4. Нормативная цена земли.

Как ранее отмечалось, земля, представляя особую общественную ценность, является объектом государственного регулирования. Оно осуществляется с помощью государственного контроля за использованием и охраной земель, их мониторинга и землеустройства, ведения Государственного земельного кадастра.

Государственный земельный кадастр – это действующая на всей территории страны методически унифицированная система регистрации прав на землю и связанную с ней недвижимость, учета и оценки земельных участков. С системой кадастра связаны следующие основные функции регулирования земельных отношений:

• Государственная регистрация земельной собственности, землевладений и землепользований

• Количественный и качественный учет земельных участков по землепользователям и угодьям

• Учет качества земель по рельефу, почвам, растительности, мелиоративному состоянию, подверженности эрозии и другим параметрам

• Бонитировка почв (лат. Bonitas – доброкачественность), т.е. выраженная в классах бонитета их градуировка по природным свойствам, характеризующим продуктивность земель

• Экономическая оценка земли, т.е. определение ее сравнительной ценности как средства производства.

Управление Государственным земельным кадастром возложено на комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем). Под его руководством работают специально созданные органы Роскомзема – кадастровые бюро в районах и городах. Они осуществляют:

• Регистрацию земельных участков с объектами недвижимости и прав на них

• Выдачу документов, удостоверяющих права на земельные участки и недвижимость

• Учет земель

• Формирование банка данных для установления цены земли, определения земельного налога и арендной платы

• анализ состояния земельного рынка

• информационно-справочное обслуживание и другие функции.

С точки зрения оценщика недвижимости, наиболее примечательна функция кадастровых бюро, связанная с определением цены земли. Исторически эта функция выражала основное назначение земельного кадастра в России. В «Толковом словаре живого великорусского языка», написанного В.И.Далем в середине прошлого века, дано такое толкование земельного кадастра: «Кадастр – оценка сельских имений по различию их, соображая все местные их отношения, расценка». И еще: «Кадастровать – расценять имущество».

Эта определяющая функция земельного кадастра долгое время была несправедливо забыта. И только после введения многообразия форм собственности на землю она вновь включена в регламент кадастровых служб как важный способ государственного регулирования земельных отношений.

Законом РФ «О плате за землю» были установлены принципы экономического зонирования территорий для установления базовых ставок арендной платы и земельного налога, введено понятие нормативной цены земли и определен порядок ее расчета. Практическое осуществление этого закона в части экономического зонирования территорий и государственной оценки земли было возложено на службы нового Государственного земельного кадастра.

Кадастровая оценка земель проводится по их категориям с учетом целевого назначения и использования, исходя из доходности земли, текущей стоимости затрат на создание и воспроизводство ее улучшений, соотношений спроса и предложения, вкладывающихся на земельном рынке. Земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда оцениваются по их продуктивности, природоохранной и рекреационной значимости, местоположению. Земли городов и населенных пунктов оцениваются по их функциональному назначению с учетом насыщенности застройки, престижности местоположения, экологического состояния, социального и инженерно-транспортного обустройства и других потребительских свойств.

Согласно постановлению Правительства РФ от 3 ноября 1994 г. № 1204 «О порядке определения нормативной цены земли» и Инструкции Госналогслужбы РФ от 17 апреля 1995 г. № 29 по применению Закона РФ «О плате за землю» нормативная цена земли по конкретным земельным участкам определяется в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка соответствующего целевого назначения.

Органы исполнительной власти субъектов РФ правомочны устанавливать по своим оценочным зонам повышающие коэффициенты к нормативной цене земли, но при этом ее повышение не должно быть более 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей оценочной зоны.

Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре по каждому участку наряду со сведениями об изменении его статуса, площади и о расположенных на нем строениях. Эти данные востребуемы всеми системами информационного обеспечения рынка недвижимости и ее государственной регистрации.

Нормативная цена земли служит единственной базой для установления ставок арендной платы и стартовых цен продажи земли из государственных и муниципальных запасов. Следовательно, она является естественным ориентиром и низшей границей цен на земельные участки, продающиеся либо сдаваемые в аренду на вторичном рынке.