ГП ч2. 15-16г(1) / Статья Проблемы отмены вещно-обязательственной аренды в рам

Статья: Проблемы отмены вещно-обязательственной аренды в рамках реформы гражданского законодательства (Белов В.А.) ("Пра...

Документ предоставлен КонсультантПлюс Дата сохранения: 28.08.2014

ПРОБЛЕМЫ ОТМЕНЫ ВЕЩНО-ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННОЙ АРЕНДЫ

В РАМКАХ РЕФОРМЫ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

В.А. БЕЛОВ

Белов Валерий Александрович, юрист АНО "Юридический научно-исследовательский центр". Преподаватель Московского финансово-юридического университета МФЮА. Соискатель ученой степени кандидата юридических наук по специализации 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право.

Автор более двух десятков научных трудов, в том числе: "Теоретические и практические вопросы "нового" вещного права в Российской Федерации: анализ договора об установлении права застройки" (М., 2013); сборник "Труд и трудовые отношения в РФ" (М., 2013); "Предварительный договор аренды и договор аренды объекта будущей недвижимости" (в сб. "Актуальные проблемы современного законодательства") (М., 2013); "Об отдельных вопросах практики расторжение договора аренды" (Вестник МФЮА. М., 2013); "Прекращение арендных отношений. Как арендатору расторгнуть договор без лишних переплат" (Юрист компании. 2014. N 2); "Подсудность по месту нахождения истца" (Вестник арбитражной практики. 2014. N 1); "Особенности договора аренды торгового объекта" (Право и экономика. 2014. N 2); "Арендная плата по договору аренды" (Право и экономика. 2014. N 3), "Об отдельных проблемных вопросах взыскания убытков по договору поставки железнодорожным транспортом" (Вестник арбитражной практики. 2014. N 2).

Настоящая работа посвящена отдельным вопросам отмены вещно-обязательной аренды в рамках проводящейся реформы гражданского законодательства, а также исследованию судебной практики по данному вопросу.

Ключевые слова: договор аренды, вещное право, обязательственное право.

Negative features of real right abolishment under lease (rent) contract in time of reformation

V.A. Belov

The article deals with specific issues of real right abolishment under lease contract in time of reformation in the civil law of Russian Federation, as well as the study of case law on this issue.

Key words: lease (rent) contract, real right, obligation right.

В настоящее время в рамках развития Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации <1> предусматривается введение новых для российского права институтов ограниченного вещного права, таких как право застройки, право постоянного владения и пользования, право личного пользовладения, которые, как подразумевается, заменят вещно-обязательную аренду. Вместе с тем началось бурное обсуждение возможности образования "настоящей" (как было в римском праве) обязательственной аренды, яркое подтверждение тому - один из прошедших круглых столов <2>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.) // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.

<2> Материалы научного круглого стола Юридического института "М-Логос" по теме "Аренда и ограниченные вещные права по проекту ГК РФ", 16 января 2014 г. // http://m-logos.ru/publications/nauchnyi_kruglyi_stol_m-logos_arenda_i_ogranichennye_veshnye_prava_po_proektu_gk_rf_16_yanvarya_2014_g/ (дата обращения: 01.06.2014).

В ходе обсуждения данной возможности были выявлены две основные позиции:

необходимо "ломать" вещную аренду, так как такая аренда является неприемлемой, и получилась она исключительно в рамках советской эпохи, так как единственным собственником всего недвижимого имущества было государство;

необходимо сохранить вещную аренду как устоявшуюся модель поведения субъектов гражданских правоотношений, так как данное положение отвечает потребностям сторон договора, в наибольшей степени, безусловно, арендатора.

Установление исключительно обязательной аренды будет свидетельствовать о необходимости проведения реформирования отдельных положений как в нормативно-правовой базе, так и в сложившейся правоприменительной практике, посвященной аренде.

