Особенности расчета арендной платы за землю г. Москвы

В переводе с латинского аренда означает наем или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях. Аренда – это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношение собственности и состояние производственных сил. Объектом аренды выступает имущество, а именно непотребляемые вещи, которые могут быть подразделены на движимые и недвижимые.

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации прав собственности.

Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом.

Арендная плата <А>, рассчитывается по формуле: А = Аб * Апр * S * q, где

А - годовая арендная плата в рублях

Апр - арендный процент

S - площадь нежилого помещения в квадратных метрах

q - норма дохода городского бюджета, принимается q=1,2

Аб - базовая ставка арендной платы.

Минимальная, технически обоснованная, арендная плата за один квадратный метр в год, называется базовой ставкой арендной платы, < Аб >. Базовая ставка арендной платы определяется исходя из стоимости строительства и производства периодического капитального ремонта для различных типов объектов недвижимости на основании специального расчета, учитывающего амортизационные отчисления и отчисления на капитальный ремонт.

Арендный процент устанавливается исходя из расположения здания в городе, степени благоустройства, вида деятельности арендатора и других характеристик;

Апр = К1 * К2 * КЗ * К5, где К1 - коэффициент места расположения здания в городе

K2 - коэффициент характеризующий деятельность арендатора и назначение помещения

КЗ - коэффициент благоустройства помещения и качества стройматериала

К5 - коэффициент состояния фасада и наружной рекламы

К1 = с * d, где с - районный коэффициент

d - коэффициент престижности

К2 = m * f, где m - коэффициент характеризующий деятельность арендатора

f - коэффициент цели использования помещения

КЗ=k*n*i, где k - коэффициент уровня

n - коэффициент степени благоустройства

i - коэффициент качества стройматериала

Полная формулы для расчета арендной платы для обособленного нежилого помещения имеет вид:

А = Аб * с * d * m * f * k * i * n * К5 * q * S.

Субарендная плата и ее расчет

При сдаче арендатором площадей в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя, субарендная плата (Асуб) рассчитывается аналогично арендной с прибавлением к арендному проценту единицы, что увеличивает плату на базовую ставку и является платой за субаренду.

Асуб = Аб * (Апр + 1) * q * S

Субарендатор компенсирует арендатору затраты найма помещения, разница между субарендной и арендной платой подлежит оплате арендодателю.

Основные правила расчета арендной платы

При назначении арендной и субарендной платы, ставка арендной платы не может быть меньше минимального размера установленного Постановлением Главы города, независимо от результатов расчета.

Индексация арендной платы производится исходя из условий заключенного арендного договора.

Размер базовой ставки арендной платы устанавливается Комитетом по управлению имуществом на основании специального расчета.

Льготы по арендной плате устанавливаются постановлением Главы города Самары, подготовленным Комитетом по управлению имуществом при согласовании Департамента по жилищно - коммунальному хозяйству и Департамента по экономике и финансам.

Для органов местного самоуправления, муниципальных учреждений, а так же муниципальных предприятий указанных в специальном перечне, ставка арендной платы устанавливается на уровне минимальной установленной Постановлением Главы города. Специальный перечень муниципальных предприятий утверждается Постановлением Главы города, подготовленным Департаментом по экономике и финансам.

При сдаче в аренду нежилых помещений физическим лицам под собственные хозяйственные нужды во временных и в ветхом нежилом фонде, арендная плана назначается как плата за наем жилых помещений в размере, определенном Постановлением Главы города.

Арендная плата объекта недвижимости определяется как сумма расчетов за каждое обособленное помещение в зависимости от его характеристик в соответствии с настоящей Методикой.

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП (на 2009 год - от 28.10.2008 года № 1010-ПП) утверждены ставки арендной платы за землю в городе Москве.

Размер ставки арендной платы зависит от того, соответствует или нет фактический вид использования земельного участка составу видов разрешенного использования для конкретных земельных участков.

В таблице ниже подобраны ставки арендной платы за пользование землей по наиболее распространенным видам использования городских земель. Для сравнения также учитываю и земли сельскохозяйственного использования.

Таблица. Ставки арендной платы за пользование землей

№ п.п.	Вид разрешенного использования	Ставки арендной платы (% от кадастровой стоимости земли)
		При соответствии фактического использования разрешенному	При несоответствии фактического использования разрешенному
1.	Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки	0,1	3,0
2.	Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания	1,5	3,0
3.	Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта	1,5	3,0
4.	Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического	1,5	3,0
5.	Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок	1,5	3,0
6.	Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования	1,5	3,0

В среднем размер арендной ставки составляет от 1,5 до 3 % от кадастровой стоимости земли в зависимости от того, соответствует ли фактический вид использования земельного участка разрешенному. Минимальная ставка установлена для земельных участков, занятых жилыми домами – 0,1 % (при отсутствии строительных или реконструкционных работ). Максимальная ставка, которая установлена для деятельности, связанной с организацией азартных игр, равна 10% от кадастровой стоимости земли.

Новый подход к исчислению арендной платы, при котором в основу берется кадастровая стоимость земельного участка, приведет к тому, что арендная плата за землю и величина земельного налога сравняются.

В заключении приведем основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

1. принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования;

2. принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

3. принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

4. принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

5. принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.