4. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, а также изменений к такому соглашению

Бывают случаи, когда арендатор с согласия арендодателя уступает свои права и обязанности по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, третьему лицу.

В связи этим возникают споры относительно того, подлежит ли дополнительное соглашение о переводе прав и обязанностей по договору государственной регистрации.

4.1. Вывод из судебной практики:Дополнительные соглашения о переводе прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества, требующему регистрации, подлежат государственной регистрации.

Примечание:В соответствии сп. 8 ст. 2Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся вст. ст. 609и651ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключиласт. ст. 609,651ГК РФ из перечня, приведенного вп. 8 ст. 2Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. УказанныйЗаконвступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся вп. 14данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяетсяп. 1 ст. 617ГК РФ.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Северо-Западного округа от 27.10.2010 по делу N А56-84741/2009

"...В соответствии с пунктом 1 статьи 609ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В силу статьи 452ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку договор аренды был заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном законом порядке, то и вносимые в него изменения по правилам пункта 1 статьи 452ГК РФ также подлежали государственной регистрации.

В этой связи следует согласиться с выводом судов, что соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 17.05.2002 N 3/02 ООО "Гаккель Хаус" не зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем является незаключенным и не порождающим прав и обязанностей для сторон договора аренды.

Учитывая изложенное, суды пришли к правильному выводу, что ответчик занимает помещение без установленных законом оснований, в связи с чем требование о выселении его из занимаемого помещения подлежит удовлетворению..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

4.2. Вывод из судебной практики:Ликвидация арендатора после заключения соглашения о перенайме не является основанием для отказа в государственной регистрации такого соглашения.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу N А12-28139/2012

"...30 июня 2011 года ООО "Волга-Ойл" уведомило Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда об уступке прав по договору аренды земельного участка ИП Неговорину С.А.

15 июня 2012 года ИП Неговорин С.А. обратился в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлениями о государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 30.06.2011.

13 июля 2012 года Управление Росреестра приняло решение о приостановлении государственной регистрации, а затем 15.08.2012 отказало в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 30.06.2011 ввиду прекращения деятельности ООО "Волга-Ойл", о чем в Единый государственный реестр юридических лиц 18.11.2011 внесена соответствующая запись.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, обоснованно исходил из того, что оспариваемое сообщение регистрирующего органа от 15.08.2012 не соответствует положениям Федерального законаот 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", требованиямстатьи 615Гражданского кодекса Российской Федерации,статье 22Земельного кодекса Российской Федерации.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из того, что в силу пункта 8 статьи 63Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц; поскольку ООО "Волга-Ойл", являвшееся стороной договора о передаче прав и обязанностей от 30.06.2011, прекратило свою деятельность 18.11.2011, доказательств того, что заявитель перезаключил договор аренды с собственником земельного участка или произошла перемена лиц в обязательстве, не представлено, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора соответствует закону и не нарушает права заявителя.

Однако эти выводы апелляционного суда являются ошибочными и противоречат нормам права и правовой позиции, изложенной в ПостановленииПленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, на которые сослался суд первой инстанции.

Судом апелляционной инстанции также не учтено, что прекращение деятельности ООО "Волга-Ойл", являвшегося стороной договора об уступке прав и обязанностей от 30.06.2011, произошло после заключения этого договора. Кроме того, Законо государственной регистрации не предусматривает такого основания для отказа в государственной регистрации, как ликвидация стороны договора.

При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции о том, что оспариваемым отказом не нарушаются права и законные интересы заявителя, нельзя признать правомерными.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что выводы суда апелляционной инстанции являются ошибочными, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене с оставлением в силе решения Арбитражного суда Волгоградской области от 28.02.2013..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}