Арендная плата: что было и что есть

Не смотря на проблемы оценки кадастровой стоимости земельных участков главный положительный результат - кадастровая стоимость с 1 января 2006 года в связи вступлением в силу Главы 31 Части II Налогового кодекса Российской Федерации и утратой силы закона «О плате за землю» от 11 октября 1991 года № 1738-1 успешно используется в практике налогообложения и аренды земельных участков, а также является основой для их выкупа.

Ранее, с 1991 по 2006 годы, в соответствии с документами от 16 июля 1997г. «Об основах платного землепользования в городе Москве», распоряжениями Мэра Москвы от 1 октября 1996г. «О мерах экономического регулирования использования земель Москвы», от 25 сентября 1998г. «Об арендной плате за землю в городе Москве» и от 2 апреля 1999г. «Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года», размер арендной платы за землю определялся исходя из площади земельного участка и базовой ставки, дифференцируемой по видам деятельности арендаторов и территориальным экономическим зонам. Основным параметром, влияющим на размер арендной платы, являлся вид деятельности арендатора, и практически не учитывалась стоимость самого земельного участка. А ставка земельного налога устанавливалась в рублях за 1 кв.м. в год, т.е. земельный налог взимался на основе фиксированных ставок (в соответствии с законом «О плате за землю» от 11 октября 1991 года №1738-1, в котором устанавливались значения средних ставок земельного налога для земельных участков различного назначения, а также коэффициенты и льготы).

Данный подход имел существенные недостатки, основным из которых являлся отсутствие взаимосвязи между величинами земельного налога и рыночной стоимостью земельного участка. В случае с участками сельскохозяйственного назначения это означает, что величина земельного налога на сельскохозяйственные угодья с различным уровнем плодородия будет равной; в случае с земельными участками в черте населенных пунктов - величина земельного налога за земельные участки, расположенные в центре города и на окраине, расположенных в экологически неблагоприятных промзонах и в престижных районах и т.д., будет тождественной. Данный подход не стимулирует собственников к эффективному управлению земельными участками, приводит к неравномерной налоговой нагрузке, а значит, не способствует экономическому развитию территорий.

Для более детального учета стоимости земель города провели государственную кадастровую оценку земель на основании статистического анализа рыночной стоимости выкупа права аренды земельных участков и иной информации о земельных участках и объектах недвижимости.

Переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю был обоснован тем, что использование в качестве базы для расчета арендной платы кадастровой стоимости земельного участка более точно отражает стоимость земельного участка.

В проекте постановления Правительства г. Москвы отразили следующее:

• арендную плату за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до ее разграничения, установить в процентах от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка;

• основанием для определения размера арендной платы будут являться сведения кадастровой стоимости земельного участка, прошедшего в установленном порядке процедуру государственного кадастрового учета;

• вид функционального использования земельного участка будет определяться на основании данных государственного земельного кадастра и указывается в распорядительном документе о предоставлении участка. В свою очередь ставки арендной платы будут применяться по вновь заключаемым договорам аренды и договорам аренды, срок действия которых истек или истекает после вступления в силу нормативно-правового акта, устанавливающего новый подход к исчислению арендной платы за землю.

Среди видов прав на землю различаются:

• аренда (с особенностями в зависимости от срока);

• на срок до 1 года (договор аренды и право аренды не подлежат государственной регистрации);

• на срок до 5 лет;

• на срок до 49 лет (сделки с правом аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления);

• безвозмездное срочное пользование;

• право постоянного (бессрочного) пользования (для государственных и муниципальных учреждений), казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления;

• частная собственность на земельные участки.

На данный момент в Москве в государственной собственности РФ и города Москвы находятся около 4200 участков, из которых около 1500 находятся в собственности федерации, остальные — в собственности города. Общая площадь этих участков — около 8 тыс. га, из них РФ принадлежит 5,386 тыс. га, Москве — 2,501 тыс. га. Остальные участки относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена московскими властями и федеральными структурами.

Основной формой пользования земельными участками в Москве является аренда.