17. Уклонение от государственной регистрации договора аренды

На практике возникают случаи, когда одна из сторон договора аренды своими действиями или бездействием препятствует государственной регистрации договора аренды. В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки и взыскать с первой стороны убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. В связи с этим возникает вопрос: какие действия признаются уклонением от государственной регистрации договора аренды?

В связи с изменениями, которые внесены в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ, последствия уклонения от государственной регистрации договора будут регулироваться п. п. 2 и 3 ст. 165 ГК РФ. Необходимо также обратить внимание на то, что в соответствии с указанными изменениями срок исковой давности по требованиям, касающимся уклонения от государственной регистрации, будет составлять один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ). Данные изменения вступили в силу с 01.09.2013.

17.1. Вывод из судебной практики:Непредставление стороной договора второго экземпляра подлинника договора аренды в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, является уклонением от государственной регистрации договора.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Как следует из содержания действующей редакции п. 5 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", необходимые для государственной регистрации прав документы, которые выражают содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после регистрации прав возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

До 17.09.2003 (дата вступления в силу Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") данная норма предусматривала, что все документы, необходимые для госрегистрации прав, подаются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником, т.е. допускалось представление надлежаще заверенной копии.

Судебная практика исходит из того, что нарушение данной обязанности является основанием для отказа в государственной регистрации (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 04.05.2008 N Ф09-2998/08-С6 по делу N А60-25830/2007).

В то же время, если право возникло до вступления в силу Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ, для государственной регистрации необходимо представить не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых (подлинник) после регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Кроме того, отсутствие второго экземпляра подлинника договора не является основанием для отказа в государственной регистрации права, возникшего до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (см., например, Определение ВАС РФ от 30.09.2008 N 10442/08 по делу N А40-47840/07-96-282).

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.10.2007 N А33-2846/07-Ф02-7037/07 по делу N А33-2846/07

"...Судом учтено, что по условиям договора аренды земельного участка N 3561 от 23.05.2002 обязанность осуществить государственную регистрацию договора (в течение 15 дней от даты специального учета договора в земельном управлении) возложена на арендатора.

Между тем, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций ошибочно не квалифицировал как уклонение ответчиком от государственной регистрации договора аренды земельного участка факт непредставления ответчиком истцу второго подлинного экземпляра договора аренды.

В этой части выводы суда об отсутствии признаков уклонения ответчика от государственной регистрации договора аренды земельного участка, выразившиеся в непредставлении второго подлинного договора аренды, не основаны на законе, не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

ст. 609, Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

17.2. Вывод из судебной практики:Отказ арендодателя от договора аренды и государственной регистрации соглашения о продлении договора, если стороны уже обратились в регистрирующий орган с соответствующим заявлением, расценивается судом как уклонение от госрегистрации и злоупотребление правом со стороны арендодателя.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.09.2010 по делу N А52-6899/2009

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация (арендодатель) и Легков В.К. (арендатор) заключили договор от 31.05.2004 N 1253 аренды земельного участка. По условиям договора и соглашения от 25.08.2005 N 1 арендодатель передал, а арендатор принял часть N 2 земельного участка площадью 17,7 кв. м из участка общей площадью 2018,0 кв. м с кадастровым номером 60:27:01 03 04:03, расположенного по адресу: город Псков, площадь Ленина, у здания областного центра семьи, для использования под павильон по продаже продовольственных товаров сроком на пять лет до 12.05.2009.

Соглашением от 07.07.2009 стороны продлили срок действия договора аренды земельного участка до 12.05.2014.

Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Пакет документов, необходимый для государственной регистрации соглашения от 07.07.2009, был представлен истцом в Управление 17.07.2009.

Сообщением от 10.09.2009 N 01/032/2009-618 Управление отказало арендатору в государственной регистрации дополнительного соглашения от 07.07.2009 в связи с заявлением арендодателя не производить государственную регистрацию на вышеуказанный объект на основании соглашения от 07.07.2009.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено следующее: арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, в том числе и в случае нарушения арендатором условий договора, направив не менее чем за 60 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

Легков В.К., полагая, что арендодатель незаконно отказался от регистрации дополнительного соглашения, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции оценил действия арендодателя как уклонение от государственной регистрации соглашения, поэтому удовлетворил требование.

Кассационная инстанция, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Из материалов дела усматривается, что в тот период, когда стороны обратились в Управление за государственной регистрацией спорного соглашения, ответчик направил Легкову В.К. уведомление от 13.08.2009 N 1722 о расторжении договора аренды, а в Управление - заявление об отказе от государственной регистрации соглашения.

В силу статьи 10 ГК РФ осуществление гражданских прав должно быть разумным и добросовестным.

Отказ арендодателя от договора аренды и от государственной регистрации соглашения в период, когда стороны обратились в Управление с заявлением о регистрации соглашения от 07.07.2009, продлившего срок действия договора и изменившего ряд его условий, нельзя считать добросовестным.

Суды пришли к правильному выводу об обязанности Администрации, в связи с подписанием соглашения об изменении срока действия договора, зарегистрировать данные изменения в установленном законом порядке..."