В первую очередь такое нововведение может коснуться следующих положений:

исключение вещно-правовых способов защиты своих прав арендатором;

исключение положения о праве следования, т.е. сохранения договора аренды в силе при изменении лиц на стороне арендодателя (ст. 617 ГК РФ);

исключение положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

В рамках настоящей статьи хотелось бы поговорить о недостатках проведения названной реформы.

Вещно-правовые способы защиты своих прав арендатором в рамках договора прежде всего проявляются в возможности арендатора подавать виндикационные иски к третьим лицам, которые своим поведением препятствуют исполнению договора аренды. Для более детального рассмотрения данного положения необходимо выявить, действительно ли на практике арендатор обладает вещно-правовыми способами защиты переданного ему имущества, и если обладает, то в каких случаях.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации <3> (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

--------------------------------

<3> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (ред. от 23 июля 2013 г.) // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

Иными словами, в соответствии с ГК РФ выделяется две разных совокупности правомочий, которые могут быть переданы арендатору:

временное владение и пользование;

временное пользование <4>.

--------------------------------

<4> Во многих случаях для достижения целей договора аренды достаточно предоставления имущества лишь в пользование арендатора без передачи в его владение. Согласно ст. 50 Федерального закона от 10 января 2003 г. N 18-ФЗ "Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации" на основании договора об оказании услуг по использованию инфраструктуры для осуществления перевозок владелец инфраструктуры может предоставлять перевозчику права на использование железнодорожных путей или иных объектов, принадлежащих владельцу инфраструктуры. Иными словами, авторы такой точки зрения указывают, что правомочие владения будет отсутствовать у такого рода арендаторов. (См., например [1].)

Однако такой подход является не совсем обоснованным, так как любое пользование вещью предполагает владение ею, хотя бы непосредственно в момент ее эксплуатации. Само по себе указание законодателем на передачу арендодателем конкретного правомочия арендатору является весьма спорным. Поскольку для определения состава перешедших правомочий по тому или иному договору необходимо руководствоваться самой целью договора, которой является предоставление имущества арендатору для целей пользования <5>. Необходимо упомянуть, что в проекте Гражданского уложения (ст. 277) просматривался данный вопрос схожим образом [2].

--------------------------------

<5> Аналогичный подход наблюдается и в зарубежном законодательстве. Так, в соответствии с нормами Германского гражданского кодекса "...наниматель обязуется предоставить нанимателю вещь в пользование на время найма". Такого рода определение понятия договора найма не означает, что у нанимателя возникает только правомочие пользования. При этом представляется, что немецкие законодатели дают полный отчет тому, что отсутствует необходимость подробно описывать все возможные полномочия - они следуют из факта предоставления имущества для определенных целей (прежде всего правомочия, которые обычно именуются правом пользования и правом владения). По германскому законодательству указанные правомочия предполагают существование друг друга: передача права пользования вещью происходит исключительно на основе передачи нанимателю права владения вещью.

На основании изложенного выше можно прийти к выводу, что дифференциация правомочий арендатора на две составляющие (право владения и право пользования) не мыслится корректной, а устанавливает лишь правовую неопределенность по данному вопросу. Таким образом, предлагается пересмотреть ст. 606 ГК РФ и изложить ее в следующей редакции: "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату для целей пользования".

Как показывает правоприменительная практика, именно наличие факта владения по договору аренды обусловливает возможность для арендатора подачи виндикационного иска третьему лицу, нарушившему его право на имущество, переданное ему для целей пользования. О таком подходе свидетельствует соответствующая судебная практика: "Судам необходимо обратить внимание на то, что истец заявил исковые требования об истребовании имущества не в рамках договора аренды, а по статье 305 ГК РФ. Нормы указанной статьи предусматривают, что виндикационный и негаторный иски в защиту своих прав и интересов могут предъявлять не только собственники, но и субъекты иных прав на имущество - все законные владельцы. К их числу отнесены субъекты как вещных прав пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и иных, так и субъекты обязательственных прав, связанных с владением чужим имуществом, к которым относятся арендаторы" <6>. Схожая позиция наблюдается в следующем деле: "Арендатор вправе защищать свои права от действий третьих лиц в самостоятельном порядке на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ, то есть путем предъявления к лицам, препятствующим использованию помещений и земельного участка, негаторного иска" <7>.

