Основы

40Г Р А Д О Р Е Г У Л И Р О В А Н И Е И У П Р А В Л Е Н И Е Р А З В И Т И Е М Т Е Р Р И Т О Р И Й

2.1.5.Две стороны существования земельных участков — конкуренция и кооперация

Одна из главных закономерностей существования земельных участков — это нераз рывность конкуренции и кооперации их правообладателей. В подразделе 2.1.1 было показано, что первичный факт появления (выделения из территории) земельного участ ка одновременно порождает три других, неотделимых друг от друга факта:

1)факт появления первого акта конкуренции (соревновательности, борьбы): выделе ние земельного участка — это обособление, утверждение "я" ("собь", по Далю, — "все свое, имущество, животы, пожитки, богатство") в противовес другим, противостояние другим, защита своего "я" от других, то есть борьба, конкуренция;

2)факт появления первого акта кооперации (сотрудничества): земельный участок не может быть выделен из территории без движения "из чего то к чему то" — из террито рии к земельному участку; путь движения — это дорога; дорога — это первое общее де ло, делаемое общим трудом; общий труд — это сотрудничество, кооперация;

3)факт рождения новой сущности — конкуренции кооперации, которая суть зачаток, семя структуры пространства. Произрастание этого семени порождает дерево — пространственные структуры в виде селений, городов, урбанизированных территорий.

А теперь следует более детально с прагматической, то есть экономической, точки зрения рассмотреть, что такое конкуренция и кооперация в использовании земельных участков.

Конкуренция

Конкуренция — это благо, которое требуется и для общества, и для правообладате лей земельных участков. Однако это не абсолютное благо — при отсутствии ограниче ний конкуренция может быть опасной. Применительно к конкуренции существуют два вида ограничений — ограничения, устанавливаемые системой градорегулирования (посредством градостроительных регламентов), и ограничения, устанавливаемые ан тимонопольным законодательством.

Последние следует выделить особо. Конкуренция способна вырождаться в свою противоположность — монополизм. Естественное для правообладателей земельных участков максимальное экономическое поведение в своём предельном выражении — это вытеснение соперников, конкурентов. Уменьшение количества конкурентов с опре деленного момента может привести к уменьшению объёма производимой ими продук ции и абсолютному доминированию той части продукции, которую выпускает один или несколько успешных по сравнению с другими предпринимателей — они и становятся монополистами. При сохранении спроса и уменьшении активности конкурентов моно полист может диктовать цены для потребителей. С учётом того, что уровень экономи ческой мотивации и активности монополиста неизбежно снижается (не с кем соревно ваться), возникает соблазн, завысив цены, покрыть издержки становящегося неэффек тивным монопольного производства. При этом потребители несправедливо переплачи вают, а монополист безнаказанно ленится, несправедливо получая незаработанный до ход в виде монопольной ренты. Особенности возникновения и существования монополиз ма в распределении земельных участков будут рассмотрены в подразделе 2.1.6.

При недопущении монополизма существует добросовестная конкуренция15, которая приводит к вытеснению с рынка наименее эффективных экономических субъектов и од новременно к повышению эффективности использования имеющихся ресурсов, вклю чая земельные участки. Следствием этого становится уменьшение "ёмкости" потребля емых ресурсов и цены продукции для потребителей16. Однако не всегда уменьшение "ёмкости" потребляемых ресурсов идёт параллельно уменьшению цены продукции. Де

ло в том, что уменьшение "ёмкости" достигается новыми технологиями, а их внедрение требует затрат, которые компенсируются долей в цене выпускаемой продукции. Рево люционные технологии позволяют существенно уменьшить эту долю и, соответственно, цену продукции для потребителей.

Конкуренция за ограниченные ресурсы, включая земельные участки17, лежит в осно ве всех без исключения экономических теорий, включая теоретические модели строе ния и эволюции городов (см. подраздел 2.2.1).

