Розділ ііі. Нормативно-правове регулювання права користування чужою земельною ділянкою

3.1 Нормативно-правове регулювання користування чужою земельною ділянкою для забудови

Серед основних ознак інституту користування земельної ділянкою для забудови є речове право, що може бути встановлене на визначений і на невизначений строк, має платний характер, також є довгостроковим відчужуваним правом, що передається за спадкуванням для фізичних осіб та за правонаступництвом – для юридичних.

Права та обов’язки супефіціарія закріплені статтею 415 Цивільного кодексу України, відповідно до якого:

1) Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором;

2) Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови;

3) Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди);

4) Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом;

5) Землекористувач зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення[1].

Відповідно до законодавства України суперфіцій характеризується як право мати власність на нерухоме майно, яке знаходиться на чужій земельній ділянці, що заперечує принцип “superficies solo cedere”.

Відносини суперфіція є приватними, оскільки встановлюються за допомогою договору. У Цивільному кодексі України не уточнюється суб’єктний склад відносин суперфіція, але з огляду на їх приватний характер вони виникають між фізичними та юридичними особами.

Відповідно до теоретичних засад суб’єктний склад суперфіціарного правовідношення складають власник землі та землекористувач, причому обидві сторони мають бути фізичними особами приватно-правових відносин, виходячи з того, що історично сформований суперфіцій є правом, що передається за спадкуванням, адже юридична особа не може бути суб’єктом спадкових відносин, а лише відносин правонаступництва.

. У законодавстві України договірний характер відносин суперфіція закріплено ст. 413 Цивільного кодексу України, відповідно до якої суперфіцій виникає на підставі договору або заповіту. Додатково також містяться підстави виникнення в частині 3 ст. 416 Цивільного кодексу України для особи, у якої виник суперфіцій шляхом переходу цього права від іншої особи суперфіцій, і частиною 2 ст. 417 Цивільного кодексу України, де зазначається, що на підставі рішення суду договір може бути укладений на новий строк[1].

З огляду на те, що суперфіцій регулює договірні відносини користування чужою земельною ділянкою для забудови, а користування земельною ділянкою на договірних основах є орендою землі, то спеціальним нормативним актом для регулювання цих відносин є Закон України «Про оренду землі». Передбачається, що правовідносини суперфіція за своєю природою є змішаними, оскільки мають елементи як речового, так і зобов’язального права. Зобов’язальний елемент полягає в тому, що дані відносини виникають за договором та заповітом, але для набуття абсолютного характеру захисту, що притаманний речовим правам, необхідна державна реєстрація. В українському законодавстві передбачена обов’язкова реєстрація угод із землею, але серед речових прав на землю, що фізично можуть бути зареєстровані лише право власності і право користування. Таким чином, відсутність реєстрації суперфіція не забезпечує належний рівень захисту права власності суперфіціарія на будівлю. До того ж відсутній обов’язок посвідчувати такі договори нотаріально, тому з метою уникнення непорозумінь краще здійснювати нотаріальне посвідчення. Адже нотаріус має доступ до реєстру обтяжень рухомого та нерухомого майна «Державного інформаційного центру» при Міністерстві юстиції України. У разі нездійснення нотаріальних дій стосовно посвідчення попереднього договору користування чужою земельною ділянкою для забудови, суперфіціарій не повідомлений про права третіх осіб на цю ділянку.

Щодо підстав припинення суперфіція, то вони закріплені ст. 416 Цивільного кодексу України виділяє:

1)поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку права користування;

3) відмови землекористувача від права користування;

4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Доктринально для речових прав не притаманна строковість. Доводом на підтвердження безстроковості суперфіція, є пов’язаність його з правом власності на будівлю, що знаходиться на чужій земельній ділянці. Строковий характер суперфіція, означатиме існування строкової власності на нерухомість, що не зустрічається ні в законодавстві, ні в юридичній науці.

На відміну від договору звичайної оренди, встановлення суперфіція має особливість, яка полягає в тому, що термін дії такого договору повинен залежати від волі суперфіціарія, оскільки він має право власності на будівлю, якою вільно розпоряджається.

Цивільне законодавство України передбачає, що у разі припинення суперфіція, власник земельної ділянки та власник будівлі визначають правові наслідки такого припинення. У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі її знесення та приведення земельної ділянки до стану, у якому вона була до надання її у користування.

Встановлення за допомогою договору обсягу володіння і користування суперфіціарієм чужою земельною ділянкою не відповідає природі суперфіція. Суперфіцій є речовим правом, а обсяг повноважень, що забезпечується речовим правом, визначається законом. Тому дане положення характеризує суперфіцій як інститут зобов’язального права. Як вже раніше зазначалося, права і обов’язки користування чужою земельною ділянкою для забудови про оренду землі, який і має регулювати дані відносини.

Спеціальний інструмент захисту суперфіція в Україні відсутній, тому для його захисту мають застосовуватися загальні для всіх речових прав інструменти захисту. Ст. 396. Цивільного кодексу України передбачає, що особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень розділу 29 цього Кодексу[1]. Дана стаття вказує на абсолютний характер захисту речових прав, зазначаючи, що захист відбувається проти самого власника, але має лише бланкетний характер, відсилаючи до статті 386 Цивільного кодексу України, норми якої передбачають захист права власності[16].

Правове регулювання права користування чужою для забудови здійснюється в рамках Цивільного законодавства. Окремі аспекти даного права врегульовані земельним законодавством.