40

Глава 4. Основные методы оценки недвижимости. Оценка недвижимости по затратам.

Оценка недвижимости по затратам – это оценка средств, которые необходимо вложить в приобретение объекта недвижимости или можно получить при выбытии объекта недвижимости.

Оценка недвижимости по затратам зависит от типа обменной операции и времени оценки. Следует различать операции по приобретению и соответствующую им стоимость приобретения и операции по выбытию и соответствующую им стоимость выбытия. С точки зрения времени различают оценку в прошлом, оценку в настоящем и оценку в будущем. С точки зрения времени оценки стоимость приобретения в прошлом – это себестоимость актива (сумма средств, вложенных в приобретение объекта), стоимость приобретения в настоящем – это стоимость замены актива, стоимость приобретения в будущем – это ожидаемые будущие расходы, связанные с заменой актива. Стоимость замены актива существует в двух формах: 1) полная стоимость воспроизводства – это стоимость строительства точной копии объекта в текущих рыночных ценах; 2) полная стоимость замещения – это стоимость строительства близкого аналога объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой, дизайном, т.е с улучшенными качествами. Полная стоимость замещения может рассчитываться на базе первоначальной стоимости или на базе остаточной стоимости. С точки зрения времени оценки стоимость выбытия в прошлом – это прошлая продажная цена, стоимость выбытия в настоящем – это текущая продажная цена, стоимость выбытия в будущем – это ожидаемая стоимость реализации.

Стоимость недвижимость может быть выражена следующей формулой: V (стоимость оцениваемой недвижимости) = LV (стоимость земельного участка) + BV (стоимость возведения задания, сооружения, конструкции).(площадь земельного участка)L (нормативная цена м²) Нормативная цена земли – это показатель, характеризующий стоимость участка земли определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли с точки зрения российской практики равна двухсоткратному размеру земельного налога, собираемого в данной местности.(площадь здания м²)M (укрупненные сметные нормы на здания и сооружения на виды работ).

При сравнении стоимости различных объектов недвижимости по затратам можно применить следующую формулу: MV (сопоставимая оценка рыночной стоимости) = GQ LV + (RCN – D), где GQ – поправка на качественные показатели (например, район местоположения), RCN – полная стоимость замещения (затраты на возведение нового сооружения равной полезности), D – износ здания.

Оценку недвижимости по затратам осуществляет подрядчик (подрядная организация, осуществляющая строительно-монтажные работы) и застройщик (лицо, приобретающее вновь возводимый объект на определенном участке земли). С точки зрения подрядчика стоимость нового строительства включает следующие элементы: прямые затраты, накладные расходы, сметная прибыль (плановые накопления), затраты на приобретение технологического оборудования, мебели и инвентаря, прочие затраты (дополнительные затраты в связи с работой в зимнее время, затраты по возведению временных сооружений, содержание представителя заказчика-застройщика и технического надзора).

Прямые затраты – это затраты, непосредственно связанные с осуществлением работ по возведению объекта. Прямые затраты включают основную заработную плату рабочих, материальные затраты (материалы, конструкции и изделия, энергетические ресурсы, транспортные услуги), эксплуатацию строительных машин и механизмов и другие прямые затраты. Накладные расходы – это совокупность затрат, связанных с созданием общих условий строительства, его организацией, управлением и обслуживанием. В состав накладных расходов входят административно-хозяйственные расходы, расходы на обслуживание работников строительства, расходы на организацию работ на строительных площадках, прочие накладные расходы, включая расходы по обязательному страхованию рисков. Прямые затраты определяются по формуле: DC (прямые затраты) = , гдеV_i – объемы по видам работ, EP_i – единичные расценки на виды работ n – число видов работ. Накладные расходы нормируются в процентах от фонда заработной платы в составе прямых затрат или в процентах от сметной стоимости прямых затрат (базисная стоимость). Сметная прибыль – это сумма средств, необходимых для покрытия отдельных (общих расходов) строительных организаций, не относимых на себестоимость работ, и является нормативной при выполнении строительно-монтажных работ. В состав затрат, возмещаемых за счет прибыли входят следующие статьи: налог на прибыль по установленной законом ставке, затраты на развитие производства, затраты на материальное стимулирование работников, затраты на развитие социальной сферы, финансирование строительства жилья и других непроизводственных объектов и т.п.

