Проект

Обзор судебной практики

По делам, связанным с применением Арбитражным судом Омской области

Статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации

(Самовольная постройка)

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 ст. 222 ГК РФ.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Данные положения ГК РФ действуют в редакции Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», согласно которому новая редакция статьи 222 ГК РФ вступила в силу с 01.09.2006 года.

В период с 01.09.2006 по настоящее время Арбитражным судом Омской области было рассмотрено 45 дел о самовольных постройках. Из них:

- о признании права собственности на самовольную постройку - 38 дел (по 25 делам в удовлетворении требований судом отказано, по 12 делам требования удовлетворены, по одному делу требования удовлетворены частичноа самовольную постройку 37 дел ()области было рассмотрено дерации 000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000);

- о сносе самовольной постройки - 5 дел (требования удовлетворены по трем делам, по двум делам судом в удовлетворении требований отказано);

- о признании недействительным договора купли-продажи и государственной регистрацию права собственности на самовольную постройку - одно дело;

- о возврате помещений, являющихся самовольной постройкой - одно дело.

К числу сложных вопросов, рассмотренных при применении норм гражданского права о самовольной постройке, могут быть отнесены следующие правовые ситуации.

1. Право аренды земельного участка, на котором создан объект самовольного строительства, не является основанием для возникновения права собственности на возведенный объект недвижимости. В связи с чем право собственности на возведенную на таком земельном участке самовольную постройку по договору о долевом части в строительстве не может быть признано.

Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском о признании права собственности на часть нежилого строения – торгово-остановочного комплекса. Заявленное требование истец основывал на договоре о долевом участии в строительстве, заключенным с обществом с ограниченной ответственностью. Последнему земельный участок, где была возведена постройка, был предоставлен на праве аренды.

Как следовало из материалов дела, между департаментом недвижимости (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому земля передается в аренду под размещение остановочного комплекса (временного сооружения).

Между арендатором и истцом был заключен договор о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым истец участвует и финансируют строительство торгового комплекса, а также в последующем становится собственником доли объекта. Считая, что право собственности на вновь возведенный объект возникло по договору о долевом участии в строительстве, истец обратился в суд.

Не согласившись с доводами истца, суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Обязательным условием для возникновения права собственности в силу ст. ст. 218, 219 ГК РФ является соблюдение при создании вещи закона и иных правовых актов

Согласно научно-техническому заключению и техническому паспорту нежилого строения торгово-остановочный комплекс представляет собой объекты недвижимости. Между тем, земельный участок был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) для размещения на нем временного объекта. Из содержания договора аренды следовало, что арендатор обязан по истечении срока действия договора освободить участок от имущества и сооружений и привести его в состояние, пригодное для дальнейшей эксплуатации.

По другому делу суд указал, что торгово-остановочный комплекс построен на земельном участке, не предоставленном для возведения объекта недвижимого имущества. Между тем, срок действия договора аренды земельного участка истек, договор расторгнут. Департамент недвижимости выразил намерение не продлевать арендные отношения. В соответствии с п. 3. ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. При указанных обстоятельствах оснований для признания за истцом права собственности на недвижимое имущество в силу ст. 218 ГК РФ отсутствуют.