1.Метод остатка для земли.

При применении метода остатка для земли должны быть известны доход, приносимый единым об нед-ти, стоимость зд и сооруж, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений. При этом улучшения дб сравнительно новыми или еще не построенными, в этом случае ст-ть улучшений опред с высокой точностью (затратным подходом). Известна также экон жизнь улучшений.

Метод остатка для земли — вариант метода капитализации дохода, основанный на принципе избыточной продуктивности.

Этапы:-опред ЧОД;-опред ст-ть замещения улучшений;-опред коэф капитализации для улучш (методы Ринга, Инвуда, Хоскольда) и зу;-опред ст-ть зу.

Используется следующая расчетная формула:

где VL — стоимость земельного участка; Vb — стоимость улучшений; R L — коэффициент капитализации для земельного участка; Rb  —коэффициент капитализации для улучшений. NOI-ЧОД

Если при использовании метода остатка для земли получается отрицательный остаточный доход, приписываемый з уч, то необходимо проверить, верны ли все допущения, принятые при расчетах коэф кап-ции и доходов.

Если не выявлены ошибки в расчете, то можно сделать следующие выводы:

1) здание является «избыточным улучшением» для данного участка земли, то есть доход, приписываемый зданию, не способен обеспечить требуемый доход на инвестиции и возврат инвестированного в здание капитала;

2) требуется другой подход к управлению собственностью, чтобы сделать ее более привлекательной, предположим, для арендаторов путем корректировки ставок и графика выплат арендных платежей, изменения состава нанимателей или уровня предоставляемых услуг

2. Метод остатка для зданий - используется для оценки стоимости давно построенных и устаревших по многим параметрам улучшений при условии, что земля может быть оценена с высокой степенью точности, например, с использованием методов сравнительного подхода, то есть имеются многочисленные данные недавних сопоставимых продаж.

Используется следующая расчетная формула:

; где VL - стоимость земли; Vb - стоимость улучшений; R L - коэффициент капитализации для земли; Rb - коэффициент капитализации для улучшений.

Если при использовании метода остатка для зд получается отрицательная величина стоимости здания, то следует:

1) внести изменения в управление объектом;

2) снести здание и заменить его другим, которое будет соответствовать варианту оптимального (наиболее эффективного) использования земли.

Помимо рассмотренных в методы остатка входят также метода остатка для об-та собств-ти в целом, м о для собств капитала, м о для заемного капитала

№20. ОМС. Состав, особенности формирования, полномочия

Местное самоуправление - форма осуществления народом своей власти, обеспечивающая решение вопросов местного значения (вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения) исходя из интересов населения с учетом исторических и иных местных традиций.

Регулируется ФЗ Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ № 131-ФЗ от 09.2003 г.

Органы местного самоуправления - органы, наделенные собственными полномочиями по решению вопросов местного значения

Классификация ОМС:

1. по способу обр-я: выборные (депутаты); другие (ф-ся посредством назначения, добровольного желания);

2. по назначению (специализации): общего назначения (финансовые, соц-экономические вопросы); спец. назначения (напр, упр-е градостроительством и арх-рой – спец. ф-ции);

3. по полномочиям: собственные полномочия; отдельные гос. полномочия; добровольные полномочия;

4. по способу принятия решений: в коллегиальном порядке (дума, комиссии); единолично (глава МО);

5. по типу исполняемых ф-ций: проективная ф-я (представительный ОМС); программная ф-я (исполнительный ОМС).

Модели структур ОМС:

1. сильный мэр-совет: насел-е выбирает совет и мэра, мэр назначает адм-ю;

2. слабый мэр-совет: насел-е выбирает совет, совет назначает мэра (подотчетен совету), мэр ф-ет адм-ю, согласовывая с советом;

3. совет-управляющий: насел-е выбирает совет, совет нанимает по контракту управляющего и передает ему полномочия, управляющий самостоятельно ф-ет адм-ю;

4. городская комиссия: насел-ем избираются руководители структурных подразделений, которые ф-ют адм-ю.

ФЗ-131 Статья 34. Органы местного самоуправления

1. Структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольный орган муниципального образования и др, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

2. Наличие в структуре органов местного самоуправления предст органа, главы МО, местной администрации (исполнительно-распорядительного органа муниципального образования) является обязательным.

3. Порядок формирования, полномочия, срок полномочий, подотчетность, подконтрольность и др. определяются уставом муниципального образования.

