7

Тема 4. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание.

Тема 4. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание.

План.

1. Классификация объектов недвижимости.

2. Техническая экспертиза объектов недвижимости.

3. Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта.

4. Описание объекта оценки при составлении отчета.

1. Классификация объектов недвижимости.

Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведение анализа большого числа факторов, которые, в конечном счете, определяют величину рассчитанной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые, в свою очередь, могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Основными задачами оценщика являются четкое определение собственно объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предложений в отношении используемых в расчете величин.

Оценка недвижимой собственности представляет интерес в первую очередь для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это квартиры и комнаты, офисные помещения и здания под офисы, жилые пригородные дома с земельными участками, а в ближайшей перспективе – свободные земельные участки под застройку и (или) для других целей. Объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияют на их стоимость. К объектам недвижимости относятся также месторождения полезных ископаемых, российский рынок которых еще не сформировался.

Первая категория объектов недвижимости. Термин «объект недвижимости» в нашем случае относится к любому товару, который жестко связан с участком земли, его перенос в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительной стоимости. Предлагаемая формулировка имеет целью способствовать дифференцированному подходу к оценке различных категорий объектов недвижимости с учетом их наиболее существенных признаков, особенностей товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи недвижимой собственности. Поскольку на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания, для проведения классификации (группировки) использован метод «дерева признаков». Такая классификация (группировка) является многоуровневой. На каждом уровне она проводится по основания с возможными их различиями на одном уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина (количество уровней) классификации больше по тем ветвям, на которых расположены более представительные (с точки зрения их оценки) объекты.

Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

1. Происхождение.

1. Естественные (природные) объекты.

1.2. Искусственные объекты (постройки).

2. Назначение.

1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).

2. Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации.

1.2. Постройки.

1.2.1. Для жилья

1.2.2. Для офисов

1.2.3. Прочее

3. Масштаб.

1. Земельные массивы

2. Отдельные земельные участки

1. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.д.)

2. Жилой дом многоквартирный

3. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

4. Секция (подъезд)

5. Этаж в секции

6. Квартира

7. Комната

8. Летняя дача

1.2.2.1. Комплекс административных зданий

1.2.2.2. Здание

1.2.2.3. Помещения или части зданий (секции, этажи)

4. Готовность к использованию.

1. Готовые

2. Требующие реконструкции или капитального ремонта

3. Требующие завершения строительства («незавершенка»)

Деление на группы по признакам подгруппы 4 может быть применено для всех групп искусственных объектов (от 1.2.1.1. до 1.2.2.3.).