17.3. Вывод из судебной практики:Отказ арендодателя от государственной регистрации подписанного с арендатором соглашения об изменении размера арендной платы расценивается судом как уклонение от государственной регистрации и злоупотребление правом со стороны арендодателя.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 15.10.2010 N КГ-А40/12331-10 по делу N А40-163156/09-91-1184

"...В обоснование исковых требований истец указал, что данное Дополнительное соглашение не вступило в силу по причине отсутствия государственной регистрации и в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ считается не заключенным. Ответчик выплачивал арендную плату в размере, установленном в Дополнительном соглашении N 2 от 17.12.2008 г., а не в договоре аренды, в связи с чем, образовалась задолженность по арендным платежам за период с 15.01.2009 г. по 15.03.2010 г. в размере 1.827.595 руб., на которую истцом, в соответствии с п. 5.3 договора аренды, начислены пени в размере 298.164,39 руб.

Согласно п. 2.1 договора N 1 аренды нежилых помещений от 07.11.2007 г. действия по осуществлению государственной регистрации договора возлагаются на арендодателя, а расходы по государственной регистрации договора поровну относятся на каждую сторону.

Таким образом, именно истец обязан был осуществить регистрацию Дополнительного соглашения N 2 от 17.12.2008 г.

Вместе с тем истцом (арендодателем) не представлены доказательства принятия необходимых мер для выполнения предусмотренной законом обязанности по регистрации Дополнительного соглашения.

Напротив, истец от государственной регистрации Дополнительного соглашения N 2 от 17.12.2008 г. уклонился. Так, 5 октября 2009 г. истец направил в адрес ответчика письмо N 84, в соответствии с которым отказывался от совершения действий по регистрации Дополнительного соглашения N 2 от 17.12.2008 г. и потребовал от ответчика уплаты арендных платежей в полном объеме в соответствии с условиями договора N 1 аренды нежилых помещений от 07.11.2007 г. (л.д. 75).

В п. 1 ст. 10 ГК РФ установлено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В случае несоблюдения указанных требований, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Ссылка заявителя на то, что в Договоре N 1 аренды нежилых помещений от 07.11.2007 пунктом 2.1. Стороны предусмотрели, что обязанности по осуществлению государственной регистрации данного договора возлагаются на Истца, а Толкование данного условия не обязывает Истца подавать на государственную регистрацию дополнительные соглашения к Договору, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку согласно п. 3 Дополнительного соглашения, прежние обязательства сторон, не затронутые настоящим соглашением, остаются в неизменном виде, то есть и в части государственной регистрации.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что факт отказа или уклонения Истца от совершения государственной регистрации не доказан, так же как и не доказано наличие установленных ст. 10 ГК РФ оснований для отказа Истцу в защите принадлежащего ему права и злоупотребление правом со стороны Истца, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку данный довод противоречит установленным судами обстоятельствам и материалам дела, подтверждающим уклонение истца от государственной регистрации уже подписанного им дополнительного соглашения..."

17.4. Вывод из судебной практики:Арендодатель, уклоняющийся от госрегистрации договора аренды, вправе выселить арендатора из арендуемых помещений, если арендатор не обращался в суд с требованием о госрегистрации.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127

"...7. Суд удовлетворил иск о признании договора аренды незаключенным и выселении ответчика из занимаемых им помещений, несмотря на факт уклонения истца от государственной регистрации договора, поскольку ответчик не предпринял разумно необходимых действий для защиты своих прав, в то время как имел возможность потребовать регистрации сделки в судебном порядке.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю с иском о выселении его из помещений, принадлежащих истцу на праве собственности.

Заявленное требование истец обосновывал тем, что подписанный сторонами договор аренды на срок 5 лет не зарегистрирован в установленном порядке и в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ является незаключенным, следовательно, ответчик владеет нежилыми помещениями без законных оснований.

Суд первой инстанции, установив отсутствие государственной регистрации указанного договора аренды, иск удовлетворил.

По мнению ответчика, суд не учел следующего: истец уклонялся от государственной регистрации договора (притом, что именно на него договором была возложена обязанность по подаче в регистрирующий орган соответствующего заявления и необходимых для регистрации документов) и основания для признания договора незаключенным возникли вследствие бездействия самого истца. Кроме того, истцом не были опровергнуты доводы ответчика о том, что уклонение от государственной регистрации со стороны истца связано с заключением им спустя месяц после подписания спорного договора другого договора аренды тех же помещений с акционерным обществом, предполагающего более высокий размер арендной платы. Это обстоятельство свидетельствует об использовании истцом формальных оснований для уклонения от исполнения своих обязанностей в ущерб ответчику.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения, указав, что факт уклонения истца от государственной регистрации договора сам по себе не может служить законным основанием для владения ответчиком принадлежащими истцу помещениями в отсутствие заключенного между ними договора аренды. В данном случае ответчик мог воспользоваться способом защиты своих прав, предусмотренным пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, согласно которому, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, и в этом случае она регистрируется по решению суда. Кроме того, ответчик не лишен возможности в соответствии со статьей 15 Кодекса требовать от истца возмещения убытков, причиненных уклонением от государственной регистрации договора..."

17.5. Вывод из судебной практики:Сторона, заинтересованная в госрегистрации сделки, вправе предъявить иск с требованием о ее регистрации, если в отсутствие таковой сделка признается незаключенной.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 18168/10 по делу N А40-177253/09-89-1226

"...В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Кодекса в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

По смыслу указанной нормы Кодекса сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}