3.2 Повышение доступности ипотечного кредитования на территории города
Ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в городе в целом. Система ипотечного кредитования представляет сегодня сложный механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Система ипотечного кредитования представляет сегодня сложный механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Ипотечные программы в Оренбурге предлагают около 15 банков, и их количество постоянно растет, потому как Оренбург — весьма перспективный город, в нем постоянно ведется строительство новых объектов, а жители города активно интересуются жилищными займами. Поэтому крупные банки, предлагающие выгодную ипотеку, открывают в Оренбурге свои отделения.[53]
Банк Русь предлагает оформление любой недвижимости в ипотеку, рассматривает даже варианты приобретения комнат и долей, что очень редко встречается на ипотечном рынке. Если рассмотреть предложения для вторичного рынка, то здесь можно получить до 2,8 миллионов рублей при условии внесения сращу от 30 процентов в качестве первого взноса. Взнос больше, чем по ипотечным программа иных банков, но зато ставка предлагается довольно низкая — от 8,85 процентов годовых. Если клиент отказывается от личного страхования, то ставка возрастет на 0,7 процентов. Банк Русь работает по программе обеспечения жильем молодых учителей.[64]
Ипотека в Оренбурге выдается и крупными федеральными представителями, такими как ВТБ24. Банк предлагает много различных программ и работает с федеральными и региональными субсидиями. К примеру, здесь можно воспользоваться военной ипотекой или реализовать жилищный сертификат.
На вторичном рынке предлагается ипотека в сумме до 90 миллионов рублей, при этом срок можно установить очень большой — до 50-ти лет, хотя обычно банки ограничиваются 30-тью годами. Первый взнос может быть равен всего 10процентов, но только при условии подключения заявителя к страхованию ответственности заемщика. В остальных случаях взнос начинается от 15процентов, а при валютных займах от 30 процентов. Ставка — от 11,85процентов.
Росбанк не так давно работает на ипотечном рынке Оренбурга, но готов предложить заемщикам хорошие условия оформления. Займ на вторичную недвижимость выдается в разной валюте и может достигать 30 миллионов рублей или аналогичного валютного эквивалента. Оформление договора производится на срок 5-25 лет, минимальная планка первого взноса — 15 процентов. Ставки по кредиту находятся в рамках 12,35-13,85 процентов годовых, но могут повышаться. Так, при отказе от страхования жизни она возрастает на 3,5 процентов, е если еще отказать от страхования титула, то ставка возрастет еще на 3процентов.
В целях повышения эффективности ипотечного кредитования в городе реализуется программа льготного ипотечного жилищного кредитования работников бюджетной сферы.
Ипотечные кредиты под 2–3 процентов годовых предоставляются на приобретение квартир в строящихся многоквартирных домах и строительство индивидуального жилья следующим категориям граждан, зарегистрированным по месту жительства на территории Оренбургской области и нуждающимся в улучшении жилищных условий:
работникам органов государственной власти и органов местного самоуправления, для которых данное место работы является основным;
работникам государственных и муниципальных учреждений, для которых данное место работы является основным;
получателям федеральных, областных и муниципальных социальных выплат, используемых на улучшение жилищных условий;
молодым и многодетным семьям.
Банком-исполнителем программы до 2015 года определен по итогам открытого конкурса ОИКБ «Русь» (ООО).
Льготное кредитование осуществляется банком по заявлению заемщиков на основе оценки их кредитоспособности, платежеспособности и наличия не менее 5 процентов собственных средств, необходимых для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита. В качестве собственных средств (полностью или частично) могут быть использованы социальные выплаты, предоставляемые заемщику на указанные цели из бюджетов всех уровней.[67]
Льготная ипотека - не только способ решить социальную проблему отсутствия собственного жилья, но и уникальный экономический инструмент. Появление на рынке недорогих ипотечных кредитов стимулирует спрос на жильё, а спрос рождает предложение. Кроме того, это создаёт совершенно иные конкурентные условия для банков. Ёмкость ипотечного рынка области составляет, по оценкам Минстроя региона, 14 млрд. рублей.[59]
С октября 2013 года в Оренбургской области открытым акционерным обществом «Сбербанк России» реализуется программа жилищного кредитования на льготных условиях.
