4. Влияние ипотечного кредита на соотношение «цена-стоимость».
Как
уже говорилось, основной интерес
инвестора заключается в увеличении
собственного капитала в результате
реализации инвестиционного проекта.
Собственник должен оптимизировать
структуру капитала, взвешивая все
издержки, риск и стоимость обслуживания
долга и сопоставляя их с будущей
эффективностью использования собственных
и заемных средств. Инвестор считает,
что успешным считается проект с
использованием дешевого кредита с
желаемым коэффициентом задолженности,
длительным сроком амортизации и нормой
отдачи на собственный капитал, отвечающей
его требованиям. За реализацию этих
условий инвестор готов заплатить цену
большую, чем рыночная стоимость
недвижимости. Таким образом, конкретные
условия финансирования влияют на
величину денежных средств, уплаченных
за недвижимость в результате конкретной
сделки купли-продажи, но не на ее
стоимость. Условия финансирования не
влияют на физическую сущность собственности
и арендные платежи. Для перевода цены
в стоимость (иногда используют термин
«денежный эквивалент рыночной стоимости»)
оценщик должен хорошо ориентироваться
в типичных предпочтениях кредиторов и
инвесторов.
Для
того чтобы определить стоимость
недвижимости, которая в соответствии
с основным смыслом инвестиционно-ипотечного
анализа является суммой текущих рыночных
интересов финансовых составляющих,
нужно определить рыночную стоимость
долгового обязательства и сложить ее
с собственным капиталом (платежом)
покупателя.
