Основы управления многоквартирными домами
.pdfдарном году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров;
–сведения о членстве управляющей компании в саморегулируемой организации и/или других объединениях управляющих организаций с указанием их наименований и адресов, включая официальный сайт в сети Интернет. Обращаем внимание, что в настоящее время управляющие организации не обязаны вступать в подобные объединения, но могут делать это на добровольной основе.
Выделяют следующие основные показатели финансовохозяйственной деятельности:
–годовая бухгалтерская отчетность, включая бухгалтерский баланс и приложения к нему;
–сведения о доходах и расходах за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов).
Информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) включают в себя информацию:
–об услугах, оказываемых управляющей организацией
вотношении общего имущества из числа услуг, обозначенных
вПравилах содержания общего имущества и утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491;
–услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, которые оказываются управляющей организацией. Согласно пп. б п. 10 Стандарта, к таким услугам следует относить: услуги, оказываемые управляющей организацией по обеспечению поставки в многоквартирный дом коммунальных ресурсов; заключение от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания; охрана подъезда; охрана коллективных автостоянок; учет
71
собственников помещений в многоквартирном доме и иные услуги.
Особо подчеркиваем, что информация об указанных услугах должна быть размещена, если только управляющая организация оказывает их своими силами, не передавая их на аутсорсинг.
Информация о порядке оказания услуг и работ по содержанию и ремонту:
–проект договора управления, заключаемого с собственниками помещений в многоквартирных домах, который должен содержать все существенные условия договора управления;
–сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирного дома, которые должны содержать:
а) план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, меры по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности
исроков осуществления таких работ (услуг), а также сведения об их выполнении (оказании) и о причинах отклонения от плана; б) сведения о количестве случаев снижения платы за нарушение качества содержания и ремонта общего имущества
в многоквартирном доме за последний календарный год; в) сведения о количестве случаев снижения платы за
нарушение качества коммунальных услуг и/или за превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год;
г) сведения о соответствии качества оказанных услуг государственным и иным стандартам (при наличии таких стандартов);
– в случае привлечения управляющей организации в предыдущем календарном году к административной ответственности за нарушение в сфере управления многоквартирными домами раскрытию подлежат: количество таких случаев, копии документов о применении мер административного воздей-
72
ствия, а также меры, принятые для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.
Информация о стоимости работ:
– описание содержания каждой работы (услуги), периодичность выполнения работ (оказания услуг), результат выполнения работы (оказания услуги), гарантийный срок (в случае, если гарантия качества работ предусмотрена Федеральным законом, иным нормативным правовым актом Российской Федерации или предлагается управляющей организацией), указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг);
– стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 пог. метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и т. д.).
Информация о ценах на коммунальные услуги:
–перечень коммунальных ресурсов, которые управляющая организация закупает у ресурсоснабжающих организаций, с указанием конкретных поставщиков, а также объема закупаемых ресурсов и цен на такие ресурсы, по которым управляющая организация закупает их у ресурсоснабжающих организаций;
–тарифы (цены) для потребителей, установленные для ресурсоснабжающих организаций, у которых управляющая организация закупает коммунальные ресурсы. При этом управляющая организация указывает реквизиты нормативных правовых актов (дата, номер, наименование принявшего акт органа), которыми установлены такие тарифы (цены);
–тарифы (цены) на коммунальные услуги, которые применяются управляющей организацией для расчета размера платежей для потребителей.
73
9. СОВЕТ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
9.1. Общий правовой статус Совета
Сравнительно недавно в Жилищный кодекс РФ была введена статья 161.1, согласно которой узаконено понятие «домовой комитет», путем введения института «Совет многоквартирного дома», который обязателен для избрания на всех домах, где не создано ТСЖ и более чем 4 квартиры. Данный Совет является неким промежуточным звеном между управляющей компанией
ивысшим органом управления в доме – общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Фактически
иранее в домах, встречались так называемые старшие по подъездам, т. е. сплоченный коллектив неравнодушных собственников помещений в многоквартирном доме. Но только с недавних пор на законодательном уровне четко определен статус, полномочия, ответственность и отчетность таких образований.
