Вопрос№164. Расскажите о технологической последовательности расчета ликвидационной стоимости.

Ответ: При расчете ликвидационной стоимости необходимо определить и вычесть из полной восстановительной стоимости активов предприятия все затраты, связанные с ликвидацией предприятия. Эти затраты включают в себя комиссионные риэлторов, оценщиков и юристов, административные издержки по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации, выходные пособия и выплаты, расходы на перевозку проданных активов и пр.

При расчете ликвидационной стоимости вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

По мнению ведущего американского оценщика профессора Ш. Пратта, ликвидационная стоимость предприятия как целого обычно меньше, чем сумма выручки, полученная от раздельной распродажи ее активов.

Технологическая последовательность работ по расчету упорядоченной ликви­дационной стоимости предприятия, т.е. стоимости, которую можно получить при упорядоченной ликвидации предприятия, включает следующие этапы:

• разработку календарного графика ликвидации активов предприятия;

• расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию;

• определение величины обязательств предприятия;

• вычитание из текущей (откорректированной) стоимости активов вели­чины обязательств предприятия.

Вопрос№165. Как рассчитывается текущая стоимость активов предприятия:

а) Земельного участка;

б) Восстановительная стоимость зданий и сооружений.

Ответ: а) Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, осуществляется для того, чтобы установить налогооблагаемую базу по стоимости этого участка либо размеры компенсаций при отчуждении земли при принятии решения о ликвидации объекта для осуществления нового строительства, при установлении арендной платы на землю. Пока в Российской Федерации плата за землю устанавливается единая по городским, сельскохозяйственным и прочим землям, и нормативная стои­мость земельных участков рассчитывается исходя из земельного налога, ум­ноженного на коэффициент 200. Однако в настоящее время в России начинает

зарождаться земельный рынок, на котором цены складываются исходя из спроса и предложения на этом рынке.

Для оценки очной стоимости земельного участка необходима сле­дующая информация:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

• физические характеристики участка;

• данные о взаимосвязи участка с окружением;

• экономические в факторы, характеризующие участок.

Источниками данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники,

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земель­ных участков:

• по сопоставимым продажам;

• метод соотнесения (переноса);

• капитализация земельной ренты;

• техника остатка для земли;

• метод развития земельного участка.

Метод по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были про­даны за последнее время, и внесении поправок в цены продаж. Эксперт-оценщик должен помнить, что часто публикуемые в периодической печати цены на земельные участки (например, в Подмосковье) — это цены продав­ца, т.е. завышенные цены. А в целях сопоставления и сравнения необходимы фактические цены сделок.

Элементами сравнения являются шесть факторов: условия финансирование сделок, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Методы внесения поправок. Эксперт-оценщик должен производить сравнение продаж по трём недавним продажам объектов, наиболее сходных и близко расположенных к оцениваемому объекту. В условиях значительной инфляции поправки делаются обычно долларовые. Если какой-либо значимый элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству или более удобен, чем в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка (-), которая снижает стоимость этого объекта оценки. И, наоборот, если какой, элемент сопоставимого объекта уступает по качеству либо менее удобен, то вносится плюсовая (+) поправка, увеличивающая стоимость оцениваемого объекта.

Эксперт-оценщик должен помнить, что поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта, с которым сравнивается оцениваемый объект.

При внесении поправок важна последовательность их внесения, посколь ку последующие процентные поправки вносятся к каждой предыдущей уже

скорректированной величине цены сопоставимой продажи.

Метод соотнесения (метод переноса) состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие — цену здания и цену земельного участка. Эксперт-оценщик оценивает стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость здания и сооружений и получает стоимость земельного участка.

Метод капитализации земельной ренты. Определение стоимости земельного участка с помощью этого метода заключается в капитализации до ходов, полученных за счет арендных платежей. Однако в российских условиях этот метод пока невозможно использовать, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время невозможно отыскать из-за отсутствия как такового земельного арендного рынка.

Техника остатка для земли. Этот метод оценки стоимости земельного участка отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. В этом случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки при осуществлении индивидуального жилищного строительства (при поточном строительстве и продаже коттеджей)

б) Определение восстановительной стоимости зданий и сооружений. Существует четыре способа определения полной восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Метод сравнительной единицы, при котором текущая стоимость вы­бранной для расчета единицы измерения оцениваемого объекта умножается на количество единиц оцениваемого объекта (единицами измерения могут быть кв., м, куб, одно место и пр.) Для определения текущей стоимости экс­перт-оценщик может воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления строительством, ко­торый разрабатывает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооруже­ний в базисном, текущем и прогнозном уровне цен на основании ежеквар­тальных цен на ресурсы,

Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости, который может всегда применяться экспертами-оценщиками.

Поэлементный способ расчета стоимости зданий и сооружений заклю­чается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат (затрат на производство земельных, монтажных, отделочных работ и т. д.). Этот способ называется также методом разбивки на компоненты.

Сметный способ расчета стоимости зданий и сооружений заключается в составлении объективных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим ценам. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, хотя он может быть значительно об­легчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по кото­рым этот объект строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима будет помощь специалиста-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использованием Единых норм расценок (ЕНИР) и индексов цен по строительно-монтажным работам.

Индексный способ оценки зданий и сооружений заключается в опреде­лении полной восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденных Постановлением Правительства РФ №1233 от 25ноября 1993 г., а также последующими постановлениями Правительства РФ переоценке основных фондов. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Правительством РФ и периодически публикуются в печати.