Если добросовестная конкуренция — это благо, то как сделать так, чтобы его не ли шиться? Применительно к предоставлению, приобретению и использованию земель ных участков существуют следующие способы поддержания конкуренции:

1)обеспечение возможности оборота земельных участков (см. раздел 2.1.2);

2)обеспечение наличия земельных участков, которые выделены, могут быть выделе ны из состава государственных или муниципальных земель и могут быть предоставле ны заинтересованным лицам для строительства. Этот способ не универсален, но он ха рактерен для сегодняшней России. Такое обеспечение наличия земельных участков возможно только посредством функционирования системы градорегулирования;

3)обеспечение для правообладателей земельных участков свободы выбора видов разрешенного использования недвижимости и параметров разрешенного строитель ства. Такое обеспечение возможно только посредством установления градостроитель ных регламентов в составе правил землепользования и застройки, то есть посредством действий, осуществляемых в системе градорегулирования;

4)обеспечение функциональных связей и доставки инженерно технических ресур сов, что возможно только при функционировании системы градорегулирования;

5)предотвращение вырождения конкуренции в монополизм — часть таких действий также осуществляются в системе градорегулирования посредством установления прозрачных процедур деятельности органов власти.

Кооперация

Кооперация — это сотрудничество. Ни один земельный участок не существует от дельно, изолированно от других. Возникновение единичного земельного участка — это одновременное возникновение с ним и дороги, то есть связи с другими земельными участками. Наличие одного земельного участка — это всегда наличие совокупности зе мельных участков, "общежития" земельных участков. Общежитие — это общая жизнь, наличие общего дела. Общее дело — это инфраструктура жизнеобеспечения (дороги, инженерно технические коммуникации для доставки ресурсов и энергии — воды, газа, электричества).

Кооперация — это участие каждого своей частью в общем деле. Такие части собира ются в виде налогов и перенаправляются посреднику — публичной власти, чтобы она обеспечивала делание общего дела — строительство и поддержание дорог, инженер но технических коммуникаций. Кооперация — не только взаимодействие частных лиц друг с другом, но и взаимодействие частных лиц с публичной властью, которая частны ми лицами — гражданами — избирается.

Одной из форм кооперации являются действия публичной власти по принятию и при менению законов, устанавливающих порядок действия частных лиц — правообладате лей земельных участков, включая принятие и применение законов в области градорегу лирования.

Кооперация — это такой порядок участия в общем деле, такой порядок общежития, когда действия одного лица не наносят ущерба другому лицу, когда использование зе мельного участка не несёт в себе опасности для соседней недвижимости и не снижает её стоимость в силу наличия рамок ограничений — градостроительных регламентов.

3.Можно ли формализовать порог разницы в ценах, превышение которого будет оз начать спекуляцию? Можно. Допустим, такой порог установлен, что дальше? "Отъём не заработанной разницы" можно осуществить с помощью: а) административных методов (конфискация); б) экономических методов. Такая разница, превышающая установлен ные пределы, — это незаработанный спекулятивный доход, который может быть изъят

впользу общества. При наличии эффективных экономических методов "отъёма незара ботанной разницы" теряют смысл методы административные, которые редко бывают эффективными, в том числе из за коррупционной составляющей — возможности сго вора между административными агентами и спекулянтами.

4.Принципы использования экономических методов "отъёма незаработанной разницы": 1) разница равна сумме двух компонентов: неизымаемой рыночной нормы прибыли

(которая принимается за 1,0) и изымаемой величины, которая начинается с порога вы ше неизымаемой рыночной нормы прибыли. Изымаемая величина дифференцируется по диапазонам превышения величины неизымаемой рыночной нормы прибыли, напри мер 1 2, 2 3, 3 5;

2) применительно к изымаемой величине вводится прогрессивный налог. Например, если изымаемая величина равна 1, то величина налога равна нулю, при изымаемой ве личине 1 2 налог — 60%, при 2 3 — 80%, при 3 5 и выше — 100%.

Продавцу спекулянту нет резона запрашивать у покупателя завышенную цену, пос кольку его сверхдоход будет изъят налогом в пользу общества. Результат: в цену сдел ки будет включена норма прибыли в размере, сопоставимом с нормой прибыли, уста новленной рынком. То есть спекуляции как действия по использованию чрезмерно за вышенной разницы в ценах не будет19.

5.При использовании указанного экономического механизма нужно учитывать сле дующее:

необходимо периодически возобновлять и проводить на регулярной основе массо вую оценку недвижимости в целях налогообложения;

также необходимо декларировать цену сделок и обеспечивать неразглашение ком мерческой тайны; продавец спекулянт может не захотеть продавать по правилам — так называемое по

нуждение покупателя к "тёмной сделке". Противостоять подобным действиям, если выявлено нарушение законодательства, можно путём использования механизма "контрольных закупок".

6.Разновидность рассматриваемого случая (приобретение земли в местах будуще го развития) — реализация намерений публичной власти, например, проложить дорогу, разместить иные общественно необходимые объекты. В такой ситуации используются механизмы резервирования и изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Эти механизмы будут рассмотрены в подразделе 7.1.3.

2.2. Город: модели строения и эволюции

Рассматривая закономерности существования земельных участков, мы подошли к пониманию неразрывности двух сторон процесса — конкуренции и кооперации (см. подраздел 2.1.5) и находимся в начале пути, который позволит нам объяснить, почему земельные участки располагаются друг относительно друга именно так, а не иначе, то есть объяснить пространственную структуру города. В данном разделе будет представ лен эмпирический (индуктивный) способ построения моделей организации простран ства города и сопоставлены результаты этого способа с дедуктивным способом изуче ния пространственных структур (см. подраздел 2.1.1).

44Г Р А Д О Р Е Г У Л И Р О В А Н И Е И У П Р А В Л Е Н И Е Р А З В И Т И Е М Т Е Р Р И Т О Р И Й

2.2.1.Морфология городского пространства: стабильность и изменчивость

Морфология применительно к городу — это сочетание двух неотъемлемых компо нентов распределения в пространстве: 1) земельных участков с различными функция ми (различным назначением); 2) плотности, интенсивности использования территории (совокупностей земельных участков в зависимости от их местоположения).

Можно ли решить поставленную задачу: объяснить, почему земельные участки рас полагаются относительно друг друга определенным образом, — так, чтобы объяснение было исчерпывающим? Для того чтобы ответить на этот вопрос, надо понять, какое объ яснение в данном случае будет исчерпывающим. По видимому, такое, которое охваты вает все точки пространства и все состояния во времени. Но возможно ли такое объяс нение в принципе?

Вообще, если рассуждать гипотетически, то существовать могут только два вида мо делей: вневременная модель — "модель навсегда" и временная, фиксирующая некое состояние в некий момент времени. Но во втором случае модель ничего не объясняет, а только фиксирует момент, и поэтому надо признать, что с позиций поставленной за дачи это и не модель вовсе.

Иначе говоря, модель может быть только вневременной. Вневременность модели определяется вневременностью её формы, но не параметров, которые с необходи мостью меняются, должны меняться более или менее интенсивно. Фактически все мо дели, признанные классическими, и являются вневременными моделями, "моделями навсегда". Но тогда структура такой модели должна включать два компонента — неиз менный во времени смысловой стержень и отклонения от него, которые могут происхо дить во времени, не упраздняя самого смыслового стержня.

Эти самые отклонения суть элементы неупорядоченности, неожиданности — того, что является неизбежным (а потому — необходимым) для города. Возникать они могут по двум причинам: 1) естественной, эволюционной; 2) искусственной, когда естествен ный процесс развития города как организма, воспроизводящего себя под действием экономических механизмов, прерывается и замещается искусственными (игнорирую щими закономерности) административными вторжениями, ломающими его естествен ную структуру. Примеры, результаты и объяснения таких вторжений мы представим в данном и следующем разделах.

Далее будут рассмотрены модели Тюнена, Бёрджеса, Хойта, Гарриса — Ульмана, Высоковского. Сначала модели будут кратко описаны, а затем прокомментированы.

Концентрическая модель Тюнена

Модель, которую предложил в середине XIX века немецкий исследователь и крупный

..

землевладелец Тюнен (Johan Heinrich von Thmunen)20, строится на теории конкуренции за землю между различными видами экономической деятельности, различными вида ми использования земельных участков. Тюнен поставил задачу найти такое простран ственное распределение различных видов использования земли в своих поместьях, ко торое бы обеспечивало максимальную прибыль. В основу определения того, какой вид использования земельных участков должен занимать конкретную территориальную зо ну, был положен принцип максимизации прибыли.

В модели зафиксированы кривые зависимости максимально возможной цены за единицу площади земельного участка в зависимости от расстояния до рынка (места продажи производимых товаров — центра города) для трех различных видов деятель ности — видов использования земельных участков: лесоводства (производство дров для отопления), земледелия и животноводства. Согласно содержащимся в модели рас

Рис. 4. Модель Тюнена

которая по мере удаления от центра должна смениться концентрическими территори альными зонами для земледелия и скотоводства21.

