1. Строительство в условиях рыночной экономики.

• При строительстве учитывается главный принцип рыночной экономики - спрос и предложение

• Стагнация строительства(упадок). Кризис 2008г повлиял на объемы строительства.

Жилищное строительство одним из первых ощутило последствия кризиса. Спад наблюдался в IV квартале 2009г – на 14,1%.

• Отсутствие финансирования.

• Строительные организации не могут получить кредит из-за того, что не страхуют свою деятельность

• Финансовая отчетность недостаточно прозрачная

• Большие риски выполнения строительных работ

• Перенос сроков окончания работ (большие объемы незавершенного строительства)

• Отсутствие оборотных средств у строит.организаций для завершения начатых работ

• Высокий уровень инфляции

• Постоянное удорожание себестоимости строительства (сметная стоимость)

• Отсутствие государственного регулирования на рынке недвижимости. Продажная цена м² выше в несколько раз

• Бюрократизм и коррупция

• Подключение построенных домов к инженерным коммуникациям

• Контроль за ходом развития коммунального хозяйства (занимается Минрегион развития)

2. Капитальное строительство – отрасль материального производства.

Капитальное строительство как отрасль материального производства включает проектно-изыскательские и научно-исследовательские, строительные и монтажные организации, предприятия стройиндустрии, производство строительных материалов и транспорт. Кроме того, в сфере капитального строительства прямо или косвенно участвуют разные отрасли национальной экономики, которые обеспечивают строительство металлом и металлоконструкциями, цементом, лесоматериалами, строительными машинами, средствами транспорта, топливом и энергетическими ресурсами.

В строительстве используется 50% продукции промышленности строительных материалов, около 18% металлопроката, 40%пиломатериалов, более 10% продукции машиностроительной промышленности. Строительство обслуживают практически все отрасли промышленности. Для перевозки строительных материалов, строительных конструкций и строительной техники используются практически все виды транспорта: автомобильный, железнодорожный, речной, морской и воздушный. Величина транспортных расходов в затратах на строительство достигает 20%.

По объему производимой продукции и количеству занятых людских ресурсов на строительную отрасль приходится примерно десятая часть экономики страны. В строительной отрасли действуют около 70 тыс. строительно-монтажных организаций.

Госстрой занимается технической документацией. Минрегион строительства возглавляет И.Слюняев.

«5.5млн специалистов в области строительства не имеют спец.образования,»-Басаргин (минрегион развития).

3. Организационные формы строительных организаций. Перспективы развития строительства.

В строительстве существует следующие орг. формы:

- подрядный способ

- хоз. способ

- строительство «под ключ»

-торги

При подрядном способе строительство объекта осуществляется постоянно действующими специальными строительно-монтажными организациями по договору подряда с заказчиком. Подрядная организация имеет: постоянные строительные кадры;

- собственные средства механизации, технику, транспорт,

-материально-техническую базу (ремонтные мастерские и др.) Строительная организация должна иметь необходимые лицензии.

“+”совпадение интересов заказчика и подрядчика, удешевляются работы;

“-“неритмичность, невысокий профессионализм, нет возможности внедрять прогрессивные виды строительства.

Хозяйственный способ - строительно-монтажные работы ведутся собственными силами для собственного потребления. Работы ведутся на основании договора подряда. Указываются права и обязанности сторон, условия обеспечения всеми видами ресурсов. Указываются технологии и методы организации работ, условия способы оплаты и приёмки. Заказчик обязан предоставить подрядчику земельный участок под застройку, своевременно обеспечить проектно-сметную документацию, осуществлять финансирование, поставку оборудования. Он осуществляет технический надзор и контроль над соответствием фактических объёмов, качества работ, соответствие техническим условиям, осуществляет приёмку и оплату работ.

«Под ключ» - ситуации, когда функции заказчика передаются генеральному подрядчику (сокращение сроков строительства, повышение заинтересованность генерального подрядчика в более экономном расходе финансовых ресурсов, т.п экономика делится только с инвестором)

Подрядные торги в строительстве - это размещение заказов на строительство на конкурентной основе.

