Вопрос 79. Подходы к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости
Выделяют 3 подхода к оценке недвижимости: рыночный, затратный, доходный.
Рыночный подход к оценке недвиж-ти осуществляется методом сравнительного анализа продаж или рыночной информации. При этом применяется основной принцип оценки замещением.
Оценщик:
Выявляет недавние продажи сопоставимых объектов;
Проверяет инфляцию о сделках;
Вносит поправки в сопоставимые объекты;
Определяет рын стоимость объекта Н.
Объект недвижимости можно оценить используя 3 метода:
парные продажи
с помощью ВРМ (валового рентного мультипликатора)
с помощью общего коэф-та капитализации.
Парными продажами наз-ся продажи 2-х объектов, которые почти одинаковы за исключением одной черты, которую оценщик оценивает с тем, чтобы внести правильную поправку. При оценке среднее арифметическое никогда оценщиком не применяется. Поправки могут осуществляться в виде денежных, %-ных, общей группировки. При использовании поправок выбираются единицы сравнения.
ВРМ – отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу или потенц цены продажи к действительному ВД
Ограничения применения ВРМ
Оцениваемый объект должен нах-ся на активном рынке;
Недвижимость должна приносить регулярный доход;
Метод недостаточно чувствителен к разнице в рисках или номах возврата капитала между сопоставимыми и оцениваемыми объектами;
Разброс коэф-тов д/б незначительным.
С помощью общего коэф капитализации – данный метод явл-ся мотодом доходного подхода к оц недвиж, но при этом примен-ся рыночная информация.
Общий коэф капитализации – отношение чистого операционного дохода к цене продажи.
Рыночный подход считается наиболее простым, но используется только на активных рынках, где часто совершаются сделки с объектами недвижимости.
Затратный подход. Стоимость объекта недвижимости определяется как стоимость воспроизводства или замещения – износ + стоимость земли.
Стоимость воспроизводства – (восстановительная стоимость) – стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах с использованием таких же материалов, строит стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что у объекта оценки.
Стоимость замещения – стоимость строительства здания в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенные из новых материалов, в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировки.
Затратный подход применяется для технико-экономического обоснования нового строительства, для объектов незавершенного строительства, реконструкции объеков недвижимости, оценка Н на пассивных рынках., оц объектов специального назначения, страхование недвижимости, определение базы налогообложения, для определения наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Доходный подход предусматривает пересчёт всех доходов в единую текущую стоимость двумя методами:
Прямая капитализация;
Дисконтирование денежных доходов.
Прямая капитализация осущ-ся по ф-ле:
(чист операц доход/коэф кап-и)
Общий коэф капитализации учитывает след-е факторы:
безрисковую ставку;
поправку на риск;
на низкую ликвидность;
на инвестиц менеджмент;
на прогнозируемое повыш-е или снижение стоимости недвиж-ти.
Коэф капитализации в части возврата капитала прогнозируется по 3-м направлениям:
1. Стоимость капитала не возмещается, его возмещение происходит из стоимости актива при его перепродажи;
2. Прогнозируется ↓ ст-ти капитала в этом случае сущ-ет 3 способа возмещения инвестируемой суммы
прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)
Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод ‘Инвуда)
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке % - метод Хоскольда
Прогнозируется ↑ ст-ти капитала. Текущий доход м/б при этом пересчитан в текущ стоимость за «-»% снижения капитала (по фактору фондовозмещения