25. Возможность применения к договору аренды с правом выкупа имущества правил, регламентирующих форму договора купли-продажи

25.1. Вывод из судебной практики:К договору аренды с правом выкупа имущества применяются правила, регламентирующие форму договора купли-продажи.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

"...2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли - продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ)..."

ст. 609, Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

26. Государственная регистрация договора аренды жилого помещения, заключенного с целью проживания в нем арендатора

26.1. Вывод из судебной практики:Договор о предоставлении во временное владение и пользование жилого помещения с целью проживания арендатора с правом выкупа данного имущества, заключенный на срок более пяти лет и предусматривающий выплату арендатором арендной платы и выкупной цены, подлежит государственной регистрации как договор аренды.

Примечание:По вопросу о юридической квалификации указанного договора см. п. 5.16 материалов к ст. 606 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 01.04.2015 по делу N А35-4341/2014

"...Как следует из материалов дела, 18.03.2014 между ЗАО "Сейм-Агро" (арендодатель) и Шагаевым А.Ю. (арендатор) заключен договор аренды помещения (с правом последующего выкупа) N 3 объекта недвижимого имущества - квартиры общей площадью 49,7 кв. м, расположенной по адресу: г. Курск, ул. Комарова, д. 8б, кв. 131, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества (квартиру) для проживания арендатора и членов его семьи, сроком с 18.03.2014 по 18.03.2024.

ЗАО "Сейм-Агро" 04.04.2014 обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 18.03.2014 N 3.

21.04.2014 регистрирующим органом приостановлена государственная регистрация на срок до 21.05.2014 в связи с возникшими у регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации.

Сообщением от 23.05.2014 N 01/069/2014-270 Управление отказало ЗАО "Сейм-Агро" в государственной регистрации договора аренды на основании пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, в связи с тем что представленный на государственную регистрацию договор аренды, в силу ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации и ч. 2 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, является договором найма жилого помещения, который не подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ч. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно пункту 3 спорного договора за пользование арендованным имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 5000 руб. в месяц. Выкупная цена квартиры составляет 2500000 руб. Не позднее 7-го числа каждого месяца начиная со дня заключения Сторонами договора Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке 25000 руб., из которых 20000 руб. - платеж, засчитываемый в погашение выкупной цены, а 5000 руб. - арендная плата за пользование квартирой.

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Вместе с тем положения главы 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, предоставленного во владение и пользование для проживания в нем.

Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, изложенное свидетельствует о том, что условия спорного договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа Арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате Арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения, соответствующего положениям главы 34 Гражданского кодекса РФ "Аренда".

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации (статья 609 ГК РФ).

При названных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что представленный на регистрацию договор аренды жилого помещения в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ подлежал государственной регистрации, правомерен..."