Модуль № 1. Ринок нерухомості

ЛЕКЦІЯ 1.1. ХАРАКТЕРИСТИКА НЕРУХОМОСТІ, ЯК ОБ’ЄКТА

МЕНЕДЖМЕНТУ І МАРКЕТИНГУ

1.1.1. Сутність і визначення нерухомості.

1.1.2. Родові та власні ознаки нерухомості.

1.1.3. Класифікація нерухомості.

1.1.4. Правова сутність нерухомості.

1.1.5. Характеристика об’єкта нерухомості за типовою схемою

1.1.6. Життєвий цикл нерухомості.

1.1.7. Визначення зносу об’єкта нерухомості.

1.1.1. Сутність і визначення нерухомості

Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 р., визначаючи речі як предмети матеріального світу, щодо яких можуть виникати цивільні права та обов’язки (ст. 179), запроваджує їх поділ на нерухомі та рухомі. Відповідно до ст. 181 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їхнього цільового призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські суда, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації. Відповідно рухомими є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

1.1.2. Родові та власні ознаки нерухомості

Головні критерії, за якими речі визначаються як нерухомі:

1. Сталий зв’язок із землею - об’єкти нерухомості не можуть існувати окремо від земельної ділянки, на якій вони розташовані, переміщення у просторі таких об’єктів можливе, але при цьому вони знецінюються або змінюється їхнє цільове призначення. Приклади – лісова ділянка і «ліс на корні»; житловий будинок і будівельні матеріали житлового будинку, який підлягає знесенню.

2. Встановлений особливий порядок виникнення і переходу прав власності на об’єкти нерухомості. Так у ст. 182 Цивільного кодексу України встановлено обов’язкову державну реєстрацію виникнення, переходу, припинення та обмеження права власності та інших речових прав на нерухоме майно, порядок проведення якої та підстави відмови встановлюються законом.

Для віднесення того чи іншого об’єкта до категорії нерухомих достатньо лише одного з цих двох критеріїв.

Водночас нерухоме майно характеризується також іншими ознаками, одні з яких притаманні всім нерухомим речам, а інші – лише деяким видам нерухомості. Зокрема, усі об’єкти нерухомості завжди мають чітке визначене функціональне призначення; натуральну речову форму; певне місцеположення; відповідну вартість.

1.1.3. Класифікація нерухомості

Для успішного вивчення об’єктів нерухомості можна застосовувати різні принципи класифікації – залежно від походження та призначення об’єктів. Визначення об’єктів нерухомості передбачає виділення в їх структурі трьох складових: природні об’єкти нерухомості; штучні об’єкти нерухомості; рухомі об’єкти, на які законом поширюється правовий режим нерухомого майна.

До природних об’єктів нерухомості відносять об’єкти природнього походження чи об’єкти, що зроблені штучно, але є елементами довкілля. Це - земля, надра, відокремлені водні об’єкти, ліси та багаторічні насадження.

Відмінними рисами природних об’єктів нерухомості є передусім їхні невідтворюваність, особлива цінність, які зумовлюють особливий вплив цих об’єктів на суспільне життя, перевищення попиту над пропозицією в цивільному обігу, спеціальний порядок їхньої участі в такому обігу.

До штучних об’єктів нерухомості відносяться об’єкти, створені із застосуванням людської праці. До них належать: будівлі і споруди; цілісні майнові комплекси підприємств; об’єкти незавершенного будівництва.

Будівлею називається наземний архітектурно-будівельний об’єкт, призначенням якого є створення умов для проживання, праці, соціально-культурного обслуговування і зберігання матеріальних цінностей.

Споруда – це інженерно-будівельний об’єкт, призначенням якого є створення умов, необхідних для здійснення процесу виробництва через виконання тих чи інших технічних функцій.

Функціональне призначення будівель і споруд описується ієрархічним багаторівневим класифікатором, на самому верхньому рівні якого визначенні два основних типа функціонального призначення: житлове і нежитлове.

Житловою нерухомістю є житловий будинок, квартира, садиба, кондомініум, кімната, дачний будинок

Нежитлова нерухомость поділяється на: комерційну (офіси, ресторани, магазини, готелі, пункти побутового обслуговування тощо); виробничу (заводи, фабрики, будівлі і споруди виробничого призначення, мости, шляхи, греблі тощо); суспільну (громадських будівель і споруд різних типів існує понад 3000 – це лікувально-оздоровчі, навчально-виховні, культосвітні, адміністративні об’єкти, пам’ятники, вокзали, порти тощо).

Згідно з Господарським кодексом України (п.3 ст.6) нерухомістю визнається цілісний майновий комплекс підприємства, який може бути об’єктом купівлі-продажу та інших угод на умовах і в порядку, визначених законодавством. За Цивільним кодексом України підприємство як єдиний майновий комплекс використовується для здійснення підпиємницької діяльності, до його складу входять усі види майна, призначені для його діяльності, у тому числі земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировина, продукція, права вимоги, борги, а також права на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором чи законом.

Специфічним видом нерухомості є об’єкти незавершеного будівництва. Ст. 331 Цивільного кодексу України встановлює, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). До завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані у процесі цього будівництва (створення майна).

Об’єкти незавершеного будівництва можна розподілити на дві групи: на яких ведуться роботи і ті, на яких з тих чи інших причин роботи припинені. Розрізняють два види припинення робіт на об’єктах: консервація та повне припинення. Рішення про припинення будівництва приймає забудовник. У рішенні мають бути зазначені причини консервації ябо повного припинення будівництва а також наступні відомості:

а) при консервації – термін, на який консервується (тимчасово припиняється) будівництво; умови консервації; найменування організації, на яку покладається підготовка будівництва до консервації, збереження побудованих об’єктів і виконаних робіт;

б) при повному припиненні – порядок ліквідації і використання вже побудованих

об’єктів або їх частин, змонтованих конструкцій та устаткування; порядок реалізації завезених на будівництво матеріальних цінностей.

До рухомих об’єктів, на які законом у зв’язку з їх високою вартістю і спеціальною обов’язковою державною реєстрацією поширюється правовий режим нерухомого майна відносять:

1. повітряні судна, які поділяються на державні, цивільні, експериментальні;

2. морські торгові судна та судна внутрішнього плавання;

3. об’єкти космічної діяльності.