Перспективы развития: - изучение состояния капитального строительства и перспектив его развития в обозримом будущем;

- разработка методологических и теоретических основ развития рынка;

- совершенство руководства отрасли строительства на федеральном и региональном уровне;

- государственное регулирование рынка недвижимости;

- совершенствование проведения тендеров;

- совершенствование процесса ценообразования и расчета сметной стоимости;

- повышение качества строительной продукции; снижение сроков строительства; совершенствование технологий и организации строительства; обеспечение квалифицированными кадрами;

- разработка программ развития жилищного строительства, отдельных отраслей промышленности;

- совершенствование работы жилищно-коммунального хозяйства;

- совершенствование взаимоотношений участников инвестиционного процесса.

4. Взаимоотношения участников инвестиционного процесса.

Инвестор— лицо, вкладывающее собственные или заёмные средства в строительство.

• Застройщик — лицо, обеспечивающее строительство на принадлежащем ему земельном участке.

• Заказчики— уполномоченные инвесторами лица, которые осуществляют реализациюинвестиционных проектов. Заказчиками могут быть сами инвесторы. Ведут технадзор (10гл). По разрешению инвестора определяет з/п.

КС-2 – подробный отчет о выполненных работах

КС-3 – расход материала.

• Подрядчики— лица, которые выполняют работы подоговору подряда(непосредственные исполнители), либо посредники, которые заключают договоры субподряда с исполнителями-субподрядчиками.

• Саморегулируемые организации(СРО)изыскателей,проектировщиковистроителей.

• Профессиональные научные и творческие организации (например, РААСН,Союз архитекторов России), международные организации (ФИДИК).

• Государствов лице органов государственной власти и местного самоуправления является специфическим субъектом строительной деятельности. Оно определяет градостроительную и жилищную^[3] политику, осуществляет правовое (в том числе техническое) регулирование, а также государственный строительный надзор.

инвестор принимает решение о вложении собственных и заёмных финансовых средств в строительство объекта. Инвесторы имеют юридические права на полное распоряжение ресурсами инвестиций. Банк открывает счет целевого финансирования.

Генеральный подрядчик – строительно-монтажная организация, которая полностью отвечает перед заказчиком за возведение объекта в соответствии с условиями договора, СниПами, проектно-сметной документацией.

Субподрядчик – выполняет отделочно-монтажные или пуско-монтажные работы, не входящие в состав общестроительных работ. Субподрядчика выбирает заказчик или инвестор.

Проектные организации осуществляют авторский надзор (гл.12 сводного сметного расчета), проектно-изыскательные работы.

5. Роль технического заказчика и застройщика в организации инвестиционного процесса.

Заказчики-застройщики - физические и юридические лица, уполномоченные инвестором для осуществления реализации инвестиционных проектов. Заказчиками-застройщиками могут быть также инвесторы. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.

Заказчик-застройщик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Заказчик-застройщик, выполняющие соответствующие виды работ, должны иметь лицензию на право осуществления своей деятельности. Порядок выдачи лицензий установлен Правительством Российской Федерации. При реализации инвестиционного проекта часть функций Заказчик-застройщик может быть передана любому участнику инвестиционного процесса в соответствии с договором между ними. Деятельность Заказчик-застройщик заканчивается после регистрации ввода объекта в эксплуатацию в местных органах власти, если иное не предусмотрено в договоре с инвестором.

Организация реализации инвестиционного проекта (выполнение предпроектной подготовки, анализ возможностей участников инвестиционно-строительного процесса, планирование строительства, включая проектные, изыскательские, научно-исследовательские, опытно-конструкторские, строительно-монтажные, отделочные работы, сейсмические исследования и другие работы, связанные со строительством и ремонтом объектов производственного и непроизводственного назначения).

Осуществляет выбор, преимущественно по результатам подрядных торгов, генерального подрядчика (подрядчика) по строительству.

Утверждает задание на проектирование. Выдает исходные данные для разработки проектной документации. Обеспечивает их полноту и качество. Сбор исходных данных для проектирования может быть поручен проектной организации.

Заказчик на объекте создает службу заказчика, журнал выполнения работ, получает рабочие чертежи, отмечает, что получил, проверяет их и отдает генподрядчику, отмечает скрытые работы.

