11. Сроки регистрации договора аренды

Гражданским кодексом РФ не предусмотрено, в какие сроки после подписания договора аренды, подлежащего государственной регистрации, необходимо его зарегистрировать. При этом, поскольку такой договор считается заключенным с момента регистрации, логично было бы сделать вывод, что срок после подписания, в который необходимо зарегистрировать договор, может быть любым. Однако это не всегда справедливо.

11.1. Вывод из судебной практики:Если в договоре аренды, подлежащем государственной регистрации, указан срок его действия и дата, с которой он начинает отсчитываться, то такой договор может быть зарегистрирован в течение всего этого срока.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2006 N Ф09-7660/06-С3

"...Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что ООО "Лукойл-Пермнефтепродукт" обратилось 23.12.2005 в ГУ ФРС по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 21.06.2003 N 3-489, заключенного между ООО "Лукойл-Пермнефтепродукт" и администрацией г. Екатеринбурга, срок действия которого с 01.05.2003 по 30.04.2006 (п. 9.1 договора).

ГУ ФРС по Свердловской области вынесено решение от 23.01.2006 N 01/366/2005-584 об отказе в государственной регистрации указанного договора аренды в связи с тем, что договор, представленный на государственную регистрацию, будет считаться заключенным с момента его регистрации, таким образом, срок его действия составляет 3 месяца и, следовательно, он не подлежит государственной регистрации.

Истец, считая отказ незаконным, обратился с иском в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций дали надлежащую оценку обстоятельствам дела и пришли к обоснованному выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению.

При этом суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что в силу положений п. 1 ст. 131, ст. 421, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О регистрации") ООО "Лукойл-Пермнефтепродукт" имело право обратиться в ГУ ФРС по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 21.06.2003 N 3-489, заключенного на срок более года и подлежащего государственной регистрации, до истечения срока действия указанного договора..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

11.2. Вывод из судебной практики:Если в договоре аренды, подлежащем государственной регистрации, определен срок его действия, но не указана дата, с которой он отсчитывается, то такой договор может быть зарегистрирован в любое время.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 27.11.2006 N Ф09-9665/06-С3

"...В соответствии с п. 1.4 договора аренды УЗ N 00375-К-99 земельного участка договор заключен сроком на два года, дата договора отсутствует.

Согласно п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При таких обстоятельствах решение управления от 21.11.2005 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка в связи с тем, что к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок договора аренды истек, нарушает права и законные интересы общества, не соответствует положениям п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"..."

11.3. Вывод из судебной практики:Если договор аренды, заключенный на срок, при котором требуется его государственная регистрация, в период срока его действия не был зарегистрирован, то по истечении срока действия он не подлежит такой регистрации.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.06.2009 по делу N А52-4610/2008

"...В последующем 15.04.2007 между сторонами заключены договоры аренды N 1 и 2 на эти же помещения. Срок действия договоров установлен с 15.04.2007 по 14.04.2008. Государственная регистрация договоров не произведена.

По окончании срока действия договоров Учреждение направило Обществу уведомление от 21.03.2008 N 70 об отказе в их продлении и о необходимости возврата имущества арендодателю в срок до 25.04.2008. Аналогичное требование арендодателя содержится в письмах от 17.07.2008 N 153 и от 12.08.2008 N 173.

Суд первой инстанции удовлетворил требования истца в части выселения Общества, признав их обоснованными и подтвержденными материалами дела; в удовлетворении встречного иска о государственной регистрации договоров отказал.

Отказывая во встречном иске, суды правомерно руководствовались тем, что регистрация договора возможна только в период его действия, требования Общества направлены на желание пользоваться занимаемыми помещениями при наличии возражений со стороны арендодателя, в указанных договорах отсутствует чья-либо обязанность совершить необходимые действия для регистрации аренды, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, свидетельствующие об уклонении Учреждения от государственной регистрации договоров аренды..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

11.4. Вывод из судебной практики:Срок, установленный в договоре, в течение которого договор аренды должен быть зарегистрирован, не является пресекательным и не препятствует государственной регистрации договора аренды после его истечения.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.02.2009 по делу N А43-8351/2008-19-243

"...Комитет обратился с иском в суд, посчитав, что государственная регистрация договора аренды произведена УФРС с нарушением требований статей 13 и 19 Закона.

Основываясь на материалах дела, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о правомерности действий УФРС по регистрации спорного договора и к соответствию их правилам Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно пункту 1 статьи 26 упомянутого Закона с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон данного договора.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает принцип свободы договора. Истец выразил свою волю на установление договорных отношений с ответчиком, подписав договор аренды, на период с 06.12.2006 по 14.08.2009. Поэтому Общество вправе в течение данного периода осуществить государственную регистрацию.

В подпункте 3.2.2 упомянутого договора предусмотрена обязанность арендатора в течение четырех месяцев со дня подписания договора обеспечить государственную регистрацию договора аренды в уполномоченном органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако указанный срок не является пресекательным, следовательно, государственная регистрация может быть произведена и по истечении данного срока..."

11.5. Вывод из судебной практики:Если договор аренды недвижимого имущества на момент подписания подлежал государственной регистрации и срок его действия был установлен с момента государственной регистрации до конкретной даты, то договор может быть зарегистрирован менее чем за год до указанной даты и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе отказать в такой регистрации.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 25.01.2010 N КГ-А40/14793-09 по делу N А40-64545/09-92-348

"...В соответствии с решением Окружной комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию (Протокол N 12 от 03.04.2008 г., утвержден распоряжением префекта ЮЗАО г. Москвы от 30.04.2008 г. N 495-РП) и распоряжением Префекта ЮЗАО г. Москвы от 19.06.2008 г. N 765-РП, 30.07.2008 г. между Департаментом земельных ресурсов и ОАО "Компания "Главмосстрой" заключен договор аренды N М-06-509534 того же земельного участка на срок до 31.12.2009 г.

Заявителем 06.09.2008 г. подано в Управление заявление вх. N 77-77-14/013/2008-57 и пакет документов на государственную регистрацию договора краткосрочной аренды земельного участка от 30.07.2008 N М-06-509534 на земельный участок по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, вл. 105.

31.10.2008 г. ОАО "Компания "Главмосстрой" подано в регистрирующий орган заявление о приостановлении государственной регистрации на три месяца.

На основании данного заявления, руководствуясь п. 3 ст. 19 Закона о регистрации, 06.11.2008 г. Управление приостановило государственную регистрацию сроком на три месяца, указав, что срок приостановления истекает 31.01.2009 г.

В соответствии с п. 2 Договора аренды земельного участка N М-06-509534 от 30.07.2008 г. срок его действия установлен с момента государственной регистрации до 31.12.2009 г.

Принимая оспариваемое решение от 27.02.2009 г. N 14/013/2008-57 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка N М-06-509534 от 30.07.2008 г., Управление пришло к выводу, что срок действия договора аренды земельного участка составляет менее одного года, руководствуясь при этом абз. 2 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации и положениями ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор должен считаться заключенным с момента его государственной регистрации.

При изложенных, установленных судом обстоятельствах суд сделал обоснованный вывод, что решение Управления об отказе в государственной регистрации от 27.02.2009 г. N 14/013/2008-57 не соответствует требованиям п. 1 ст. 20 Закона о регистрации и нарушает права и законные интересы заявителя, и правомерно обязал Управление в силу п. 3 ч. 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвести государственную регистрацию договора аренды от 30.07.2008 N М-06-5095534 земельного участка с кадастровым номером 77:06:03013:119..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}