ГП. Особая часть от Костиной Е.А
..pdf
обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответствен-
ности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
При передаче под выплату ренты земельного участка или другого не-
движимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства пла-
тельщика ренты приобретает право залога на это имущество.
Риск случайной гибели. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщи-
ка ренты за плату или бесплатно. Риск случайной гибели (повреждения) пе-
реданного имущества в договоре ренты рассматривается с точки зрения того,
прекращаются или продолжаются обязанности плательщика ренты по дого-
вору.
Риск случайной гибели (повреждения) имущества, переданного бес-
платно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. При пожиз-
ненной ренте плательщик несет указанный риск независимо от способа от-
чуждения имущества, переданного под выплату ренты.
Содержание договора. Договор ренты является реальным, поэтому права и обязанности возникают с момента передачи имущества, принадле-
жащего получателю ренты, в собственность плательщику ренты. Соответст-
венно, плательщик ренты лишен возможности истребовать имущество от по-
лучателя ренты.
Разновид- |
|
Обязанности плательщика |
При неисполнении обязанностей |
|||
ность |
до- |
ренты |
получатель ренты вправе |
|||
говора |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Договор |
по- |
1) |
выплачивать ренту |
требовать выкупа ренты |
||
стоянной |
|
2) |
предоставить обеспечение |
|
|
|
ренты |
|
(если передано движимое |
|
|
|
|
|
|
имущество) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Договор |
по- |
1) |
выплачивать ренту |
если имущество |
если имущест- |
|
жизненной |
2) |
предоставить обеспечение |
передано |
воз- |
во передано |
|
|
|
|
|
|
|
|
61
ренты |
(если передано движимое |
мездно, требо- |
безвозмездно, |
||
|
имущество) |
вать: |
требовать воз- |
||
|
|
|
1) |
выкупа ренты |
врата имуще- |
|
|
|
либо |
ства |
|
|
|
|
2) |
расторжения |
|
|
|
|
договора |
|
|
|
|
|
|
||
Договор по- |
1) предоставлять содержа- |
требовать: |
|
||
жизненного |
ние |
1) |
возврата имущества либо |
||
содержания |
2) |
использовать имущество, |
2) |
выплаты выкупной цены |
|
|
не |
допуская снижения его |
|
|
|
|
стоимости |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Обязанности плательщика ренты и особые последствия их неисполне-
ния могут быть представлены в следующем виде:
Плательщик ренты является собственником имущества, переданного ему под выплату ренты. Однако его права по отчуждению и обременению имущества, переданного ему по договору пожизненного содержания с ижди-
вением, ограничены и могут быть реализованы только с предварительного согласия получателя ренты.
Прекращение. Договор пожизненной ренты прекращается со смертью получателя ренты (последнего из получателей ренты, если их было несколь-
ко).
Договор постоянной ренты может быть прекращен путем выкупа ее плательщиком ренты по собственной инициативе или по требованию получа-
теля ренты. Помимо выкупа, требование которого является реакцией получа-
теля ренты на неисполнение плательщиком ренты своих обязанностей, суще-
ствуют иные основания, предусмотренные законом (ст. 593 ГК) или догово-
ром. Так в частности, правила о выкупе ренты предусмотренные для посто-
янной ренты (ст. 594 ГК) применимы и для выкупа пожизненной ренты.
Выкуп ренты означает выплату плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены, определенной сторо-
62
нами в договоре. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей вы-
плате ренты (п. 2 ст. 594 ГК). В таких случаях в состав выкупной цены не включается стоимость имущества, переданного под выплату ренты, вследст-
вие того, что получатель ренты произвел его отчуждение как продавец, полу-
чив при этом за него плату, эквивалентную продажной цене. При отсутствии в договоре условия о выкупной цене в нее наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по прави-
лам, предусмотренным п.3 ст.424 ГК.
О выкупе ренты ее плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более дли-
тельный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по вы-
плате ренты будет считаться прекращенным только с момента получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не преду-
смотрен договором.
Обязательства из договора постоянной ренты могут быть прекращены путем выкупа постоянной ренты плательщиком по требованию получателя ренты. Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях предусмотренных законом (ст. 593 ГК).