--------------------------------

<6> Постановление ФАС Дальневосточного округа от 9 августа 2005 г. N Ф03-А51/05-1/1944 // СПС "КонсультантПлюс".

<7> Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2009 г. N 09АП-17450/2009-ГК по делу N А40-7984/09-150-95 // СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, в настоящее время существует некоторый формализованный подход относительно подтверждения наличия ограниченного вещного права у арендатора, который сводится лишь к факту наличия подписанного сторонами договора аренды акта приема-передачи арендованного имущества.

Хотя недостатки такого формализованного подхода существуют на практике, у арендатора все-таки есть право обращения к третьим лицам за защитой прав на имущество, которое ему было предоставлено в рамках арендных отношений.

Становление аренды исключительно обязательственной сделкой влечет исключение каких-либо, даже на доктринальном уровне, споров относительно ограниченного вещного права у арендатора. Данное обстоятельство существенно отразится на порядке взаимоотношений сторон, в частности, на интересах арендатора, связанных с пользованием арендованным имуществом, так как последний будет вынужден претерпевать определенные лишения или ограничения в отношении пользования арендованным имуществом на протяжении длительного периода времени, в том числе в течение процесса уведомления арендодателя о факте наличия препятствий по пользованию имуществом, времени, пока арендодатель вникнет в возникшую ситуацию, а также процесса устранения таких препятствий.

Отметим, что арендатор будет вправе расторгнуть такой договор на основании п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ, однако такое расторжение возможно только в судебном порядке, что повлечет дополнительное время и усилия со стороны арендатора. Кроме того, в тех случаях, если арендатор будет заинтересован в дальнейшем пользовании арендованным имуществом, он будет "просто" ждать устранения таких препятствий арендодателем, которые возникли со стороны третьих лиц, когда в случае наличия ограниченного вещного права у арендатора можно было бы миновать ряд формальных процедур по устранению таких препятствий.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что превращение аренды в обязательственную сделку может привести к снижению популярности данного института. Кроме того, необходимо обратить внимание, что развитие иных правопорядков, в том числе стран, входящих в состав Содружества Независимых Государств, идет по иному пути. Например, в некоторых зарубежных правопорядках усматривается прямая норма, устанавливающая ограниченное вещное право арендатора на арендуемое имущество. Согласно ст. 563 Гражданского кодекса Республики Казахстан, на наймодателе не лежит ответственности перед нанимателем за нарушения пользования, которые производят своими насильственными действиями третьи лица, не имеющие каких-либо прав на нанятое имущество. Наниматель имеет право предъявлять иски и иным образом защищать принадлежащие ему права от своего имени <8>. Таким образом, установлена на законодательном уровне императивная норма, которая определяет ограниченное вещное право арендатора.

--------------------------------

<8> Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 г. N 409-I (Особенная часть) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 15 января 2014 г.) // http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1013880#sub_id=5500000 (дата обращения: 01.06.2014).

Безусловно, не следует соглашаться с тем, что наймодатель не несет ответственности за нарушение режима пользования. Однако исключить право арендатора на виндикацию к третьему лицу представляется необоснованным. Данный исследуемый момент необходимо оставить именно на откуп арендатора, которому необходимо предоставить альтернативу в выборе своей модели поведения. Так, в случае нарушения прав арендатора на объект аренды, он будет вправе предъявить требования об устранении препятствий в пользовании объектом аренды в рамках обязательственных правоотношений к арендодателю или предъявить виндикацию по отношению к непосредственному нарушителю его арендных прав арендатора.