С точки зрения заказчика-застройщика стоимость объекта недвижимости складывается из следующих элементов: стоимость нового строительства, стоимость земли, прямые издержки, косвенные издержки, прибыль предпринимателя. Прямые издержки заказчика – это сметная стоимость строительства (подрядчика). Косвенные издержки заказчика – это расходы, которые возникают на прединвестиционной и инвестиционной фазах проекта и необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. Косвенные издержки включают следующие элементы: 1) расходы на прединвестиционные исследования и планирование проекта (ТЭО – технико-экономическое обоснование), 2) вознаграждение за разработку проектно-сметной документации,3) расходы на получение разрешения на ведение строительно-монтажных и специальных работ, 4) проведение торгов и заключение контрактов на подрядные работы и поставку оборудования, 5) расходы по оформлению прав собственности, 6) расходы на юридические услуги, страхование, обслуживание кредита, 7) налоги, взимаемые в ходе строительства и монтажа оборудования, 9) расходы на рекламу и оформление продаж и другие расходы. Прибыль предпринимателя – это премия, которую он ожидает получить за использование своего рискового капитала, инвестированного в строительный проект. Плата за риск выступает в виде расходов на получение гарантий от третьих лиц или в виде упущенной выгоды в связи с предоплатой как формой обеспечения.

В практике оценки применяются следующие методы оценки полной стоимости строительства: метод поэлементной оценки затрат, метод сравнительной единицы, метод укрупненных элементных показателей стоимости. Эти методы являются способами группировки выявленных затрат. Метод разбивки по компонентам – это оценка путем расчета суммы затрат по каждому компоненту (затраты на единицу каждого компонента умножаются на общее число единиц в каждом компоненте, например, число м² крыши) с последующим их суммированием. Метод сравнительной единицы – это оценка путем определения полной стоимости 1 м² или другой единицы базового сооружения взятого в целом и ее умножением на общее число единиц. Метод укрупненных элементных показателей стоимости – это суммирование затрат по их элементам с последующей группировкой по различным видам работ (плотницкие, каменная кладка, сантехнические работы и.т. д.).

При расчете полной стоимости строительства применяют следующие методы расчета затрат: ресурсный метод, ресурсно-индексный метод, базисно-индексный метод, базисно-компенсационный метод. Ресурсный метод – это метод расчета прямых затрат на основе оценки выделенных ресурсов. Прямые затраты = цена одного человеко-часа  количество человеко-часов +  (стоимость машино-часа i-того вида строительных машинвремя эксплуатации i-того вида строительных машин)+(сметная цена j-того вида материаловплановое количество j-того материала). Ресурсно-индексный метод – это метод расчета на основе ресурсного метода, в котором цена каждого элемента прямых затрат базисного периода умножается на индекс изменения цен на ресурсы по отношению к базисному периоду. В зависимости от принимаемой нормативной базы индексы могут устанавливаться по отношению к: 1) сметным цена, введенным в действие с 1 января 1984, 2) сметным ценам, введенным в действие с 1 января 1991, 3) текущим ценам предшествующего периода. Базисно-индексный метод – это метод расчета стоимости нового строительства на основе затрат базисного периода с применением текущих и прогнозных индексов цен по элементам затрат или видов работ. Стоимость нового строительства = стоимость материалов базисного периода индекс изменения цен на материалы + заработная плата базисного периода  индекс изменения заработной платы + стоимость эксплуатации машин и механизмов в базисном периоде  индекс изменения стоимости эксплуатации машин и механизмов + накладные расходы + сметная (плановая) прибыль. В базисно-индексном методе в отличие от ресурсно-индексного метода применяются средние индексы изменения цен по элементам затрат, а не индивидуальные индексы по отдельным ресурсам, входящим в элементы затрат (например, изменение стоимости эксплуатации отдельных видов машин может отличаться от изменения стоимости эксплуатации всего машинного парка). Базисно-компенсационный метод – это метод расчета стоимости нового строительства на основе использования скользящих цен. P₁ = (P₀ / 100)(a + bM₁/M₀ + cS₁/S₀ + dT₁/T₀). P₁ – окончательная цена объекта строительства согласно счета-фактуре. P₀ - базисная (договорная) цена, установленная на день заключения контракта. a – постоянная часть расходов или коэффициент торможения, b – доля расходов на сырье и материалы, с – доля расходов на заработную плату, d – доля расходов на эксплуатацию машин и механизмов. M₁ и M₀ – средняя арифметическая или средневзвешанная цена на материалы соответственно на дату выполнения работ и на дату подписания контракта. S₁ и S₀ – средняя арифметическая или средневзвешанная заработная плата + единый социальный налог соответственно на дату выполнения работ и на дату подписания контракта. T₁ и T₀ – средняя арифметическая или средневзвешанная цена транспортно-эксплуатационных расходов соответственно на дату выполнения работ и на дату подписания контракта. M₁/M₀, S₁/S₀, T₁/T₀ – индексы цен по отдельным элементам затрат.