Вопрос№166. Расскажите о методах определения износа зданий и сооружений.

Ответ: Определение износа зданий и сооружений. Износ — это уменьшение стоимости объекта, обусловленное различными причинами.

Понятие "износ", используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация» в бухгалтерском учете. "Амортизация" в бухгалтерском учете — это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определе­ния его текущей стоимости. В оценочной деятельности "износ" рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости безотноси­тельно к его первоначальной фактической стоимости.

Специалисты различают три основных вида износа: физический, функ­циональный и внешний (или экономический).

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляю­щих, поэтому физический износ элементов зданий рассчитывают по формуле:

Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная вели­чина по всем элементам здания.

Этот метод определения физического износа называется поэлементным. Результаты, полученные по этому методу, наиболее достоверны.

В результате расчетов делается вывод, что исходя из возраста здания и его состояния физический износ здания составил ... % от его восстановитель­ной стоимости.

Эксперту-оценщику необходимо также знать, что существует устранимый физический износ и неустранимый физический износ.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на ремонт мень­ше, чем добавленная стоимость объекта.

При неустранимом физическом износе затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта можно исправить, но если при этом издержки исправле­ния превосходят полученные выгоды, то износ считается неустранимым.

Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекры­тия и пр., может рассчитываться по группам путем вычисления их эффектив­ного срока службы и оставшегося срока физической жизни либо факти­ческого нормативного сроков службы в реальных условиях эксплуатации. Такой метод определения физического износа здания называется временным. Другим методом расчета физического износа временных элементов является определение затрат на воспроизводство элементов здания.

Наиболее распространенный метод определения физического износа зда­ний и сооружений — нормативный. Процент физического износа зданий и сооружений в этом случае определяется исходя из нормативов амортизационных отчислений и срока службы оцениваемых зда­ний и сооружений.

Ко второй категории быстроизнашиваемых элементов здания относятся такие элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т.е. те элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) посредством прове­дения текущего ремонта.

Методы расчета физического износа для этой категории элементов здания аналогичны методам, используемым для оценки физического износа долго­временных элементов здания.

Функциональный износ (объекта). Функциональное устаревание (или функциональный износ) заключается в том, что объект не соответствует со­временным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Оно может проявляться в устаревших архитектуре здания, удобствах его плани­ровки, объемах, инженерном обеспечении и т.д.

Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. В отечественной практике функциональный износ называется моральным износом.

Функциональный износ также, как и физический, может быть устрани­мым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, счетчиков водяных и газовых, сантехнического оборудо­вания и пр. Критерием отнесения износа к устранимому служит результат сравнения величины затрат на ремонт с величиной дополнительно получен­ной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затра­ты на восстановление, то функциональный износ является устранимым.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенци­альной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элемента­ми и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания. Причем, может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик.

Внешний (или экономический) износ. Износ внешнего воздействия (или экономический износ) — это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа являются, например, общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынках занятости, отдыха, образования и т. д.

Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа являются непосредственная близость к "малопривлекательным"' природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр.

Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев не устраним.

Способом измерения износа внешнего воздействия служит анализ спарен­ных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объ­екта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой — нет. Раз­ница в ценах позволяет сделать вывод о величине износа внешнего воздейст­вия оцениваемого здания.

Другой способ измерения износа внешнего воздействия — сравнение дохо­дов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому объекту, один из которых подвергается негативному внешнему воздействию. Капита­лизация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия. Капитализация может осуществлять­ся с использованием валового рентного мультипликатора.

Определение износа объекта методом расчета срока жизни. Этот метод был, упомянут при определении физического износа отдельных конструктив­ных элементов зданий.

Вначале несколько понятий, связанных с этой проблемой.

Срок экономической жизни — это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта за­канчивается, когда производимые улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Срок физической жизни объекта — это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния и экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома 15 лет.

Хронологический возраст — это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта. Обычно этот период используется экспертом-оценщиком для оценки. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни. Изменение инвестиционной активности в данной отрасли экономики может существен­но снизить или увеличить срок экономической жизни объекта.

Нормативный срок службы — это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффектив­ным возрастом и типичным сроком экономической жизни зданий выражается следующим соотношением:

где И — износ;

ВС — восстановительная стоимость;

ЭВ — эффективный возраст;

ТС — типичный срок экономической жизни (или нормативный срок службы здания).

Эту формулу можно представить в следующем виде:

Иногда для приближенных счетов износа эксперты-оценщики могу использовать отношение хронологического возраста к нормативному сроку службы здания, выраженному в процентах.

Общий (совокупный) износ объекта определяется суммированием всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего.