Основы

ВВЕДЕНИЕ

8

ЧАСТЬ I. ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЕ И УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ ТЕРРИТОРИЙ

13

1. НАЧАЛА ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЯ

13

1.1. Определения

13

1.2. Градорегулирование и градостроительная деятельность

19

1.2.1. Какая деятельность осуществляется в системе градорегулирования

19

1.2.2. Как соотносятся между собой градорегулирование и градостроительная

деятельность

21

1.3. Особенности градорегулирования

21

1.3.1. Всегда ли возможно градорегулирование и что необходимо для того, чтобы

оно было возможным

22

1.3.2. Публичные и частные интересы в градорегулировании

24

1.3.3. Градорегулирование как механизм обеспечения баланса интересов,

гарантирования прав и возможности проявления инициативы частными лицами

25

1.4. Субъектно объектные отношения в градорегулировании

27

1.5. Градорегулирование и инфраструктура рынка недвижимости

28

2. ОБЪЕКТЫ ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЯ: ЗАКОНОМЕРНОСТИ СУЩЕСТВОВАНИЯ И

ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ

31

2.1. Земельный участок

31

2.1.1. Земельный участок: закономерности существования части и целого

31

2.1.2. Оборот земельных участков как условие достижения максимумов —

экономического, этического, эстетического, экологического

34

2.1.3. Земельный участок: экономические закономерности использования

36

2.1.4. Максимальное экономическое поведение

39

2.1.5. Две стороны существования земельных участков — конкуренция и

кооперация

40

2.1.6. Монополизм и спекулятивная рента в условиях рынка недвижимости:

природа возникновения и механизмы противодействия

42

2.2. Город: модели строения и эволюции

43

2.2.1. Морфология городского пространства: стабильность и изменчивость

44

2.2.2. Траектории эволюции и типы развития городов

53

2.3. Город — субрегион, регион — страна

57

2.3.1. Объект градорегулирования как форма функция

57

2.3.2. Генезис форм функций — объектов градорегулирования

59

2.3.3. Определение размера частных вкладов в создание общей инфраструктуры

и морфология пространства

65

3. ПУБЛИЧНЫЕ СУБЪЕКТЫ ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЯ. ИНСТРУМЕНТЫ И МОДЕЛЬ

СИСТЕМЫ ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЯ

67

3.1. Распределение функций между публичными субъектами градорегулирования.

Унитарные и трехуровневые системы градорегулирования

68

3.2. Публичные субъекты градорегулирования: от функций к полномочиям

70

3.3. Инструменты градорегулирования

76

3.4. Модель системы градорегулирования

81

3.4.1. Модель действий в системе градорегулирования

81

3.4.2. Модель органов градорегулирования и выполняемых ими функций

полномочий применительно к различным уровням

85

4. ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЕ КАК ЭТИКА И ФОРМАЛЬНОЕ ПРАВО

89

4.1. Принципы этики средоформирования

89

4.1.1. Принцип освоения отчуждения

90

4.1.2. Принцип свободы несвободы

91

4.1.3. Принцип изменчивости неизменности

92

4.1.4. Принцип фрагментарности целостности

92

4.2. Соотношение этических принципов средоформирования и логических принципов

формального права о градорегулировании

93

5. ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

96

5.1. Законодательство о градорегулировании за рубежом

96

5.1.1. Назначение законодательства о градорегулировании

96

5.1.2. Публичные субъекты, уполномоченные ограничивать права использования и

изменения объектов недвижимости

97

5.1.3. Документы территориального планирования и градостроительного

зонирования

98

5.1.4. Технология зонального установления прав использования и изменения

объектов недвижимости

99

5.1.5. Разрешение на строительство

101

5.1.6. Информация о градорегулировании

101

5.1.7. Участие граждан в градорегулировании

102

5.1.8. Содействие местному градорегулированию со стороны государства

103

5.1.9. Метаморфозы зонирования. Три типа систем градорегулирования

103

5.2. Этапы развития законодательства о градостроительной деятельности в России

105

5.2.1. Первый этап — с середины XIX в. до 1917 г.

106

5.2.2. Второй этап — с 1917 по 1992 г.

109

5.2.3. Третий этап — с 1992 по 1998 г.

110

5.2.4. Четвёртый этап — с 1998 по 2001 г.

112

5.2.5. Пятый этап — с 2001 по 2004 г.

113

5.2.6. Основные итоги и текущий этап развития законодательства о

градостроительной деятельности в России

115

6. ПЕРЕХОД К СИСТЕМЕ ПРАВОВОГО ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЯ: ПРОТИВОРЕЧИЯ И

ОПАСНОСТИ

116

6.1. Неизбежность переходного периода и его противоречия: противоборство

взаимоисключающих систем градорегулирования

116

6.2. Опасности переходного периода: неизбежность возникновения монополизма в

распределении земельных участков для строительства

121

6.3. Специфика переходного периода с точки зрения распределения функций и средств

между регионами и муниципалитетами

125

6.4. Проблема возникновения административных и экономических субъектов —

инициаторов перехода к системе правового градорегулирования

126

ЧАСТЬ II. КОМПОНЕНТЫ ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЯ

131

7. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ

131

7.1. Логическая модель технологии градостроительного проектирования

131

7.1.1. Принципы технологии градостроительного проектирования. Два типа

объектов и ячеисто сетевая неравномерная структура города

131

7.1.2. Градостроительное проектирование в части технологии определения

баланса потребности—ресурсы. Два условия для возможности системного

планирования проектирования развития города

133

7.1.3. Градостроительное проектирование и принципы изъятия недвижимости для

размещения сетевых объектов технической инфраструктуры

136

7.2. Документы градостроительного проектирования

137

7.2.1. Взаимосвязь документов градостроительного проектирования

137

7.2.2. Правовой статус различных документов градостроительного

проектирования

140

7.3. Соотношение градостроительного проектирования и архитектурно строительного

проектирования

142

7.3.1. Переход от градостроительного проектирования к архитектурно

строительному проектированию

143

7.3.2. Установление публичной властью требований эстетики к проектируемым

объектам

143

8. ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ

146

8.1. Территориальное планирование и иные виды планирования

146

8.2. Территориальное планирование как взаимодействие суверенных органов публичной

власти

149

8.3. Территориальное планирование и объекты различного значения

150

8.3.1. С каких содержательных позиций оснований подходить к определению

понятия “объекты федерального, регионального, местного значения”

150

8.3.2. Как понятие “объекты федерального, регионального, местного значения”

могло или должно было бы определяться в законодательстве при его дополнении

в будущем ныне отсутствующими нормами

151

8.3.3. Как оперировать понятием “объекты федерального, регионального,

местного значения” в настоящее время, когда в законодательстве отсутствует

соответствующее определение

153

8.4. Совместная подготовка проектов документов территориального планирования

различными уровнями публичной власти

156

8.5. Территориальное планирование и упорядочение административных и иных границ

157

8.6. Планы реализации документов территориального планирования

159

9. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ. ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И

ЗАСТРОЙКИ

160

9.1. Почему в условиях рынка недвижимости не может не быть градостроительного

зонирования, определяемого правилами землепользования и застройки

160

9.2. Институт градостроительного зонирования, градостроительные регламенты, их

правовой статус и структура

161

9.3. О двух подходах к пониманию содержания градостроительного зонирования и

градостроительных регламентов

164

9.3.1. О содержании правового подхода к пониманию и осуществлению

градостроительного зонирования

165

9.3.2. О содержании административно технологического подхода к пониманию и

осуществлению градостроительного зонирования

165

9.4. Как устанавливать градостроительные регламенты — по принципу "разрешено всё

то, что не запрещено" или по принципу "разрешено то, что разрешено"

167

9.5. Составная часть градостроительных регламентов в виде ограничений

использования недвижимости, устанавливаемых посредством зон с особыми условиями

использования территорий

168

9.6. Российская модель градостроительного зонирования в контексте мирового опыта

170

9.6.1. Общие, универсальные принципы градостроительного зонирования,

существующие во всех развитых странах, необходимость и возможность

применения градостроительного зонирования в отечественной практике

171

9.6.2. Основные типологические виды градостроительного зонирования и их

обобщенные характеристики

171

9.6.3. Множественность путей введения градостроительного зонирования и его

типологические особенности, модифицированные применительно к российским

условиям

173

9.7. Особенности подготовки проектов правил землепользования и застройки

174

9.7.1. О документах — основаниях для подготовки проекта правил

землепользования и застройки

175

9.7.2. О субъектах подготовки проекта правил землепользования и застройки

176

9.7.3. О проверке подготовленного проекта, публичных слушаниях и утверждении

правил землепользования и застройки

178

10. ПЛАНИРОВКА ТЕРРИТОРИИ

178

10.1. Планировка территории в контексте иных компонентов градостроительного

проектирования

178

10.2. Территории и земельные участки

181

10.2.1. О разновидностях территорий и земельных участков с позиции планировки

территории

181

10.2.2. О двухэтапной технологии планировки территории

182

10.3. Виды и особенности документации по планировке территории. Градостроительный

план земельного участка

184

10.3.1. Особенности проектов планировки территории

184

10.3.2. Установление параметров планируемого развития элементов

планировочной структуры и состав проектов планировки

185

10.3.3. Особенности подготовки документации по планировке территории

различными органами публичной власти

185

10.3.4. Соотношение правил землепользования и застройки и документации по

планировке территории

186

10.3.5. Соотношение планировки территории с последующими действиями по

архитектурно строительному проектированию и строительству

186

10.3.6. Градостроительные планы земельных участков

187

10.3.7. О различных случаях планировки территории — обеспечение условий для

создания земельных участков в различных целях

189

10.4. Межевание застроенных территорий: правовые аспекты

189

10.4.1. О составе проектов межевания

190

10.4.2. О выполнении требования об учёте градостроительных нормативов и

правил, действовавших в период застройки

190

10.5. Правовые механизмы развития незастроенных и застроенных территорий

192

10.6. Девелопмент и партнёрство застройщиков девелоперов и органов власти как

синхронизация выполнения различных взаимосвязанных проектов по развитию

территорий

199

10.6.1. Объекты и субъекты действий

199

10.6.2. Несоответствие между ограниченными возможностями застройщиков

девелоперов и масштабами задач развития городов и территорий

200

10.6.3. Проекты, которые подлежат взаимоувязке по параметрам и синхронизации

во времени

203

10.6.4. Условия, при которых участие в проекте муниципалитета может быть

признано целесообразным

203

10.6.5. Логическая модель технологии подготовки и выполнения взаимосвязанных

проектов — девелопмента

204

10.7. Цикличность процесса подготовки и внесения изменений в различные документы

градостроительного проектирования

206

11. КОНТРОЛЬ ЗА ОСУЩЕСТВЛЕНИЕМ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

207

11.1. Логика формирования и модель системы контроля за осуществлением

градостроительной деятельности

207

11.2 Предметы контроля за осуществлением градостроительной деятельности

213

11.2.1. Технические регламенты безопасности

213

11.2.2. Требования соблюдения интересов органов публичной власти при

согласовании проектов документов территориального планирования

213

11.2.3. Требования учёта интересов частных и публичных субъектов при проверке

проектов правил землепользования и застройки, проектов документации по

планировке территории перед их утверждением

216

11.2.4. Нормативы градостроительного проектирования

217

11.2.5. Требования, при соответствии которым выдаются разрешения на

строительство и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию

217

11.2.6. Требования недопущения ущерба правообладателям недвижимости, при

соответствии которым могут выдаваться соответствующие разрешения с учётом

результатов публичных слушаний

219

11.3. Институты контроля за осуществлением градостроительной деятельности

220

11.3.1. Институт согласования проектов документов территориального

планирования органами власти различных уровней

220

11.3.2. Институт государственной экспертизы проектов документов

территориального планирования

221

11.3.3. Институт государственной экспертизы результатов инженерных изысканий

и проектной документации

221

11.3.4. Институт государственного строительного надзора

221

11.3.5. Институт предоставления разрешений на строительство и разрешений на

222

ввод объектов в эксплуатацию

223

12. ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

223

12.1. Принципы формирования систем информационного обеспечения

градостроительной деятельности

224

12.2. Структура муниципальных систем информационного обеспечения

градостроительной деятельности

228

12.3. Информационное взаимодействие региональных и муниципальных органов власти

в области градостроительной деятельности

231

13. ПУБЛИЧНЫЕ СЛУШАНИЯ В ОБЛАСТИ ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЯ

231

13.1. Особенности регулирования публичных слушаний

231

13.2. Виды документов градостроительного проектирования, применительно к которым

не проводятся, в обязательном порядке проводятся и могут проводиться публичные

слушания

232

13.3. Место публичных слушаний в технологической цепочке действий в отношении

проектов документов градостроительного проектирования

235

13.4. Предметы публичных слушаний в области градорегулирования

235

13.4.1. Вопросы подтверждения соответствия проекта документа обязательным

формализованным требованиям

236

слушаниях в области градорегулирования

236

БИБЛИОГРАФИЯ

239

ПРИМЕЧАНИЯ

243

ПРИЛОЖЕНИЯ

267

1.

Метод расчёта и отображения траекторий эволюции городов

267

2.

Примерная структура правил землепользования и застройки

271

3.

Иллюстративные примеры документов территориального планирования

275

4.

Иллюстративные примеры документов градостроительного зонирования

282

5.

Иллюстративные примеры документации по планировке территории

290

Summary

292

Об авторах

293