Интерактивная кадастровая карта

Копии нормативно-правовых актов с результатами государственной кадастровой оценки земель можно найти с помощью Интерактивной кадастровой карты. Для этого необходимо зайти в папку соответствующего федерального округа «ФО № ..» и нажать мышкой на наименование соответствующего субъекта Российской Федерации, в котором находится земельный участок. В левом нижнем углу страницы появится ссылка «Нормативные правовые акты», в которой размещена информация о результатах государственной кадастровой оценки земель.

С помощью Интерактивной кадастровой карты можно узнать кадастровую стоимость земельного участка при наличии кадастрового номера земельного участка. Для этого необходимо зайти в папку соответствующего федерального округа «ФО № ..» и нажать мышкой на наименование соответствующего субъекта Российской Федерации и соответствующего кадастрового района, в котором находится земельный участок. В левом нижнем углу страницы появится ссылка «Кадастровая стоимость земельных участков».

Проблемы оценки кадастровой стоимости земельных участков

На территории Российской Федерации в период с 2001 по 2005 год была проведена кадастровая оценка земель всех категорий. По информации Роснедвижимости, суммарная кадастровая стоимость всех земель Российской Федерации по состоянию на 01 января 2006 года составляет 23,6 триллиона рублей. Первый тур проведения кадастровой оценки выявил множество системных, технических и методических проблем. Были проведены работы по наполнению баз данных государственного кадастра сведениями о земельных участках, сбор сведений необходимых для расчетов, скорректированы методические подходы к проведению кадастровой оценки. В 2007 году были утверждены новые методические рекомендации по оценке земель населенных пунктов.

В настоящее время в связи с переходом на принципы саморегулирования, с отменой государственного лицензирования, оценочная деятельность вышла на качественно новый уровень развития. В это же время организационно-методическое обеспечение государственной кадастровой оценки земельных участков получило прочную основу для дальнейшего совершенствования по различным направлениям.

Во-первых, в настоящее время совершенствование информационного обеспечения оценочной деятельности, в том числе кадастровой оценки земельных участков, является главным фактором повышения качества оценочных работ. Без фундаментальных решений в информационном обеспечении кадастровой оценки дальнейшие ее организационно-методические преобразования – пустая трата средств и времени.

Оценщики России вместо реальных цен сделок с недвижимостью, официально зарегистрированных в Управлении Федеральной регистрационной службы России (УФРС) на основании отчета оценщика, вынуждены использовать цены предложений, слухи и домыслы. Это проблема не только кадастровой оценки земельных ресурсов, но и всего института оценки. Необходимо законодательно обязать регистрацию цены сделки в УФРС России на регистрируемые имущественные права производить на основании данных официального отчета оценщика. Уже через год в УФРС России появится нормальная официальная база данных по рынку недвижимости, аналогичная той, например, которая существует в Германии.

Именно корректировка закона по регистрации имущественных прав без особых затрат может дать колоссальный эффект.

В то же время, крайне важно расширить информационное наполнение кадастра объектов недвижимости (не говоря о достоверном количестве земельных участков поставленных на кадастровый учет), которое является прямой функцией государства. В описании зарегистрированного земельного участка должны быть указаны все его реквизиты, необходимые для расчета кадастровой стоимости по утвержденной методике и СПО. Например, для земельных участков под объектами промышленности вне населенных пунктов принадлежность земельного участка к оценочной группе, параметры примыкания земельного участка и т.п., должны быть прямо записаны в материалах кадастрового учета на базе всей совокупности данных по этому участку. В настоящее время методическое обеспечение кадастровой оценки земельных участков всех видов и категорий имеется. Известные показатели кадастровой оценки земельных участков должны быть представлены в кадастровом учете.

Во-вторых, практически полностью из кадастровой оценки исключена экспертная составляющая. Невероятный крен в сторону стандартизации расчетных схем, внедрения статистических моделей, альтернативной методики, на фоне известной «рыночной» информации по недвижимости, фактически исключают оценщика, как субъекта оценочной деятельности. При этом оценка трансформируется в расчетную схему и, по-существу, ликвидируются как вид деятельности в кадастровой оценке. По имеющемуся опыту оценочных работ можно сделать однозначный вывод, что рыночная информация не позволяет построить приемлемые расчетные статистические модели без привлечения экспертных оценок специалистов. Отсутствие инструментов экспертных оценок является фундаментальной ошибкой разработчиков программного обеспечения кадастровых работ.

В третьих, сложившиеся эмпирические подходы в кадастровой оценке, как показывает сложившаяся практика, крайне остро нуждаются в подкреплении теоретическими обоснованиями. Рыночная стоимость, как наиболее вероятная цена, в лучшем случае фиксирует сложившуюся ситуацию на рынке, в худшем - ориентирует в прошлое. Не случайно западноевропейская теория и практика оценочной деятельности трансформируются в направлении от «наиболее вероятной рыночной» стоимости - к «справедливой» стоимости.

В сложившихся условиях преклонение перед расчетной схемой в кадастровой оценке уже принесло недопустимо большой ущерб народному хозяйству России. Кадастровая стоимость земельных участков в центральной части крупных населенных пунктов России была занижена в 2-5 раз. Эта экономическая база коррупции уже принесла и нравственные, и экономические ущербы. Наоборот, завышение кадастровой стоимости на периферии крупных населенных пунктов создало серьезные проблемы для развития промышленности на этих территориях.

Кадастровая оценка должна обязательно включать экспертизу двух-трех оценочных организаций субъекта федерации.

Нужно изменить сложившееся соотношение «расчетная схема – все, а результат – ничто», на обратное. Иначе оценщик вынужден придумывать обоснование расчетным показателям, не существующим в природе, но записанным в законе. А потом заведомо ложный результат оспорить невозможно, потому что все формальные условия кадастровой оценки выполнены, информация собрана и обработана в соответствии с утвержденной методикой, претензий к исполнителям кадастровой оценки нет. Свидетельство этому богатая - судебная практика.

В четвертых, актуальность кадастровой оценки существенно отстает от реальности. История повторяется. Кадастровая оценка земель поселений, проведенная в 2000–2001 годах, утверждена в 2005 году, а ее результаты стали применяться в 2006–2009 годах.

Наибольший объем кадастровой оценки земельных ресурсов России приходится на 2009 год – период кризиса, отсутствия цен на рынке коммерческой недвижимости. Результаты кадастровой оценки кризисного 2009 года будут использоваться в 2010–2012 годах. Очевидно, субъект федерации должен иметь право за свои средства актуализировать кадастровую оценку в сроки и в объемах, соответствующих его потребностям, то есть, ежегодно, а не один раз в три-пять лет. Программное обеспечение кадастровых работ позволяет исполнителю кадастровой оценки при относительно небольших дополнительных затратах актуализировать результаты кадастровой оценки ежегодно. В настоящее время законодательно это запрещено.