Полученные в соответствии с моделью выводы остаются верными вне зависимости от того, принадлежит ли вся земля одному владельцу или нескольким независимым фермерам. Более того, в условиях баланса относительной доходности земельных участков (стабильности отношения дохода, приносимого единицей площади земельно го участка, и затрат на производство продукции на этой площади) предпринимателю безразлично, каким видом бизнеса заниматься (и, соответственно, в какой территори альной зоне располагать производство), поскольку доходность от вложенного капитала будет одинаковой во всех территориальных зонах.

Модель Тюнена — это генерализованная упрощённая) модель: вся продукция имеет одинаковую стоимость доставки на рынок сбыта, а интенсивность ис пользования земельных участков в пределах одних и тех же концентрических террито риальных зон одинакова независимо от месторасположения внутри зоны и стоимости

го участка, имеет наиболее крутой ценовой (рентный) градиент и располагается ближе всего к рынку сбыта, затем идет зона землепользования со вторым по величине удель ным объемом продукции. В реальном рынке гораздо сложнее. Каждое производ ство имеет свои показатели относительных транспортных издержек (стоимость достав ки единицы объема продукции на единицу расстояния) и свои особенности в части воз можности и пределов пространственной интенсификации (увеличения объема продук

кого хозяйства. При этом увеличится зона городской застройки, включая территории под легкой промышленностью. Дополнительный приток людей, привлечённых на про изводство, потребует дополнительного объема сельскохозяйственных продуктов, а также дополнительного объёма иных услуг, включая административные услуги. Меха низмы спроса и предложения установят новые ценовые градиенты для административ ной зоны и зоны сельского хозяйства, обуславливая новые изменения в структуре земле пользования.

Возможный результат таких трансформаций — практически не изменившаяся в пространстве структура землепользования, но с гораздо более интенсивным использо ванием земельных участков в каждой территориальной зоне и возросшей стоимостью земельных участков23. Анализ структуры землепользования на основе ценовых градиен тов объясняет общее стремление землепользователей разместиться ближе к центру города. Важными факторами притяжения становятся поток потребителей, непосред ственное общение с поставщиками и компаньонами, низкие транспортные издержки.

Стремление к центру посе ления и потребность в тес ных взаимосвязях не толь ко между продавцами и потребителями, но и внут ри сообщества потребите лей и продавцов порожда ет эффект агломерации, позволяющий экономить ресурсы общества в целом на обеспечение экономи ческой деятельности.

Рассмотренный эффект пространственных транс формаций под действием рыночных факторов изме нения спроса и предложе ния на отдельные виды то

варов и услуг имеет фундаментальное значение для объяснения генезиса преобразова ний, происходящих в городах.

Концентрическая модель Бёрджеса

Модель была предложена в 1925 г. социологом Эрнестом Бёрджесом на основе изучения размещения различных социальных групп в Чикаго24. Она основана на модели Тюнена и исследованиях ценового градиента. Модель фиксирует последовательность расположения в пространстве различных видов землепользования в форме концентри ческих окружностей, удаляющихся от центра города в определенном порядке (рис. 6).

Рис. 6. Модель Бёрджеса:

1 — центральный деловой район (универсальные магазины, офисы, развлекательные клубы, банки, отели, театры, музеи и т.д.); 2 — зона оптовой торговли;

3 — переходная зона (зона, на которую из центральных районов "надвигаются" зоны коммерческой деятельности и легкой промышленности), как правило, занятая ветхим жильем; 4 — зона жилья для рабочих со средним уровнем доходов; 5 — зона жилья для высокооплачиваемых горожан;

6 — пригородные резиденции горожан с самым высоким уровнем доходов

Согласно модели, центр города — это место расположения культурно делового яд ра, где сосредоточены центральные магазины, театральные кварталы, отели, офисные здания, банки и др. — все то, что нуждается в центральном положении. В маленьких го родах все эти объекты и функции тесно переплетены и смешаны (но различимы), а в бо лее крупных — существуют в относительно обособленных зонах.

Зона, непосредственно граничащая с центральной, определена как коммерческая, или зона оптовой торговли. Здесь чаще всего располагаются рынки, оптовые магазины,