70.Затратный подход.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на опр-ии затрат, необходимых для восст-ия либо замещения объекта оценки с учетом накопл. износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Инфа, необходимая для применения ЗП:- уровень заработной платы;- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;- нормы прибыли строителей в данном регионе;- рыночные цены на стройматериалы.

Преимущества затратного подхода:1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

" технико-экономический анализ стоимости нового строительства;" обоснование необх-ти обновления действующего объекта;" оценка зданий специального назначения;" при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;" анализ эффективности использования земли;" решение задач страхования объекта;" решение задач налогообложения;" при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в

процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 7. Рынок земельных участков в России неразвит.

Этапы затратного подхода:1. Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного

использования (Сз).2. Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).3.Расчет накопленного износа (всех видов(устранимый/неустр)) (Сизн):• физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в рез-те естеств.физич. старения и влияния внешних неблагопр. факторов;• функциональный износ - из-за несоответствия соврем.треб-ям, предъявляемым к подобным объектам; • внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

4.Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

! Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Существуют следующие методы:Метод сравнительной единицы с вариантами.Метод количественного обследования.Метод сравнительного объекта.

49. Гос.Регулир-е .Тарифная политика.

Ф-ии:1.Экономич.- Тр явл-ся необход.звеном любого произ-ва и матер.базой, обеспеч. разделение труда, специал-ию и кооперирование п/пр-ий 2.Политич.-способность Тр объединять регионы 3. Социальная – обеспечение трудовых и бытовых поездок людей, улучш-е условий труда и отдыха,перевозка печатн.пр-ии и медикаментов.

Главные функции, возлагаемые на тарифы: опт. размещение производительных сил на тер-ии страны и эф. исп-ие ресурсов, рациональное распределение перевозок между видами Т и улучшение работы самих транспортных организаций, влияние на снижение затрат и повышение кач-ва выполнения тр. услуг.

В соответствии с Законом РФ “О естественных монополиях” обязательному гос. регулированию подлежат след. субъекты транспорта: ж/д перевозки, услуги тр. терминалов, портов, аэропортов.

Регул-е тарифов включает: классификацию структур рынка услуг ж/д транспорта, определение сфер, подлежащих регулированию, совершенствование системы построения тарифов, разработку методов регул-ия, установление уровней базовых тарифов, разработку методики и осуществление периодической индексации, установление полномочий по регулированию и контролю между фед. и регион. органами упр-я.

В условиях нестабильных цен базовые ставки транспортных прейскурантов корректируются посредством индексации. Наряду с индексацией применяются косвенные методы финансового регулирования: дотации, налоговые льготы, целевое субсидирование и др.

В качестве базы индексации тарифов и сборов используются отчетные пок-ли работы ж/д транспорта и прогнозные пок-ли изменения цен на потребляемые ж/д транспортом топливно-энергетические, материально-технические ресурсы, а также изменения потребительских цен и заработной платы с учетом Тарифного соглашения.

Перечислим основные факторы, от которых зависит размер платы при перевозке грузов по железной дороге.Вид отправки. По железной дороге груз может быть отправлен повагонной, контейнерной, малотоннажной (массой до 25 т и объемом до полувагона) и мелкой отправкой (массой до 10 т и объемом до у3 вместимости вагона).

Скорость перевозки.По железной дороге груз может перевозиться с грузовой, большой или пассажирской скоростью. Расстояние перевозки.Провозная плата может взиматься за расстояние по кратчайшему направлению либо за действительно пройденное расстояние (в случае перевозки негабаритных грузов или перевозки грузов с пассажирской скоростью).

Тип вагона, в котором осуществляется перевозка груза. (в универсальных, специализированных или изотермических вагонах, цистернах или на платформах). Принадлежность вагона или контейнера.

Вагон, платформа или контейнер могут принадлежать железной дороге, быть собственностью гр/получателя или гр/отправителя.

Количество перевозимого груза - фактор, также оказывающий существенное влияние на стоимость перевозки.

На железнодорожном транспорте для определения стоимости перевозки грузов используют общие, исключительные, льготные и местные тарифы.

Общий тариф - основной вид тарифов. С его помощью определяется стоимость перевозки основной части грузов.

Исключительными тарифами называются тарифы, которые устанавливаются с отклонением от общих тарифов в виде специальных надбавок или скидок. Эти тарифы могут быть повышенными или пониженными. Они распространяются, как правило, лишь на конкретные грузы.С их помощью можно регулировать стоимость перевозки отдельных видов сырья, например каменного угля, кварцитов, руды и т.п. Повышая или понижая с помощью исключительных тарифов стоимость перевозок в различные периоды года, добиваются снижения уровня неравномерности перевозок на железных дорогах.

Льготные тарифы применяют при перевозке грузов для определенных целей, а также грузов самих железных дорог.

Местные тарифы устанавливают начальники отдельных железных дорог. Эти тарифы, включающие в себя размеры платы за перевозку грузов и ставки различных сборов, действуют в пределах данной железной дороги.

Кроме провозной платы железная дорога взимает с грузополучателей и грузоотправителей плату за дополнительные услуги, связанные с перевозкой грузов. Эта плата называется сбором и взыскивается за выполнение силами железной дороги следующих операций: хранение, взвешивание или проверка массы груза, подача или уборка вагонов, их дезинсекция, экспедирование грузов, погрузочно-разгрузочные работы, а также ряд других операций.