Ипотечные жилищные кредиты по ставке от 10,5 до 12,5 процентов годовых предоставляются нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам - получателям свидетельств на улучшение жилищных условий (молодые и многодетные семьи, ветераны, инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, ветераны Великой Отечественной войны и другие) на следующие цели:
приобретение квартиры на вторичном рынке;
приобретение квартиры на первичном рынке, в том числе долевое участие в строительстве жилья;
приобретение индивидуального жилого дома;
строительство индивидуального жилья.
На рисунке 21 приведен общий объем выданных ипотечных кредитов на территории муниципального образования «город Оренбург» за 2012-2015 гг.
Рисунок 21 - Общий объем выданных ипотечных кредитов на территории муниципального образования «город Оренбург» за 2012-2015 гг. (млн. руб.)
Как показывает анализ рисунка 21, общий объем ипотечных кредитов ежегодно растет. По состоянию на 01.01.2015 года на территории города Оренбурга выдано кредитов на сумму 6607,16 млн. руб., в 2014 году – 4783,8 млн.руб., в 2013 году – 3752,56 млн.руб., в 2012 году – 2710,4 млн. руб. Данная ситуация характеризует повышение доступности получения ипотеки и создание банками, предоставляющих их благоприятные условия.
На рисунке 22 представлено общее количество ипотечных кредитов на территории муниципального образования «город Оренбург» в 2012-2015 г.(шт.)
Рисунок 22 - Общее количество ипотечных кредитов на территории муниципального образования «город Оренбург» в 2012-2015 г.(шт.)
Как показывает анализ рисунка 22, растет количество предоставленных ипотечных кредитов на территории города Оренбурга. На 01.012015 года выдано 4735 шт. кредитов, в 2014 году – 3521 шт., в 2013 году – 3162 кредита и в 2012 году – 2611 кредитов.
Вопрос развития и улучшения ипотечного кредитования в стране является актуальным, так как рынок жилья грода не имеет соответствующих эффективно действующих финансово - кредитных механизмов, которые поддержали бы платежеспособный спрос граждан на предлагаемую недвижимость. Совершенствование данной системы сделает приобретение жилья доступным, посодействует увеличению спроса и станет основной предпосылкой достижения реального экономического роста.
Основными недостатками ипотечного кредитования в банках города Оренбурга являются:
затянутый процесс рассмотрения заявки заемщика и объекта;
обязательное внесение значительного первоначального взноса;
проблемы, связанные с документами для получения ипотечного кредита. В целях получения кредита заемщик должен предоставить банку предварительный договор о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, подтверждающего покупную или сметную стоимость объекта. Некоторые строительные организации отказываются оформлять договора такого вида;
проблемы сервиса, заключающиеся в предоставлении для заемщика разных условий и требований к ипотечному кредиту в различных отделениях, вследствие несогласованности между обширной филиально - территориальной сетью банка и большой текучестью кадров;
проблема наличия задолженности по ипотечным кредитам, вследствие ухудшения финансового состояния заемщика или нежелания клиента платить по предоставленному кредиту.
Для совершенствования ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк России» необходимо решить ранее выявленные проблемы. В данных целях следует ввести следующие мероприятия.
Снизить процесс рассмотрения заявок на выдачу ипотечных кредитов путем распространения действующей уже в ОАО «Сбербанк России» технологии «Кредитная фабрика». Данная технология уже показала положительные результаты в потребительском и автокредитовании, уменьшив срок рассмотрения заявок с семи дней до двух. [40]
Расширить круг строительных компаний, финансирование строительства которых банки осуществляют через договоры о совместной деятельности в целях упрощения получения предварительного договора о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, подтверждающего покупную или сметную стоимость объекта. По состоянию на 1 января 2015 года количество компаний - застройщиков по всей России, сотрудничающих со Сбербанком России, составило 362.