Внастоящее время такой актив должен быть в каждом многоквартирном доме, где не создано ТСЖ. Введение института «Совета многоквартирного дома» в действующее законодательство РФ – это стремление вовлечь в управление делами дома собственников и вынужденная необходимость.
Согласно ст. 161.1 ЖК РФ, установлено, что в случае, если в течение календарного года решение об избрании Совета собственниками помещений не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме Совета многоквартирного дома, в том числе председателя Совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
Совет многоквартирного дома призван помочь собственникам в решении текущих вопросов и выстраивании конструк-
74
тивной работы с управляющей организацией, например решить вопрос о снижении размера платы за жилищно-коммунальные услуги в случае предоставления их ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и др.
Таким образом, в интересах самих собственников как можно скорее организовать и провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и избрать Совет дома. Количество членов Совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов Совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
Совет многоквартирного дома выбирается на общем собрании собственников помещений. Перед проведением общего собрания инициативной группе необходимо выполнить следующие действия:
1)разработать необходимую для проведения общего собрания документацию;
2)сформировать повестку дня:
–о выборах председателя собрания, секретаря, счетной комиссии для подсчета результатов голосования общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
–создании Совета многоквартирного дома по адресу;
–об утверждении количества членов Совета многоквартирного дома;
–избрании членов Совета многоквартирного дома;
–избрании председателя Совета многоквартирного дома;
–определении места хранения решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
3) подобрать место для проведения общего собрания;
4) уведомить собственников о предстоящем собрании.
75
9.2. Компетенция Совета
Совет многоквартирного дома наделен следующими полномочиями:
1)обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2)выносит на общее собрание собственников помещений
вмногоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и органи-
зации работ по содержанию и ремонту общего имущества
вмногоквартирном доме, порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме
вотношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции Совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит ЖК РФ;
3)представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4)представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется Советом данного дома совместно с такой комиссией;
5)осуществляет контроль за оказанием услуг и/или выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг соб-
76
ственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.
9.3. Председатель Совета
Из числа членов Совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель Совета многоквартирного дома. Председатель осуществляет руководство текущей деятельностью Совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
Функции председателя Совета многоквартирного дома:
1)до принятия общим собранием собственников решения
озаключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора;
2)доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вышеуказанным вопросам;
3)на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или иные договоры. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю Совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непо-
77
средственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и/или выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;
4)осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и/или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и/или выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и/или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию
иремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлению иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности;
5)на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
Таким образом, Совет подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае
78
ненадлежащего исполнения своих обязанностей Совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению Совета многоквартирного дома.
Обращаем внимание, что Совет многоквартирного дома не подлежит государственной регистрации и не является юридическим лицом, а следовательно, собственники не обязаны платить госпошлину за его создание и регистрацию, заказывать печать, открывать расчетный счет, подавать налоговую, бухгалтерскую и статистическую отчетность, исчислять и оплачивать налоги.
79
10. ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ ОПЛАТЫ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ, РАБОТ (УСЛУГ) ПО СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ
ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Производство жилищно-коммунального блага связано с затратами, поэтому это благо имеет свою стоимость, а потребление жилищных и коммунальных услуг влечет необходимость оплаты их стоимости. Необходимость оплаты жилищных
икоммунальных услуг основана одновременно на акте потребления и бремени содержания жилищной собственности как общественного и личного блага.
Оплата коммунальных услуг, работ (услуг) по содержанию
иремонту общего имущества в многоквартирном доме строится на следующих принципах: 1) обязательность оплаты, т. е. необходимость оплаты потребленных услуг; 2) своевременность оплаты, т. е. оплаты в срок, установленный законом, подзаконным актом, договором; 3) полнота оплаты, т. е. оплаты стоимости всего объема потребленных жилищных и коммунальных услуг, рассчитанной по законно установленному порядку; 4) законность оплаты, т. е. оплаты в соответствии с теми основаниями и порядком, установленным законом.
Оплата коммунальных услуг, работ (услуг) по содержанию
иремонту общего имущества в многоквартирном доме подразумевает внесение: платы за содержание и ремонт жилого помещения; платы за коммунальные услуги.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения состоит из: платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом; платы за услуги и работы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме; платы за услуги и работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; платы за услуги и работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
80