Госы / 2-ой вариант / Ekonomika_nedvizhimosti

Экономика недвижимости

1. Понятие недвижимости. Особенности рынка недвижимости.

Понятие недвижимости дано в ст.130 ГК РФ. К недвижимым вещам, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещения которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в т.ч. здания, сооружения, леса, многолетние насаждения. К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плаванья, космиические объекты.

Законом к недвижимым вещам м.б. отнесено и иное имущество.

При определении стоимости объекта недвижимости различают:

• экономическое понятие недвижимости – недвижимость.

• юридическое понятие недвижимости – недвижимая собственность.

Недвижимой собственностью является права на владения, котрые переходят вместе с недвижимостью. Эти права включают в себя - право продавать, - отказываться от владения , - сдавать в аренду, - использовать имущество любым иным способом.

ГК РФ определяет, что собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью участка, если это не противоречит законодательству о недрах, об использовании воздушного пространсва других лиц.

Выделяют следующие полномочие госудрства по ограничению права собственности:

1. право на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность с выплатой компенсации.

2. право вводить налогообложение и взимать налоги:

плата за землю, налог на имущество юр.лиц, налог на имущество физ. лиц.

3. право передавать недвижимость во временное владение

пожизненное владение, аренда, субаренда, оперативное управление, хозяй ственное ведение.

4. право регулировать имущественные отношения для обеспечения обороноспособности , безопасности здоровью граждан, моральных устоев.

5. право государства возвращать в свою собствекнность недвижимость в случае смерти владельца, не оставившего завещания и не имеющего законных наследников.

Определенный набор механизмов посредствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливают цели и распределяют пространство между конкурирующими вариантами земплемпользования, называется рынком недвижимости.

В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения, рынок недвижимости постоянно изменяется и является уникальным, не только для каждой страны, но и для каждого региона, города и др. нас. пункта.

В отличае от рынков других товаров рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

1) значительно меньшее число сделок купли продажи, особенно уникальных и специализированных объектов.

2) сделки с недвижимостью могут носить конфедициальный характер, а отурытая информация м.б. неполной или неточной.

3) сделкт могут происходить под влиянием психологических потребностей.

4) низкая эластичность предложения, объекты строятся продолжительное время, сумма вложений большая, эксплуатацуия длительное время.

Рынок недвижимости можно классифицировать по различным признакам:

а) по географическим факторам (местоположение),

б) по инвестиционным мотивациям: получение дохода (сдача в аренду, организация пром. производства, перепродажа), рынок недвижимости с потенциалом стоимости (наполнение), налоговое укрытие (приобретение объекта недвижимости с целью получения налоговых льгот), по использованию (рынок жилья, рынок недвижимости, рынки недвижимости промышленноого, коммерческого, с-х назначения), по стоимсти принято выделять две группы (рынок дорогой недвижимости и массовой рынок (относительно недорогой недвижимости)), по типу прав собственности ( неограниченное право собственности, ограниценное использование одним или более лицамит земли др. лица, права на недра, право на аренду, право оперативного управления, право хозяйственного ведения).

Основными факторами, которые действуют на рынке недвижимости, как и на любом др. рынке является спрос, предложение и цена.

2 Методы определения рыночной ст-ти объекта недвижимости.

Земля-явл-ся наиб.ценностью, которой обладает любое гос-во. Она явл-ся неотьемлимым эл-том любой недвижимости и в 1-ю очередь имеет право на доход, приносимый объектом, поскольку ст-ть зданий и сооружений на земельном уч-ке носит вторичный хар-р и выступает, как доп. вклад в ст-ть зем.уч-ка.

Кроме того выгоды от использ.зем.уч-ка реализуются на протяжении неограниченного периода времени, в то время, как все улучшения имеют ограниченный срок службы.

Для оценки земельной собст-ти м.б. использ-ны след.методы:

• нормативный метод

• метод капитализации земельной ренты

• метод сравнительного анализа продаж

• метод остатка для земли

• метод переноса

Метод капитализации земельной ренты:

С позиций экономич.теории – это базовый метод оценки земли. Ст-ть зем.уч-ка, в этом случае, рассчитывается делением зем.ренты участка на подходящую ставку капитализации дохода. С позиций оценки недвижимости метод применяется в случае, если земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений. В этом случае капитализируется сумма чистой арендной платы.

Нормативный метод (подход)

Очень распрастранен в Р.Ф. Он основан на использ.нормативов, утвержд.законодательством:

• ФЗ «О введении в действие зем.кодекса РФ», предусмотрено установление органами представительской власти субъекта федерации цены земли в поселениях, при продаже земель нах-ся в гос.и муницип.собств-ти, собственникам, расположенных на них зданий и сооружений.

Цена земли устанавливается:

1. при численности населения свыше 3 млн.чел. в размере от5 до 30-кратного р-ра ставки земельного налога

2. при числ.насел.от 500 тыс.до 3-х млн.чел. в р-ре от5 до 17-кратного р-ра ставки зем.налога.

3. при числ.насел.до 500 тыс.чел. в р-ре от 3 до 10-кратного р-ра ставки зем.налога.

В Кирове цена земли установлена в р-ре 10-ти ставок зем.налога (от 3 до 8 руб.за м2) в завис. от р-на города 12-ть ставок.

Кроме того исп-ся нормативная цена земли в след.случаях:

• при расчете налогооблагаемой базы по налогу на имущ-во, переходящее в порядке наследования и дарения.

• при исп.земли в кач-ве залога при получ.кредита.

• при изъятии земли под городское и пром.стр-во.

• при предоставлении земли для ведения крестьянских, фермерских хоз-ств сверх норм отвода земель, установленных в р-не.

Согласно з-ну «О плате за землю» нормативная цена земли м.б.установлена в р-ре до 200 ставок зем.налога. Это опр-ют органы представительской власти субъектов федерации.

На террит.Кир.обл. плата сост.200-кр. р-р ставки зем.налога.

В отнош. земель с-х назнач. исп-ся кадастровая оценка угодий. В среднем по обл. кадастровая ст-ть 1 га с-х угодий сост.6700 руб.

Метод сравнительного анализа продаж

Метод предпол.определ.рын.ст-ти земли уч-ка на основ.инф-ции о прадаже сопоставимых уч-ов после внесения корректировок учитывающих различия м/у участками.

Метод исп-ся на активном рынке.

При сравнении зем.уч-ов учит-ся след.моменты:

• передаваемые в сделке имущественные права,

• условия финансирования сделки (чем дальше от наличных, тем выше цена),

• условия продажи (уступки, доп.условия),

• время продажи,

• место расположение,

• физические хар-ки.

Для земель с-х назначения д.б. проведено сравнение плодородия зем.уч-ов. Для др.земель эта хар-ка не исп-ся.

По каждому элементу сравнения вносятся поправки исходя из того, чтобы сопоставимый уч-ок сделать похожим на оцениваемый.

Поправки могут вноситься как в суммовом выражении, так и в %, р-р поправок зависит от опыта и знаний оценщика.

Метод остатка для земли

Метод основан на принципе добавочной продуктивности. Ст-ть зем.уч-ка рассчитывается, как остаток после учета всех необходимых платежей, связанных с затратами на труд, капитал и менеджмент.

Метод переноса

Для каждого типа недвижимости в конкретном регионе сущ-ет опр. взаимосвязь м/у ст-тью строений и ст-тью земли.