2.3.3. Особливості маркетингу для різних видів нерухомості

Найбільш розвинутими на сучасному ринку нерухомості є ринки житлової, офісної, промислової та торговельної нерухомості. Маркетинг для кожного із зазначених ринків має свої особливості.

На ринку житлової нерухомості фірма-девелопер не намагається створити ринок там, де його немає, навпаки її головна задача – знайти певний сегмент ринку, де потрібна найбільша кількість житлових будинків, а потім запроектувати об’єкт, який найкраще задовольняє дані потреби. Маркетинг у сфері житлової нерухомості – це процес пощуку покупців і подальше привертання їхньої уваги до нерухомості до того моменту, коли вони будуть мати можливість і бажання прийняти рішення. Перед маркетингом житлової нерухомості стоїть декілька задач:

• провести аналіз з метою визначення ринку, на якому варто

зосередити зусилля, і визначення об’єкта , який варто створювати;

• переконати покупців у тому, що даний об’єкт задовольняє

їхнім потребам;

• підготувати об’єкт до продажу і сприяти покупцям в його

купівлі;

• переконатися згодом, що об’єкт виправдав їхні очікування.

Недостатнє дослідження ринку може привести до того, що на об’єкт, побудований для певного ринку немає попиту.

Маркетинг офісної нерухомості – це процес, який починається на початковому етапі планування і продовжується до залучення потенційних орендарів або покупців і успішного завершення переговорів з ними. Головне у плані маркетингу офісної нерухомості – виявити цільовий сегмент ринку, а потім переконатися у тому, що даний об’єкт є необхідним для даного сегменту. Шляхом до успіху є концентрація зусиль на тому крітерії, який буде найбільш важливим для цільового ринка, і акцентування уваги потенційних орендарів на якісному рівні його виконання. Важливі елементи проекта можуть містити наступне: виключно вдале місцеположення і зручний доступ;

конкурентні ставки орендної плати; ефективне планування поверхів; відмінне технічне оздоблення систем будівлі; особливий дизайн; високі стандарти поліпшень для орендарів; особливі додаткові зручності та інші особливості проекта.

Основним елементом програми маркетингу офісної нерухомості є доведення до потенційних орендарів інформації про виключні особливості будівлі у той момент, коли вони готові орендувати чи купляти приміщення.

Маркетинг промислової нерухомості складається з декількох етапів. Головним у цьому процесі є створення індивідуального обліку або ніши, виявлення цільових користувачів, переконання їх у тому, що дані приміщення відповідають їхнім потребам, проведення переговорів з приводу умов оренди або продажу.

Аналіз ринка промислової нерухомості має три цілі: 1- це визначення типу клієнтів, яким мають надаватися послуги; 2- визначення типу продукта, який буде побудований і параметрів необхідної для нього ділянки; 3 - визначення місцеположення об’єкта. Фактори, на які слід звернути особливу увагу при створенні промислової нерухомості:

• національні, регіональні і місцеві тенденції;

• ріст зайнятості і зміни чисельності людей, зайнятих на

роботах різних категорій;

• соціально-економічні характеристики агломерації, темпи

росту населення і структура зайнятості;

• місцева політика розвитку і відношення до девелопменту

офісних і промислових будівель;

• прогноз попиту на різні типи офісних і промислових об’єктів;

• поточна пропозиція приміщень за галузями промисловості;

• історичні тенденції, що склалися у сфері продаж і поточна

діяльність відносно здавання в оренду;

• середнє значення частки вільних площ за ретроспективний

період і площі, що є вільними на цей час.

Для успіху виконання програми маркетингу промислової нерухомості необхідними є техніко-економічний паспорт проекта і рекламний проспект.

На відміну від ринку промислових або офісних будівель ринок торговельної нерухомості визначається специфікою географії зони обслуговування. Межи зони обслуговування для окремої ділянки залежать від демографічних характеристик території, наявності зручних під’їздів до ділянки і конкуренції у найближчих районах.

Аналіз ринку торговельної нерухомості може складатися з двох етапів.

На першому етапі оцінюються загальні показники ринку збуту для визначення його демографічних характеристик, загальних економічних тенденцій, існуючої пропозиції будівель роздрібної торгівлі, будь-яких невідповідностей між попитом і пропозицією, виявлення відповідних ділянок.

На другому етапі оцінюється потенціал конкретної ділянки чи ділянок. Після розробки початкової концепції під час другого етапу визначається основна та другорядна зони обслуговування, аналіз демографічної ситуації купівельної здібності у зоні обслуговування, а також оцінка конкурентів. Межі зони обслуговування, що оточують ділянку, визначаються виходячи із ряду факторів, які містять запланований тип і розмір торгового центру, його доступність для автомобільного та громадського транспорту, наявність фізичних бар’єрів, розташування конкуруючих роздрібних об’єктів, концентрацію населення. Зони обслуговування звичайно розділяються на три концентричні зони впливу – основну, другорядну і периферійну.

Основна зона обслуговування – це географічна територія, яка буде забезпечувати торговому центру від 70 до 80% постійних покупців. Другорядна зона обслуговування торгових центрів забезпечує 15-20% їхньої клієнтської бази. Періфірійна зона обслуговування – це максимальна територія, у межах якої торговий центр здатний залучити покупців.

Розмір зон залежить від місцеположення об’єкта і наявності схожих торгових центрів на прилеглій території. У місті наявність зручних транспортних шляхів може значно збільшити основну і другорядну зони обслуговування.

ЛЕКЦІЯ 2.4. СУТНІСТЬ, ПРИНЦИПИ І ОСНОВНІ ЕТАПИ

ДЕВЕЛОПМЕНТУ

2.4.1. Основні поняття девелопменту

2.4.2. Етапи девелопменту

2.4.3. Види девелопменту

2.4.4. Ефективність девелопменту