3. Изменение и прекращение права на жилоепомещение в доме жилищного кооператива

Изменение и прекращение права на жилое помещение в доме жилищного кооператива тесно связано с соответствующим изменением и прекращением корпоративных (членских) правоотношений.

Последние изменяются при разделе кооперативного жилого помещения между лицами, имеющими право на пай (долю в паенакоплении), а также при его обмене или при наследовании после смерти гражданина, являвшегося членом жилищного кооператива (или реорганизации юридического лица - члена кооператива).

Членство в жилищном кооперативе в соответствии с ÷. 1 ñò. 130 ЖК прекращается в случаях:

- добровольного выхода из кооператива;

- исключения из кооператива по решению его общего собрания;

- смерти члена кооператива;

- ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;

- ликвидации самого жилищного кооператива как юридического лица.

Член жилищного кооператива вправе в любое время добровольно выйти из его состава, получив свои паенакопления в порядке, предусмотренном уставом кооператива. По сути речь при этом идет об отказе от права на кооперативное жилье. Освободившееся жилое помещение затем передается новым членам кооператива (принятым в него в установленном порядке и уплатившим соответствующий паевой взнос), а до этого момента может быть сдано кооперативом внаем третьим лицам за плату по правилам о договоре поднайма жилого помещения (÷. 2 è 3 ñò. 128 ÆÊ).

Исключение пайщика из кооператива влечет утрату им и членами его семьи права пользования квартирой и выселение их в судебном порядке из дома кооператива без предоставления другой жилой площади. Согласно ÷. 3 ñò. 130 ЖК оно допускается лишь в случае грубого неисполнения членом кооператива без уважительных причин своих обязанностей, предусмотренных уставом и жилищным законодательством (по своевременной оплате установленных кооперативом взносов, а также коммунальных услуг; по целевому использованию жилого помещения; по обеспечению его сохранности и сохранности кооперативного имущества; по соблюдению прав и интересов соседей - других членов кооператива и т.п.). Под грубым неисполнением членом кооператива своих обязанностей следует понимать их неоднократное и умышленное или грубо неосторожное неисполнение, а наличие уважительных причин для этого (например, при систематической задержке уплаты очередных взносов) может стать основанием для вынесения такому пайщику предупреждения и назначения разумного срока для устранения допущенных им нарушений.

В случае смерти члена кооператива, не успевшего полностью уплатить паевой взнос, происходит наследование его пая (паенакопления) по нормам наследственного права (после полной уплаты паевого взноса к наследникам переходит недвижимое имущество в виде жилого помещения, а не пай или право на него). При этом его наследник или наследники получают право на пай (или его часть) и должны быть приняты в члены жилищного кооператива (ï. 1 ñò. 1177 ÃÊ)*(507). Однако некоторые лица, в том числе имевшие право на пай (долю паенакопления) еще при жизни члена кооператива, получают преимущественное право вступления в жилищный кооператив (и соответственно - право на кооперативное жилое помещение), исключающее право на вступление в жилищный кооператив для других лиц.

Прежде всего это - переживший супруг члена кооператива, имеющий право на часть пая, который получает преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива перед всеми другими лицами (включая наследников, имеющих право на часть пая)*(508). Если же этот супруг не имел права на часть пая либо не пожелал воспользоваться своим преимущественным правом вступления в кооператив, такое право получает проживавший совместно с умершим пайщиком его наследник (по закону или по завещанию), имеющий право на часть пая (÷. 1 è 2 ñò. 131 ÆÊ).

При отсутствии и таких наследников либо их отказе от своего преимущественного права данное право в соответствии с ÷. 3 ñò. 131 ЖК теперь приобретает наследник умершего пайщика по закону или по завещанию, не проживавший совместно с наследодателем, поскольку к нему полностью или в части переходит и право умершего на пай. Ранее такой наследник в силу дефицита кооперативного жилья, также предоставлявшегося лишь нуждающимся гражданам в порядке очередности, мог получить только денежную компенсацию за перешедшее к нему "право на пай", но не право на вступление в кооператив и пользование кооперативным жилым помещением*(509).

Наконец, при отсутствии любых из вышеназванных наследников либо их отказе от своего преимущественного права такое право получает совместно проживавший с наследодателем член его семьи, не являющийся его наследником (ни по закону, ни по завещанию) и не имеющий права на пай (паенакопление) - при условии внесения им соответствующего паевого взноса (÷. 4 ñò. 131 ÆÊ).

В результате применения этих правил право на кооперативную квартиру в случае смерти члена жилищного кооператива чаще всего сохраняется либо за его пережившим супругом и (или) членами семьи, проживавшими совместно с ним в данном жилом помещении (в том числе не являющимися его наследниками ни по закону, ни по завещанию), либо за другими его наследниками. Данное положение является следствием распространения отношений наследственного преемства не только на вещные и обязательственные, но и на корпоративные жилищные отношения, в том числе на корпоративные права и обязанности граждан - членов жилищных кооперативов.