Принцип вклада.

 Вклад — сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина та­кого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

Например, если к загородному дому из предыдущего примера добавить бас­сейн, то его стоимость возрастет на $10 тыс., но дополнительные затраты — на $ 45 тыс. Очевидно, что в этом случае создание бассейна нецелесообразно.

Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода.

Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определен­ной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляю­щимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополни­тельные доходы оказываются ниже, чем необходимые для их получения затраты.

Принцип сбалансированности.

Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соот­ношение между факторами производства, при которых обеспечивается максималь­ная стоимость земли.

Принцип экономического размера.

По сути — это обратная сторона принципа сбалансированности. Экономический размер — это величина площади земли, которая необходима для достижения опти­мального масштаба землепользования в соответствии с рыночными требованиями.

 Например, при площади загородного дома в 100 м2 оптимальным размером земельного участка, обеспечивающего максимизацию стоимости объекта не­движимости, является для данного рынка участок площадью в 1/10 га. Уменьшение размера участка, как и его увеличение, снижает стоимость объекта, так как не обеспечивает оптимального размера землепользования.

Принцип экономического разделения.

Как уже отмечалось, права на недвижимую собственность следует комбиниро­вать так, чтобы обеспечить максимальную ценность объекта.

Указанный принцип может быть использован для определения «достаточности» или «избыточности» прав при том или ином использовании недвижимости.

Так, речь может идти о том, что продавец недвижимости требует приобретения покупателем в собственность как здания, так и земельного участка, на котором оно расположено. В то же время с точки зрения максимизации общей ценности недви­жимости может быть более разумным аренда земли (например, долгосрочная).

3. Факторы, влияющие на рыночную стоимость объектов недвижимости.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость объектов недвижимости:

Экономические факторы:

- макроэкономические (общая экономическая ситуация в стране, инфляция, система налогообложения и т.д.);

- микроэкономические (экономика региона, демография, социальное положение и т.д.).

Градостроительные факторы: месторасположение объекта, его окружение, ландшафт, эстетика и т.д.

Архитектурно-конструктивные факторы: планировка, материал стен, габариты помещений, типология объекта.

Экологические и географические факторы: экология, геологические условия (сейсмичная зона), наличие водоемов, лесов, полезных ископаемых и т.д.

4. Процесс оценки объектов недвижимости. Основные этапы.

Этапы проведения оценки объектов недвижимости:

1)Постановка целей и задач проведения оценки: какие именно объекты будут оцениваются, в какие сроки и для кого, с какой целью производится данная оценки (для продажи, для целей залога и т.д.).

2)Сбор и анализ основной документации, необходимой для проведения оценки:

-правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор передачи, договор дарения, мены и т.д.);

-правоудостоверяющие документы (правоподтверждающие документы) (Свидетельство о государственной регистрации права);

-технический паспорт, либо другой документ, устанавливающий количественные и качественные характеристики объекта оценки;

-документы на земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект;

-если объект находится на балансе юридического лица, то требуется выписка из бухгалтерского баланса с указанием инвентарного номера объекта, его балансовой стоимости и даты постановки на баланс.

В обязанности оценщика не входит проверка достоверности документов, предоставленных заказчиком.

3)Оформление договорных отношений между оценщиком и заказчиком: заключение договора, определение сроков выполнения работы и ее стоимости.

4)Анализ экономической ситуации, маркетинговые исследования рынка недвижимости, в том числе данного сегмента рынка недвижимости, выявление и оценка факторов, влияющих на стоимость объекта.

5)Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, а также технических и правовых условий такого использования.

6)Оценка объекта недвижимости 3 подходами: затратным, доходным и сравнительным; и согласование результатов.

7)Подготовка отчета об оценке.

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта выделяются четыре основных критерия анализа:

Физическая возможность - физическая осуществимость рассматриваемого варианта использования.

Иными словами, под физической возможностью предполагается такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка, характеристике грунтов. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника.

Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику.

При анализе критерия финансовой оправданности, прежде всего, следует учитывать потенциал местоположения оцениваемого земельного участка. Местоположение считается основным фактором, определяющим стоимость участка.

Максимальная продуктивность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить максимальный чистый доход собственнику, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Таким образом, в результате проведённого анализа наиболее эффективного использования оцениваемого участка как незастроенного, учитывая все основные критерии, мы можем с высокой долей вероятности определить наиболее целесообразный способ использования данного земельного участка, а, соответственно, дать наиболее адекватный ответ на вопрос о его стоимости.