Относительно исключения положения о праве следования, т.е. сохранения договора аренды в силе при изменении сторон, заметим, что данное обстоятельство может повлечь негативные последствия для арендаторов. Негативные последствия могут заключаться в злоупотреблении правом арендодателем, в том числе посредством заключения фиктивных сделок между дружественными организациями в целях повышения арендной платы и расторжения действующего договора аренды. Данная схема может выглядеть следующим образом: арендодатель отправляет арендатору дополнительное соглашение об увеличение арендной платы, разумеется, арендатор отказывается от подписания такого двустороннего документа. В свою очередь, арендодатель, заинтересованный в повышении арендной платы, при наличии потенциальных арендаторов, готовых заключить договор на условиях повышенной арендной платы, заключает фиктивную сделку по продаже объекта аренды подконтрольной ему организации. А в связи с упразднением статьи о праве следования подконтрольная организация не будет связана договором аренды, заключенным предыдущим собственником, следовательно, будет вправе сдавать такое имущество уже третьим лицам по повышенным тарифам.

Что касается преимущественного права арендатора на заключение нового договора аренды, то следует отметить, что данная законодательно установленная привилегия является естественным процессом осуществления взаимодействия между субъектами гражданского оборота не только в предпринимательской деятельности. Под естественным процессом в данном случае следует понимать соблюдение арендатором тех необходимых условий, которые ему необходимо совершить для приобретения преимущественного права, а именно: надлежащее исполнение своих обязанностей в течение срока действия договора аренды, направление заблаговременного письменного уведомления в адрес арендодателя о намерении заключить новый договор аренды. Полагаем, что данное правило имеет весьма обоснованные предпосылки и устраняет возможности злоупотребления правом со стороны более сильного субъекта (арендодателя) данных договорных отношений. В обыденной жизненной ситуации каждый индивид, покупая ежедневно в одном и том же магазине товар, доверяет продавцу в том, что покупаемый им товар соответствует всем требованиям, которые он к нему предъявляет, в противном случае он отказался бы от покупки данного товара. Таким образом, между продавцом и покупателем формируются своего рода фидуциарные отношения, основанные на ежедневном потреблении продаваемых товаров продавцом. Иными словами, данное правило (о возникновении квазифидуциарных отношений между арендодателем и арендатором) отразилось и в более сложной конструкции, представленной в форме арендных отношений. В частности, представляется немыслимым устранение правила о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды в рамках аренды недвижимого имущества, так как арендатор крайне заинтересован в объекте аренды и не может просто взять и пойти в другой магазин, перебиваясь иным товаром день-два, как это может быть в случае с приведенным примером.

По мнению автора настоящей статьи, в результате перевода института аренды в чисто обязательственную стезю можно усмотреть прямое снижение баланса прав и интересов субъектов таких договорных отношений, такая сделка становится еще более "арендодательской", так как, как правило, именно арендодатель диктует текст договора аренды, занимая доминирующее положение среди его субъектов.

На основании изложенного выше отметим, что введение положений в Гражданский кодекс РФ о "новых" разновидностях ограниченных вещных прав, таких как право застройки, право постоянного владения и пользования, право личного пользовладения, не должно сказываться на устоявшемся в практическом смысле институте договора аренды. Существование института договора аренды и "новых" ограниченных вещных прав должно быть параллельным, что придаст свободу субъектам гражданских правоотношений в выборе порядка взаимоотношений.

Список литературы

1. Суханов Е.А. Российское гражданское право. Том 2. Обязательственное право. М.: Статут, 2011. С. 324.

2. Гражданское уложение. Книга пятая. Обязательства. Проект высочайше утвержденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения. Т. 2. Ст. 277 - 504. С объяснениями. СПб.: Государственная типография, 1989.

КонсультантПлюс надежная правовая поддержка

www.consultant.ru

Страница из