2 Методы определения рыночной ст-ти объекта недвижимости.

Земля-явл-ся наиб.ценностью, которой обладает любое гос-во. Она явл-ся неотьемлимым эл-том любой недвижимости и в 1-ю очередь имеет право на доход, приносимый объектом, поскольку ст-ть зданий и сооружений на земельном уч-ке носит вторичный хар-р и выступает, как доп. вклад в ст-ть зем.уч-ка.

Кроме того выгоды от использ.зем.уч-ка реализуются на протяжении неограниченного периода времени, в то время, как все улучшения имеют ограниченный срок службы.

Для оценки земельной собст-ти м.б. использ-ны след.методы:

• нормативный метод

• метод капитализации земельной ренты

• метод сравнительного анализа продаж

• метод остатка для земли

• метод переноса

Метод капитализации земельной ренты:

С позиций экономич.теории – это базовый метод оценки земли. Ст-ть зем.уч-ка, в этом случае, рассчитывается делением зем.ренты участка на подходящую ставку капитализации дохода. С позиций оценки недвижимости метод применяется в случае, если земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений. В этом случае капитализируется сумма чистой арендной платы.

Нормативный метод (подход)

Очень распрастранен в Р.Ф. Он основан на использ.нормативов, утвержд.законодательством:

• ФЗ «О введении в действие зем.кодекса РФ», предусмотрено установление органами представительской власти субъекта федерации цены земли в поселениях, при продаже земель нах-ся в гос.и муницип.собств-ти, собственникам, расположенных на них зданий и сооружений.

Цена земли устанавливается:

1. при численности населения свыше 3 млн.чел. в размере от5 до 30-кратного р-ра ставки земельного налога

2. при числ.насел.от 500 тыс.до 3-х млн.чел. в р-ре от5 до 17-кратного р-ра ставки зем.налога.

3. при числ.насел.до 500 тыс.чел. в р-ре от 3 до 10-кратного р-ра ставки зем.налога.

В Кирове цена земли установлена в р-ре 10-ти ставок зем.налога (от 3 до 8 руб.за м2) в завис. от р-на города 12-ть ставок.

Кроме того исп-ся нормативная цена земли в след.случаях:

• при расчете налогооблагаемой базы по налогу на имущ-во, переходящее в порядке наследования и дарения.

• при исп.земли в кач-ве залога при получ.кредита.

• при изъятии земли под городское и пром.стр-во.

• при предоставлении земли для ведения крестьянских, фермерских хоз-ств сверх норм отвода земель, установленных в р-не.

Согласно з-ну «О плате за землю» нормативная цена земли м.б.установлена в р-ре до 200 ставок зем.налога. Это опр-ют органы представительской власти субъектов федерации.

На террит.Кир.обл. плата сост.200-кр. р-р ставки зем.налога.

В отнош. земель с-х назнач. исп-ся кадастровая оценка угодий. В среднем по обл. кадастровая ст-ть 1 га с-х угодий сост.6700 руб.

Метод сравнительного анализа продаж

Метод предпол.определ.рын.ст-ти земли уч-ка на основ.инф-ции о прадаже сопоставимых уч-ов после внесения корректировок учитывающих различия м/у участками.

Метод исп-ся на активном рынке.

При сравнении зем.уч-ов учит-ся след.моменты:

• передаваемые в сделке имущественные права,

• условия финансирования сделки (чем дальше от наличных, тем выше цена),

• условия продажи (уступки, доп.условия),

• время продажи,

• место расположение,

• физические хар-ки.

Для земель с-х назначения д.б. проведено сравнение плодородия зем.уч-ов. Для др.земель эта хар-ка не исп-ся.

По каждому элементу сравнения вносятся поправки исходя из того, чтобы сопоставимый уч-ок сделать похожим на оцениваемый.

Поправки могут вноситься как в суммовом выражении, так и в %, р-р поправок зависит от опыта и знаний оценщика.

Метод остатка для земли

Метод основан на принципе добавочной продуктивности. Ст-ть зем.уч-ка рассчитывается, как остаток после учета всех необходимых платежей, связанных с затратами на труд, капитал и менеджмент.

Метод переноса

Для каждого типа недвижимости в конкретном регионе сущ-ет опр. взаимосвязь м/у ст-тью строений и ст-тью земли.

«ПЛАНИРОВАНИЕ НА ПРЕДПРИЯТИИ»