Застройщик отличается от заказчика правами на земельный участок под стройку. Он является землевладельцем, а заказчик использует земельный участок под стройку на правах аренды.

6. Работа генподрядчика и субподрядных организаций.

Генеральный подрядчик - фирма, осуществляющая по договору подряда (или контракту) возведение объекта. По согласованию с заказчиком привлекает к выполнению отдельных комплексов строительно-монтажных работ субподрядные организации и несет ответственность за качество выполненных работ в течение гарантийного периода времени после сдачи объекта в эксплуатацию.

Генподрядчик обязан:

· Обеспечить строительную готовность объекта, конструкций и отдельных видов работ для производства субподрядчиком последующего комплекса работ;

· Передать субподрядчику утвержденную в установленном порядке проектно-сметную документацию в части выполняемых им работ;

· Обеспечить своевременное открытие и непрерывность финансирования работ;

· Принять законченные виды и комплексы работ и произвести оплату выполненных в соответствии с планом и договорными обязательствами монтажных и специальных строительных работ;

· Осуществить комплексную передачу субподрядчику оборудования, материалов и изделий, поставка которых возложена на генподрядчика, в соответствии с графиками их передачи, строго увязанными со сроками выполнения строительно-монтажных работ и ввода в действие мощностей и объектов;

· Координировать деятельность субподрядчиков, участвующих в строительстве.

Функции генерального подрядчика включают в себя:

· Выполнение видов работ, предоставленных в сертификатах СРО, собственными силами;

· Заключение договоров субподряда на выполнение отдельных видов работ;

· Организация строительства, в том числе обеспечение готовности объекта, конструкций и отдельных видов работ для производства субподрядчиками необходимых строительно-монтажных работ;

· Охрана труда, окружающей среды и обеспечение пожарной безопасности строительно-монтажных работ на объекте;

· Контроль и надзор за выполнением работ по договорам подряда и субподряда, обеспечение исполнения обязательств перед заказчиком по обеспечению качества работ и обязательств, предусмотренных договором;

· Сдача объекта в эксплуатацию, в том числе по отдельным этапам. Оформление исполнительной документации;

· Проведение технико-экономических, финансовых, юридических экспертиз при привлечении потенциальных субподрядных организаций.

Функции субподрядчика включают в себя:

· Обеспечение готовности выполняемых им работ в сроки, предусмотренные договором, а так же создание условий для производства последующих работ;

· Осуществление систематической, а по завершении работ окончательной уборки рабочих мест от остатков материалов и отходов;

· Обеспечение качества выполнения всех работ в соответствии с проектной документацией, действующими нормами и техническими условиями;

· Вывоз в определенный срок со дня подписания акта о приемке завершенных работ за пределы строительной площадки, принадлежащие ему машины, оборудование, инструменты, строительные материалы;

· Обеспечение своевременного устранения недостатков и дефектов, выявленных при приемке работ и в период гарантийной эксплуатации объекта;

· Обеспечение в ходе выполнения работ на строительной площадке проведения необходимых мероприятий по технике безопасности, охране окружающей среды и рациональному использованию территории строительства;

· При полном завершении работ в определенный срок известить об этом генподрядчика;

· Произвести индивидуальное испытание смонтированного им оборудования и принять участие в комплексном его опробовании;

· Устранять по требованию генподрядчика и за его счет недостатки, за которые субподрядчик не несет ответственности;

· Исполнять полученные в ходе строительства указания генподрядчика, если такие указания не противоречат условиям строительного подряда и не представляют собой вмешательства в оперативно-хозяйственную деятельность субподрядчика;

· Выполнить в полном объеме все свои обязательства, предусмотренные в других статьях договора.

7. Организация и проведение строительного контроля.

Предметом строительного контроля является проверка выполнения работ при строительстве объектов капитального строительства на соответствие требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка.

Строительный контроль проводится:

лицом, осуществляющим строительство (подрядчик); застройщиком, заказчиком.

