3. Принципы оценки недвижимости.

Оценка недвижимости как система теоретических и практических знаний основывается на ряде фундаментальных суждений, называемых принципами оценки.

Полезность. Термин «полезность» широко используется как в экономической науке в целом, так и в оценке недвижимости и обычно применяется для обозначения способности вещи удовлетворять те или иные потребности обладателя – содействовать благосостоянию или приносить удовлетворение.

Принцип замещения. Он является одной из фундаментальных поведенческих предпосылок в оценке недвижимости и сводится к очевидному на первый взгляд предположению о том, как ведут себя люди, принимая те или иные решения: стремясь к достижению определенного результата, человек распределяет и сочетает имеющиеся в его распоряжении ресурсы таким образом, чтобы они были использованы с максимальной эффективностью. Другими словами, человеку свойственно постоянно замещать менее эффективные средства достижения цели более эффективными.

Ожидания. Стоимость недвижимости определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. В отличие от вещей, предназначенных для немедленного употребления, при покупке недвижимости человек в общем рассчитывает на получение выгод в течение более или менее продолжительного периода времени в будущем.

Внешние воздействия. Ситус. Стоимость недвижимости определяется не только ее собственными качествами, но и влиянием самых различных внешних факторов. Связи между объектом и его «средой обитания» могут обнаруживаться как в ближайших окрестностях, районе, поселении (поселке, городе), так и на региональном, общенациональном и транснациональном уровнях. Совокупность всех таких связей конкретного объекта называют его ситусом или экономическим местоположением.

Соответствие, эффекты прогрессии и регрессии. Термину «соответствие» в оценке недвижимости придаются два значения:

• Степень соответствия характеристик недвижимости рыночным предпочтениям

• Степень соответствия архитектурного решения оцениваемого объекта тем характеристикам, которые присущи доминирующему в окружающей местности типу недвижимости.

Эффект прогрессии. Положительное воздействие несоответствия на стоимость. Например, стоимость жилого дома среднего качества, расположенного в окружении дорогих особняков, вероятнее всего, будет выше, чем если бы его окружали такие же дома. Напротив, потеряет в стоимости современное, тщательно ухоженное офисное здание, окруженное устаревшими зданиями с неудовлетворительным внешним видом, уровнем удобств и услуг (эффект регрессии).

Также к принципам оценки относятся такие понятия, как факторы производства, земля, капитал, труд, предпринимательство, сбалансированность, остаточная продуктивность, жизненные циклы, закон предложения и спроса, конкуренция, закон убывающей отдачи.

Вклад. В оценке недвижимости вкладом называется действительное или предполагаемое изменение стоимости, обусловленное наличием (отсутствием) какого-либо элемента, свойства или воздействием внешнего фактора. Изучение характерных размеров вклада позволяет застройщику принять решение о том, нужно ли добавлять в объект тот или иной элемент или нет. При этом критерием целесообразности является соотношение вклада в стоимость и суммы необходимых для добавления этого элемента затрат.

Экономический размер. Это оптимальный характерный размер недвижимости, который наилучшим образом соответствует рыночным предпочтениям, типу землепользования и условиям, преобладающим в окружающей местности.

Экономическое разделение. Это такое сочетание имущественных прав, связанных с недвижимостью, при котором обеспечивается оптимальная структура настоящих и ожидаемых выгод и как следствие – максимальная стоимость. Недвижимость представляет собой совокупность материальных объектов и связанных с ними имущественных прав, которые могут быть различными способами распределены в пространстве и времени.

Наилучшее и наиболее эффективное использование. Объекты недвижимости, за редкими исключениями, допускают альтернативные варианты их использования. На одном и том же земельном участке могут быть построены здания различного характера, одно и то же здание может с равным успехом использоваться как административное, промышленное, складское или жилое. Каждому из таких альтернативных вариантов использования соответствует определенная структура ожидаемых выгод, а значит, определенная стоимость объекта.

Из рассмотрения не должны исключаться и варианты, предполагающие полное освобождение земельного участка от существующих строений и строительство новых. Так, например, участок в удобном, живописном месте, занятый складским зданием, было бы разумно полностью освободить и застроить современными жилыми домами. Старое жилое здание в деловом центре города, возможно, следовало бы после соответствующей реконструкции использовать как офисное.

Наилучшим и наиболее эффективным использование называется вариант, удовлетворяющий четырем критериям:

А) соответствие всем правовым требованиям и ограничениям

Б) физическая возможность

В) экономическая осуществимость

Г) максимальная продуктивность, т.е. обеспечение наивысшей стоимости объекта на дату оценки.

Экономически рациональный собственник, стремящийся к максимизации полезности, выберет именно такой вариант использования объекта, которому будет соответствовать его наивысшая стоимость. Не обязательно им окажется существующий вариант использования объекта, поэтому оценщик должен рассмотреть альтернативные решения и найти среди них наилучшее, руководствуясь четырьмя приведенными выше критериями.