Вопрос№ 39. В чем заключается разница между рыночной и инвестиционной стоимостью?

Цель оценки определяет вид стоимости. При оценке бизнеса используют следующие виды стоимостей:

Рыночная стоимость применяется во всех вопросах, связанных с фе­деральными и местными налогами, для целей купли-продажи предприятия или части его активов. Рыночная стоимость — это цена, выраженная в налич­ных деньгах или их эквивалентах, с которой согласны и продавец, и покупа­тель, не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех имеющих отношение к покупке фактах.

Инвестиционная стоимость предполагает оценку стоимости предпри­ятия для конкретного инвестора или группы инвесторов. Инвестиционная стоимость определяется как "стоимость для каждого инвестора на основе ин­дивидуальных требований к инвестициям в отличие от концепции рыночной стоимости, которая имперсональна и не зависит от других факторов".

Инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной из-за возмож­ных различий в оценках будущей прибыльности, различий в представлениях о степени риска, разных налоговых ситуаций, сочетаемости с другими объек­тами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.

Вопрос№40. На каких принципах базируется доходный подход?

Доходный метод основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в аренду. Результат по дан­ному методу включает и стоимость здания, и стоимость земельного участка.

Вопрос№41. Назовите основные принципы оценки предприятия методом накопления активов.

В западной практике существует множество методов оценки компаний. Каждый из них имеет свои положительные и отрицательные качества. Из методов, базирующихся на оценке активов, в мировой практике используют­ся метод накопления активов и метод ликвидационной стоимости.

Для оценки предприятия методом накопления активов определяют рыноч­ную стоимость всех его активов: материальных (земля, здания, оборудование, запасы), финансовых и нематериальных.

Для оценки недвижимости (земли и зданий) используют три метода: затратный, доходный и рыночных сравнений.

Затратный метод сводится к следующему. Сначала определяют затраты на строительство зданий и сооружений. После этого из них вычитается износ зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, техноло­гического и экономического старения.

Физическое устаревание — это потеря стоимости собственности, вызванная полным изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания устаревшего оборудования, прочими физическими факторами, вызывающими сокращение жизни и полезности объекта.

Функциональное устаревание — это потеря стоимости собственности, свя­занная с невозможностью выполнять ею те функции, для которых она пред­назначалась. Функциональное устаревание является результатом внутренних свойств собственности и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки.

Технологическое устаревание является формой функционального. Это потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых объект становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.

Экономическое устаревание — это потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами, например, изменениями, понизившими спрос на про­дукцию, или возросшей конкуренцией.

Для получения полной стоимости объекта к восстановительной стоимости зданий и сооружений за минусом износа прибавляется стоимость земельного участка.

Доходный метод основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в аренду. Результат по дан­ному методу включает и стоимость здания, и стоимость земельного участка.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом ры­ночных сравнений базируется на выборе сопоставимых объектов, уже продан­ных в данном районе. Из этих данных выводится средняя цена за квадратный метр или гектар, и умножением ее на площадь оцениваемого объекта опреде­ляется рыночная стоимость.

Оценка машин и оборудования осуществляется затратным и рыночным методами с учетом физического, функционального, технологического и эко­номического устаревания.

Товарно-материальные запасы и готовая продукция обычно оцениваются по себестоимости, при этом устаревшие запасы списываются. Оценка запасов может базироваться на ожидаемой цене их продажи минус издержки на про­дажу (включая прибыль продавца).

Следующая группа активов, которая оценивается методом накопления ак­тивов, —финансовая. К этим активам относятся дебиторская задолженность, финансовые вложения в ценные бумаги, расходы будущих периодов.

Дебиторская задолженность обычно оценивается с помощью анализа сро­ков ее возникновения. Просроченная задолженность частично или полно­стью списывается. Суммы к получению дисконтируются. Ценные бумаги обычно оцениваются по их рыночной цене, а расходы будущих периодов — по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода. К нематериальным активам относятся контракты, клиентура, торговые марки, доступ к рынкам, коммерческие предложения, патенты, лицензии, льготные условия аренды, подобранный и обученный персонал, технические библиотеки, компьютерное обеспечение, инженерные эскизы и плакаты, ноу-хау.