Строительный контроль, осуществляемыйподрядчиком, включает проведение следующих контрольных мероприятий:

а) проверка качества строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, поставленных для строительства объекта капитального строительства (далее соответственно - продукция, входной контроль);

б) проверка соблюдения установленных норм и правил складирования и хранения применяемой продукции;

в) проверка соблюдения последовательности и состава технологических операций при осуществлении строительства объекта капитального строительства;

г) совместно с заказчиком освидетельствование работ, скрываемых последующими работами (далее - скрытые работы), и промежуточная приемка возведенных строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, участков сетей инженерно-технического обеспечения;

д) приемка законченных видов (этапов) работ;

е) проверка совместно с заказчиком соответствия законченного строительством объекта требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, технических регламентов.

Строительный контроль, осуществляемыйзаказчиком, включает проведение следующих контрольных мероприятий:

а) проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком входного контроля и достоверности документирования его результатов;

б) проверка выполнения подрядчиком контрольных мероприятий по соблюдению правил складирования и хранения применяемой продукции и достоверности документирования его результатов;

в) проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком контроля последовательности и состава технологических операций по осуществлению строительства объектов капитального строительства и достоверности документирования его результатов;

г) совместно с подрядчиком освидетельствование скрытых работ и промежуточная приемка возведенных строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, участков сетей инженерно-технического обеспечения;

д) проверка совместно с подрядчиком соответствия законченного строительством объекта требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов.

8. Договор подряда. Его назначение и содержание.

Договор подряда — соглашение,в соответствие с которым одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определённую работу и сдать её результат заказчику, а последний обязуется принять результат работы и оплатить его.

Договор подряда – основной документ, который призван регулировать отношения сторон в ходе выполнения монтажных, строительных и другого рода подрядных работ.

Существенными условиями договора строительного подряда являются условия о предмете, цене и о сроке договора. 1. Предмет договора. Предметом договора строительного подряда является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму. Им могут быть: объект нового строительства, реконструкция и техническое перевооружение действующего предприятия; капитальный ремонт здания или сооружения. Договор строительного подряда может охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и лишь часть из них.

2. Срок договора. Согласно ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. Следовательно, в договоре необходимо четко определить даты начала и завершения строительства объекта. В отдельных случаях может указываться интервал времени от начала строительства до сдачи объекта в эксплуатацию.

3. Цена договора. Цена в договоре строительного подряда подлежит обязательному согласованию. Ввиду большого объема строительных работ цена договора обычно определяется путем составления сметы, представляющей собой постатейный перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и конструкций и т.п.

Содержание договора строительного подряда составляет права и обязанности сторон. Содержание отдельного договора строительного подряда может зависеть от масштаба стройки, желаний сторон, состава субъектов договора и их юридической подготовки и т.д.

9. Роль банка как участника инвестиционного процесса.

Перечислим основные направления участия банков в инвестиционном процессе:

• Мобилизация банками средств на инвестиционные цели;

• Предоставление кредитов инвестиционного характера;

• Вложения в ценные бумаги, паи, долевые участия (как за счет банка, так и по поручению клиента).

Эти направления тесно связаны друг с другом. Мобилизуя капиталы, сбережения населения, другие свободные денежные средства, банки формируют свои ресурсы с целью их прибыльного использования. Объем и структура операций по аккумулированию средств — основные факторы воздействия на состояние кредитных и инвестиционных портфелей банков, возможности их инвестиционной деятельности.

Инвестор размещает деньги в банке, заключает договор. Банк открывает инвестору специальный счет целевого финансирования. Банк ведет контроль, выезжает на стройку.

Целевое финансирование - это безвозмездное получение средств, использовать которые можно в соответствии с той целью, которую преследует тот, кто эти средства выделил.

10. Роль проектной организации в контроле за ходом строительства.

Проектировщик (генеральный проектировщик) – проектная или проектно-изыскательская и научно-исследовательская фирма, осуществляющая по договору или контракту с заказчиком разработку проекта объекта строительства. Генеральный проектировщик для разработки специальных разделов проекта или проведения научных исследований может привлекать специализированные проектные или научно-исследовательские организации. Он несет полную ответственность за качество проекта, технико-экономические показатели объекта строительства, правильность выполнения подрядной организацией проектных решений.

Авторский надзор является одним из видов контроля качества строительства.

Он проводится проектной организацией, разработавшей проект.