Для улучшения сервиса необходимо ввести, во – первых, отлажено действующую систему взаимосвязей между отделениями на основе информационно – программного обеспечения, во – вторых, снизить текучесть кадров путем введения различных мотиваций и поощрений, например, предоставление льготного ипотечного кредита сотрудникам банка.[49]
Решить проблему значительного первоначального взноса можно путем внесения в качестве первоначального взноса итоговой суммы по срочному депозиту, т.е. если у заемщика на момент внесения первоначального взноса существует более полугода вклад в банке, срок завершения которого еще не наступил, клиент может уже сегодня внести в качестве взноса денежные средства с процентами, начисленными в будущем.[71]
Снизить задолженность по ипотечным кредитам, путем предоставления банком помощи в управлении денежными средствами заемщика. Клиент, вкладывая свои временно свободные денежные средства, получает возможность расплачиваться доходами, полученными от проводимых с ними операций банком на рынке ценных бумаг, по ипотечному кредиту. Банк же за данный вид операций получает, во – первых, определенный комиссионный процент, а во – вторых, гарантию внесения заемщиком ипотечных выплат.
Доход от проводимых операций с денежными средствами клиента будет моментально поступать на его электронный счет и списываться в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту. Клиент через установленный срок сможет снять со счета только денежные средства, вложенные изначально, так как списание доходных средств будет происходить сразу при зачислении в целях погашения ипотечного кредита.[60]
Осуществление данных мероприятий поможет банкам, предоставляющим ипотеку на территории муниципального образования «город Оренбург» усовершенствовать не только ипотечное кредитование, но, а также расширить спектр предоставляемых продуктов и услуг, круг заемщиков, увеличить доход банка благодаря введению новых операций и повысить спрос на ипотечном рынке.
Важной особенностью ипотечного кредитования является психологический фактор, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелания жить в долг.[59]
Для нормального функционирования ипотечного рынка, предлагается следующее:
сокращение сроков регистрации прав и сделок с недвижимостью;
быстрая и эффективная регистрация пулов закладных (передача закладных организации, выполняющей функции ипотечного агента.;
привлечение инвестиций в строительство нового жилья;
усовершенствование системы налогообложения при проведении ипотечных операций;
достоверная публичная информация о состоянии рынка ипотечных операций;
упорядочивание системы передачи страховых возмещений в погашение кредитов за заемщиков;
сделать инструменты секъюритизации допустимыми активами для инвестирования накопительной части пенсии;
развитие цивилизованного рынка ипотечного кредитования, разработка Кодекса ипотечного кредитора;
создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение;- уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;
Для того чтобы снизить риски инвесторов при вложении средств в ипотечные ценные бумаги, органы законодательной власти прежде всего должны создавать ясные правила игры на этом рынке. Если нет четко прописанных прав, ответственности кредитора и заемщика, то инвестор вряд ли будет вкладывать свои средства в этот рынок.[48]
Несмотря на существующие трудности ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным.
Программа льготного ипотечного кредитования, функционирующая на территории города не может удовлетворить всех желающих из-за недостаточного финансирования. Первые три года правительство на программу выделяло ежегодно по 400 - 500 миллионов рублей. В 2014 году финансирование составило около 220 миллионов рублей, которые уже направлены на выдачу бюджетной ипотеки. Уже отработано 1500 заявок, из которых только половина соответствует требованиям программы. В итоге около 700 бюджетников смогли улучшить жилищные условия с помощью льготной ипотеки. Лимит финансирования ипотеки для бюджетников на 2014 год уже исчерпан. В связи с этим рекомендуется увеличить финансирование программы в соответствии с потребностями населения города, чтобы сократить очередность и улучшить качество предоставления ипотечных кредитов.[37]
Таким образом, доступность ипотечного кредитования на территории муниципального образования «город Оренбург» обеспечивается за счет реализации областной программы льготного ипотечного кредитования работников бюджетной сферы, а так же через создание благоприятных условий банков, предоставляющих услуги в данной сфере. Ежегодный лимит финансирования программы льготного ипотечного кредитования обусловил большую очередность на ее получение, что негативно сказывается на развитии жилищного фонда. Представляется эффективным на региональном уровне рассмотреть вопрос об увеличении финансирования на реализацию данной программы