5. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации

Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на практике возникают споры, всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, подлежит такой регистрации.

На практике возникает вопрос: подлежат ли госрегистрации изменения реквизитов сторон, указанных в договоре аренды?

5.1. Вывод из судебной практики:По вопросу о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если эти соглашения подписаны после вступления в силу указанного Закона, существует две позиции судов.

Позиция 1.Дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подлежат государственной регистрации, если они подписаны после вступления в силу указанного Закона.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 11241/12 по делу N А40-92733/11-82-729

"...Как усматривается из материалов дела, между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения для использования под склад сроком действия с 12.10.1994 по 06.04.2009.

Сторонами 29.05.2008 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, пунктами 8.3 и 8.4 которого предусмотрено досрочное расторжение этого договора арендодателем в одностороннем порядке в случаях использования объекта аренды не по целевому назначению, проведения арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования с арендодателем и без соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке. В случае принятия решения арендодателем о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления такого уведомления.

При рассмотрении спора суды пришли к выводу о том, что из положений пункта 2 статьи 6, пункта 2 статьи 13, статьи 33 Закона о регистрации следует, что государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды необходима при наличии государственной регистрации самого договора аренды.

Однако судами не учтено следующее.

В силу пункта 6 статьи 33 Закона о регистрации Закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

Следовательно, дополнительное соглашение от 29.05.2008 к договору аренды, подписанное в период действия Закона о регистрации и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной государственной регистрации.

Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

При названных обстоятельствах оснований для отмены оспариваемых судебных актов не имеется..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

Позиция 2.Дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не подлежат государственной регистрации, даже если они подписаны после вступления в силу указанного Закона.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Примечание:В ряде случаев суды делали вывод, аналогичный представленному в настоящей позиции, однако при этом не уточняли, были дополнительные соглашения подписаны до или после введения в действие Закона о государственной регистрации (Постановление ФАС Московского округа от 27.06.2006 N КГ-А40/5812-06 по делу N А40-63534/05-82-508, Постановление ФАС Уральского округа от 07.09.2006 по делу N Ф09-6924/06-С6).

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.11.2012 по делу N А65-28292/2011

"...Доводы жалобы о том, что дополнительное соглашение от 21.05.2008 к договору аренды не прошло государственную регистрацию, поэтому является незаключенным, в то время как сам договор аренды от 01.07.1993 N 65 прошел государственную регистрацию в Набережночелнинском городском комитете по земельным ресурсам и земельной реформе 01.07.1993, судебная коллегия признает несостоятельными.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В силу пункта 6 статьи 33 Закона N 122-ФЗ настоящий Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие.

По правоотношениям, возникшим до введения настоящего Федерального закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.

В силу пункта 1 статьи 33 Закона N 122-ФЗ настоящий закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Поскольку впервые официально закон был опубликован в Российской газете N 145 30.07.1997, он вступил в силу 31 01.1998.

Договор аренды земельного участка заключен в 1993 году, то есть до вступления в силу Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона N 122-ФЗ, следовательно, он считается заключенным при отсутствии его государственной регистрации и требование о его обязательной регистрации применяться не должно. Таким образом, требование об обязательной государственной регистрации и дополнительного соглашения от 21.05.2008 к договору аренды не должно применяться, так как на момент вступления в силу части первой, второй Гражданского кодекса Российской Федерации федеральным законом не была предусмотрена государственная регистрация таких сделок.

Следовательно, утверждение ответчика о том, что дополнительное соглашение от 21.05.2008 подлежит регистрации, ввиду обязательности регистрации самого договора аренды, являются несостоятельными..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

5.2. Вывод из судебной практики:Изменение банковских реквизитов сторон в зарегистрированном договоре аренды не требует государственной регистрации.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2010 N Ф03-994/2010 по делу N А51-8558/2009

"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 10.03.2006 между ФГУП "Тихоокеанская государственная телевизионная компания Владивосток", правопреемником которого в силу реорганизации является истец (Арендодатель) и ООО "Восток Медиа Сервис" (Арендатор) заключен договор N 013-А о передаче в аренду нежилых помещений в зданиях и сооружениях, являющихся федеральной собственностью, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 321 кв. м, расположенные по адресу: г.Владивосток, ул.Уборевича, 20-а (здание заглубленного склада и склада N 1) для размещения сервисного центра SONY (пункт 1.1).

Нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, переданы ответчику по акту сдачи - приемки от 01.08.2006 на срок до 31.12.2008 (л.д. 18).

Помимо изложенного, не имеют правового значения для разрешения спора и доводы ООО "Восток Медиа Сервис" о необходимости государственной регистрации письма истца от 17.01.2008 N 28, которым последний изменил порядок внесения и реквизиты арендных платежей.

Как верно отмечено арбитражными судами первой и второй инстанций, указанные действия истца были вызваны внесенными в статьи 41, 42 БК РФ Федеральным законом от 26.04.2007 N 63-ФЗ "О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части регулирования бюджетного процесса и приведении в соответствие с бюджетным законодательством Российской Федерации отдельных законодательных актов Российской Федерации" изменениями, вступившими в законную силу с 01.01.2008, и предусмотренной контрагентами по сделке обязанностью арендатора (ООО "Восток Медиа Сервис") принять новый порядок перечисления арендной платы к исполнению по реквизитам унитарного предприятия без его дополнительного оформления (пункт 4.2.1 договора)..."

5.3. Вывод из судебной практики:Дополнительное соглашение к зарегистрированному договору аренды об установлении порядка компенсации арендатору расходов на улучшение арендуемого помещения не требует государственной регистрации.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.12.2011 по делу N А57-22497/2009

"...Заявитель кассационной жалобы считает соглашение от 05.12.2008 договором о переводе долга, который в силу пункта 2 статьи 391, пункта 2 статьи 389 ГК РФ подлежит государственной регистрации. Поскольку соглашение не зарегистрировано в установленном порядке, не произошла перемена лица в обязательстве.

В соответствии с пунктом 1.8 договора арендодатель обязался компенсировать истцу его расходы, связанные с проведением ремонта арендуемых помещений в размере 11 340 000 руб. путем зачета 40% подлежащей уплате арендной платы в счет компенсации.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 07.03.2007.

Апелляционный суд, повторно рассмотрев дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, принял во внимание представленные ответчиком в апелляционный суд соглашение от 05.12.2008 (листы дела 106 - 108, том 1), а также акты зачета взаимных требований между истцом и ответчиком, установил факт отсутствия обязанности ответчика по компенсации истцу расходов в заявленном размере, связанных с проведением ремонта арендованных помещений, и отказал в иске.

Соглашение от 05.12.2008 заключено между обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "АТРИО" (сособственник, арендодатель-1) и обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Лиа-Лев" (арендатор, истец).

В соответствии с указанным соглашением этот сособственник взял на себя обязанность по компенсации истцу его расходов, связанных с произведенным ремонтом, а истец дал согласие на исполнение названной обязанности этим лицом.

По существу это соглашение устанавливало иной порядок исполнения собственниками арендуемых помещений признанных ими дополнительным соглашением к договору аренды обязательств по компенсации истцу его расходов, что не противоречит статье 313 ГК РФ, и не требовало государственной регистрации.

Поскольку соглашением от 05.12.2008 обязанность по компенсации истцу его расходов, связанных с проведением ремонта, возложены на другого собственника помещений, отказ в иске к индивидуальному предпринимателю Климову П.Ф. не противоречит материалам дела и закону..."