Наименования органов устанавливаются законом субъекта Российской Федерации с учетом исторических и иных местных традиций.

Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти.

5. Структура органов определяется населением на местном референдуме (в муниципальном образовании с численностью жителей, обладающих избирательным правом, не более 100 человек - на сходе граждан) или представительным органом муниципального образования и закрепляется в уставе муниципального образования.

Ст.35 Представительный орган поселения состоит из депутатов, избираемых на муниципальных выборах.

3. Представительный орган поселения не формируется, если численность жителей поселения, обладающих избирательным правом, составляет менее 100 человек. В этом случае полномочия представительного органа осуществляются сходом граждан.

4. Представительный орган муниципального района может состоять из глав поселений, входящих в состав муниципального района, и из депутатов представительных органов указанных поселений, может избираться на муниципальных выборах на основе всеобщего равного и прямого избирательного права при тайном голосовании.

9. Представительный орган муниципального образования обладает правами юридического лица.

10. В исключительной компетенции представительного органа муниципального образования находятся:

1) принятие устава муниципального образования и внесение в него изменений и дополнений;

2) утверждение местного бюджета и отчета о его исполнении;

3) установление, изменение и отмена местных налогов и сборов;

4) принятие планов и программ развития муниципального образования, утверждение отчетов об их исполнении;

5) определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности;

6) определение порядка принятия решений о создании, реорганизации и ликвидации муниципальных предприятий и учреждений, а также об установлении тарифов на услуги муниципальных предприятий и учреждений;

7) определение порядка участия муниципального образования в организациях межмуниципального сотрудничества;

8) определение порядка материально-технического и организационного обеспечения деятельности ОМС;

9) контроль за исполнением ОМС полномочий по решению вопросов местного значения.

14. Организацию деятельности представительного органа муниципального образования в соответствии с уставом муниципального образования осуществляет глава муниципального образования, а в случае, если указанное должностное лицо является главой местной администрации, - председатель представительного органа муниципального образования, избираемый этим органом из своего состава.

Ст.36 Глава муниципального образования является высшим должностным лицом муниципального образования и наделяется уставом муниципального образования в соответствии с настоящей статьей собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

2. Глава муниципального образования в соответствии с уставом муниципального образования:

1) избирается на муниципальных выборах либо представительным органом муниципального образования из своего состава;

2) в случае избрания на муниципальных выборах либо входит в состав представительного органа муниципального образования с правом решающего голоса и исполняет полномочия его председателя, либо возглавляет местную администрацию;

3) в случае избрания представительным органом муниципального образования исполняет полномочия его председателя;

4) не может одновременно исполнять полномочия председателя представительного органа муниципального образования и полномочия главы местной администрации;

Но в сельск поселении могут быть одновременно

4. Глава муниципального образования: 1) представляет муниципальное образование в отношениях с ОМС других МО, органами государственной власти, гражданами и организациями, без доверенности действует от имени муниципального образования;

2) подписывает и обнародует в порядке, установленном уставом, нормативные правовые акты, принятые представительным ОМС,

3) издает в пределах своих полномочий правовые акты;

4) вправе требовать созыва внеочередного заседания представительного органа муниципального образования.

Ст. 37 Местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Местной администрацией руководит глава местной администрации на принципах единоначалия.

2. Главой местной администрации является глава муниципального образования либо лицо, назначаемое на должность главы местной администрации по контракту, заключаемому по результатам конкурса (проводится представит органом МО) на замещение указанной должности на срок полномочий, определяемый уставом муниципального образования.

8. Структура местной администрации утверждается представительным органом муниципального образования по представлению главы местной администрации. В структуру местной администрации могут входить отраслевые (функциональные) и территориальные органы местной администрации.

9. Глава местной администрации не вправе заниматься предпринимательской, а также иной оплачиваемой деятельностью, за исключением преподавательской, научной и иной творческой деятельности

Ст. 38 Контрольный орган муниципального образования (контрольно-счетная палата, ревизионная комиссия и другие) образуется в целях контроля за исполнением местного бюджета, соблюдением установленного порядка подготовки и рассмотрения проекта местного бюджета, отчета о его исполнении, а также в целях контроля за соблюдением установленного порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности. Контрольный орган муниципального образования формируется на муниципальных выборах или представительным органом муниципального образования в соответствии с уставом муниципального образования.