Тема №2. Правовые аспекты оценки недвижимости.
План:
1. Связь недвижимости с землей.
2. Определение недвижимого имущества.
3. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения.
4. Законодательные требования к оценке объектов недвижимости.
5. Законодательство об оценочной деятельности.
1. Связь недвижимости с землей.
Недвижимость характеризуется прочной (нерасторжимой) связью между земельным участком и расположенными на нем зданиями и сооружениями.
В статье 130 «Недвижимые и движимые вещи» ГК РФ дана следующая формулировка: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».
Важно в этом определении указание на нерасторжимую связь между земельным участком и прочно скрепленным с ним имуществом. Также в качестве основы выделения недвижимости выдвигается принцип обязательной государственной регистрации указанных объектов.
2. Определение недвижимого имущества.
Почему же отдельные вещи, не имеющие субстанции недвижимого имущества, в конкретной ситуации могут рассматриваться в качестве недвижимости? Потому что, как сказано во французском Гражданском кодексе, известном как Кодекс Наполеона, «имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».
Так, самолет, принадлежащий, допустим, обанкротившемуся акционерному обществу, относится к недвижимости «вследствие предмета, принадлежности к предприятию – имущественному комплексу, который признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Более общее определенное дано в ст. 135 ГК РФ «Главная вещь и принадлежность». В ней сказано, что вещь, предназначенная другой главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует «судьбе главной вещи». Это понятие важно для оценщика.
3. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения.
Правовое регулирование недвижимости связано с правом собственности, которое понимается согласно воспринятому в зарубежном законодательстве основополагающему положению римского частного права как «наиболее полное господство над вещью». Однако эта первоначальная установка на безраздельное господство над вещью, в том числе и над недвижимым имуществом, претерпела изменения в конце Х1Х – начале ХХ в.
Речь идет о появлении различных ограничений прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношении права собственности на землю. Согласно исходной формулировке этого права собственник земельного участка рассматривался в качестве также и собственника недр и воздушного пространства (применительно к территории земельного участка). Однако именно по этой линии, в конце концов, сложились определенные ограничения, вызванные интересами владельцев соседних земельных участков или публичными интересами.
Интересы владельцев соседних участков, равно как и часть публичных интересов, защищаются сервитутами (обременениями). Эти ограничения систематизированы в ст.274 ГК РФ « Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)». В ней говорится, что «собственник недвижимого имущества… вправе требовать от собственника соседнего земельного участка… предоставления права ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд..."»
Сервитут – важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка может быть связана с платой за пользование земельным участком, которую согласно п.5 ст.274 ГК РФ «собственник участка, обремененного сервитутом, вправе… требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут».
В законодательстве большинства стран с рыночной экономикой сформулированы условия ограничения собственника земельного участка на недра и воздушное пространство. Так, согласно ст.905 германского Гражданского кодекса, «собственник земельного участка не может воспретить воздействие на участок на такой глубине или на такой высоте, что устранение его не представляет для него интереса». Такого рода ограничения в российском законодательстве должны быть связаны с законом о земле и других природных ресурсах.
Крайний случай ограничений – это отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Это положение рассматривается в ст.239 ГК РФ следующим образом: «В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято путем выкупа государством или продажи с публичных торгов…» Это положение о выкупе является ключевым при установлении «оснований прекращения права собственности». Согласно ст.235 ГК РФ «обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится с возмещением стоимости этого имущества и других убытков…»
Оценка стоимости этого имущества и убытков возможна лишь в результате расчетов независимых профессионалов-оценщиков. В первом случае (отчуждение государством) такая оценка нужна для определения выкупной цены. Согласно ст.281 ГК РФ «при определении выкупной цены в нее включаются: рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка… в том числе упущенная выгода». Во втором случае (продажа с публичных торгов) денежная оценка стоимости объекта недвижимости необходима для установления первоначальной цены продажи с публичных торгов.