Когда компания получает стабильные, высокие прибыли, ее доходность на активы (или собственный капитал) выше средней, в результате чего стоимость бизнеса, рассчитанная на основе ожидаемых прибылей или денежных потоков, превышает стоимость его материальных активов, у нее возникает "гудвилл".

Существует несколько точек зрения на понятие "гудвилл". Одни эконо­мисты интерпретируют "гудвилл" как совокупность практически всех эле­ментов нематериальных активов, другие — как совокупность всех элементов бизнеса, которые стимулируют клиентов продолжать пользоваться услугами данного предприятия и обеспечивают прибыль сверх той, что приносится материальными активами и той частью нематериальных активов, которая не отражена в бухгалтерской отчетности. В любом случае сторонники и первой, и второй точек зрения сходятся в том, что "гудвилл":

• присутствует только при наличии избыточной прибыли,

• не может быть амортизирован;

• не может быть отделен от предприятия, т.е. не может быть продан отдельно от него.

Для оценки "гудвилла" в западной практике используется метод избы­точных прибылей. Суть его сводится к следующему. Сначала определяют ры­ночную стоимость материальных активов. Далее рассчитывают среднюю до­ходность по отрасли на активы (или на собственный капитал) и умножением его на величину рыночной стоимости активов определяют прибыль, получен­ную компанией на материальные активы. Зная прибыль от операционной деятельности и прибыль, которая приходится на материальные активы, определяют избыточную прибыль. Разделив ее на соответствующий коэффициент капитализации, определяют стоимость "гудвилла".

К недостаткам оценки "гудвилла" методом избыточных прибылей отно­сится то, что стоимость "гудвилла" и других нематериальных активов оцени­вается в совокупности.

Для оценки такой части нематериальных активов, как патенты и лицен­зий, чаще всего используется метод роялти. Роялти — вознаграждение, полу­чаемое владельцем патента по лицензионному соглашению за предоставление лицензии на использование нематериальных активов другими лицами. Можно выделить следующие основные этапы метода роялти. Вначале на основе анализа рынка или исследования затрат оценщик оп­ределяет разумный процент отчислений собственнику нематериального актива. Затем определяется объем продаж, по которым будет выплачиваться ро­ялти. Далее устанавливается экономический срок службы патента или лицен­зии, т.е. прогнозируется продолжительность платежей. После этого исчисля­ется размер роялти в абсолютном выражении. Из дохода от роялти вычитаются расходы, связанные с юридическими, организационными и административными издержками по обеспечению патента или лицензии. И, наконец, ежегодные чистые доходы от роялти дисконтируются.

Использование некоторых нематериальных активов, таких, как льготные аренды, контракты на поставку сырья на льготных условиях, позволяет уменьшить затраты собственника. Данное положение отражает метод оценки нематериальных активов — метод выигрыша в себестоимости. Данный метод предполагает нахождение величины выигрыша в себестоимости за определенный период и дисконтирование денежных потоков.

Для оценки нематериальных активов в тех случаях, когда нужно оценить актив, по которому нет сформировавшегося рынка (например, изобретение), используется метод создания. Он предполагает суммирование затрат, вложен­ных в создание данного нематериального актива.

Сложив рыночную стоимость материальных, финансовых и нематериальных активов, получают рыночную стоимость всего капитала предприятия. Но покупатель не будет оплачивать текущие и долгосрочные обязательства компании, поэтому для определения величины собственного капитала из сово­купности капитала вычитают стоимость обязательств. Величина собственного капитала, полученная таким образом, определяет рыночную стоимость ком­пании методом накопления активов.

Основным достоинством методов, базирующихся на оценке активов, является то, что они основываются на реальных ценностях, которые находятся в собственности компании. Но все методы определения рыночной цены компании, построенные на основе активов, имеют существенный недостаток — они не связаны с результатами работы настоящими и ожидаемыми в будущем.

Оценка компаний методом накопления активов используется для компа­ний, обладающих значительными материальными и/или финансовыми акти­вами. Обычно это холдинговые или инвестиционные фирмы. Данный метод применяется также в случае отсутствия ретроспективных данных о прибылях или невозможности достаточно точно оценить ее прибыли или денежные потоки. Используется он и для оценки новых компаний.