Авторский надзор проектных организаций за строительством введен в целях улучшения качества, сокращения продолжительности и снижения стоимости строительства, а также повышения ответственности проектных и строительных организаций за качество возводимых объектов.

Он осуществляется в соответствии с Положением об авторском надзоре, утвержденным Госстроем.

Проектные организации и их представители, осуществляющие авторский надзор, имеют право остановить отдельные строительно-монтажные работы, если нарушается технология строительства, применяются конструкции и материалы недоброкачественные, имеются отступления от проекта, что может привести к переделкам или связано с уменьшением прочности и устойчивости сооружения.

Они имеют право запрещать применение в строительстве конструкции и строительных материалов, не соответствующих стандартам, проекту и другой технической документации.

Указания и предложения авторского надзора фиксируются в специальном журнале авторского надзора, который должен находиться на строительстве объекта.

Об исполнении указаний и предложений авторского надзора руководство стройки обязано сделать об этом отметку в журнале.

Журнал авторского надзора предъявляется приемочной комиссии при сдаче законченного строительством объекта.

11. Совершенствование системы строительного контроля.

Строительный контроль должен выполняться непрерывно на всех этапах строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства. Система строительного контроля должна формироваться с учетом сложности и ответственности объектов капитального строительства. Устанавливаются единые правила, контроль за соблюдением единых норм регулирования, будет вестись контроль экспертами (экспертами высшей квалификации), прошедшими курс обучения в ЕС ОС за строительными и монтажными работами, т.е. создается ясность отношений. Создаются нормативные документы, в которых предлагается участвовать всем заинтересованным участникам строительного процесса.

Решать проблему построения прозрачной и наиболее объективной системы строительного контроля (оценки соответствия) необходимо в рамках СРО. Для этого СРО должны создать внутри себя службы строительного контроля, имеющие соответствующие свидетельства о допуске к выполнению работ, чьи заключения о соответствии должны являться основанием для ввода объекта в эксплуатацию. При этом ответственность таких служб должна быть застрахована.

12. Факторы, влияющие на эффективность работы строительно-монтажных организаций.

Факторы:

Не зависят от деятельности предприятия:

• изменение курса валют, инфляция рубля

• тарифы, нормативы государства, субъекта Федерации

• рыночные цены на сырье, материалы, услуги

• процент за кредит

• налоги

• сезонность дорожно-строительных работ

Зависят от деятельности предприятия

• рациональность использования основных фондов, сырья и материалов, труда, финансовых средств

• совершенствование уровня организации производства

• потери от штрафов, рисков

13. Источники финансирования строительства.

Источниками финансирования капитальных вложений могут быть: ·        собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные финансовые резервы инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц); ·        средства, выплачиваемые органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий, и другие средства; ·        заемные финансовые средства инвестора или переданные им средства (облигационные займы и др.); ·        привлеченные финансовые средства инвестора (средства от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудового коллектива, граждан, юридических лиц); ·        финансовые средства, централизуемые объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке; ·        средства внебюджетных фондов; ·        средства федерального бюджета, предоставленные на безвозвратной и возвратной основе; средства бюджетов субъектов РФ; ·        средства иностранных инвесторов. Финансирование капитальных вложений по стройкам и объектам может осуществляться за счет как одного, так и нескольких источников.

В состав внутренних финансовых ресурсов предприятий, используемых для финансирования инвестиционной деятельности, включаются: ·        прибыль по строительно-монтажным работам, выполняемым хозяйственным способом; ·        поступления от ликвидации основных фондов в строительстве, осуществляемом хозяйственным способом (при разборке временных нетитульных зданий и сооружений); ·        доходы, полученные от попутной добычи строительных материалов на месте строительства объектов; ·        мобилизация внутренних ресурсов для строительства объектов, осуществляемого хозяйственным способом, и др.

14. Банковская система Российской Федерации и деятельность коммерческих банков в обеспечении строительства кредитными ресурсами.

Банки в России входят в двухуровневую систему, верхний уровень которой представлен

Центральным банком Российской Федерации, а нижний —коммерческими банками.

1. Центральный банк.

2. Банковский сектор:

• коммерческие банки;

• сберегательные банки;

• ипотечные банки.