63
5. Аренда
5.1. Общие положения об аренде
Договор аренды - это соглашение, в силу которого арендодатель обязу-
ется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Сдача вещи в аренду является одним из проявлений правомочия собст-
венника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Правомочия владения и пользования передаются собственником арендатору.
Арендодатель удовлетворяет свои интересы собственника взиманием арендной платы. Арендатор, помимо извлечения полезных свойств из арен-
дованного имущества, получает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования имущества.
Договор аренды является:
-консенсуальным;
-возмездным;
-двусторонним.
Субъекты. Арендодателем может быть только собственник сдаваемого в аренду имущества или лицо, уполномоченное собственником. Смена собст-
венника арендованного имущества не является основанием для прекращения договора (здесь действует вещное "право следования"). Арендатором может быть любое дееспособное лицо. Закон предусматривает, что в отдельных ви-
дах договора аренды арендодателями или арендаторами могут быть только предприниматели.
Форма. Простая письменная форма требуется: 1) если срок договора,
заключенного гражданами, превышает один год; 2) независимо от срока, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договор аренды не-
движимости подлежит, по общему правилу, государственной регистрации.
Если в договоре аренды есть условие о выкупе арендованного имуще-
ства, договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли64
продажи такого имущества.
Условия договора. Существенным условием договора аренды является предмет, которым выступают индивидуально-определенные непотребляемые
вещи.
Важное значение имеет срок аренды, который может определяться в нескольких вариантах:
1) Срок определяется в договоре - в этом случае досрочное прекраще-
ние договора возможно или по соглашению сторон, или судом на условиях досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон.
2) Если срок аренды в договоре не определен, договор считается за-
ключенным на неопределенный срок - в этом случае любая из сторон вправе в любое время без объяснения мотивов отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.
3) Если по истечении установленного сторонами срока арендатор про-
должает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возраже-
ний со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Законом могут быть установлены предельные сроки аренды.
Важным условием договора является условие об арендной плате.
Арендная плата может устанавливаться сторонами в различных формах: де-
нежной, натуральной, путем предоставления арендатором определенных ус-
луг и т.д. Если арендная плата установлена в неденежной форме, договор яв-
ляется смешанным.
В общих нормах о договоре аренды отсутствует указание на то, что при отсутствии условия об арендной плате договор считается незаключенным,
следовательно, арендная плата в этом случае взыскивается по ставкам, обыч-
но применяемым при аренде аналогичного имущества (то же относится к по-
рядку, условиям и срокам внесения платы).
Судебная практика выработала положение, по которому досрочное ос-
65
вобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном по-
рядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обя-
зательства арендатора по внесению арендной платы. В то же время арендода-
тель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему имущества.
В большинстве случаев, кроме права пользования, арендатор приобре-
тает право владения арендованным имуществом, что является основой вещ-
ной защиты прав арендатора (в т.ч. и против собственника).
Права и обязанности сторон. Особые последствия неисполнения обя-
занностей арендодателя могут быть представлены в следующем виде:
Обязанности арендодателя |
|
При неисполнении обязанностей арендатор вправе |
|
|
|
Предоставить имущество |
|
требовать: |
|
1) |
отобрания имущества либо |
|
2) |
расторжения договора |
|
|
|
Предоставить принадлежности иму- |
|
требовать: |
щества и относящиеся к нему доку- |
1) предоставления принадлежностей и документов либо |
|
менты |
2) расторжения договора |
|
|
|
|
Предоставить имущество без недос- |
|
требовать: |
татков |
1) безвозмездного устранения недостатков либо |
|
|
2) |
уменьшения арендной платы либо |
|
3) |
возмещения своих расходов на устранение недостатков либо |
|
4) |
непосредственно удержать сумму из арендной платы либо |
|
5) |
досрочного расторжения договора |
|
|
|
Предупредить арендатора о всех пра- |
|
требовать: |
вах третьих лиц на имущество |
1) уменьшения арендной платы либо |
|
|
2) |
расторжения договора |
|
|
|
Производить (по умолчанию) капи- |
1) Произвести капитальный ремонт и одновременно взыскать с арендо- |
|
тальный ремонт имущества |
дателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы либо |
|
|
2) |
Требовать уменьшения арендной платы либо |
|
3) |
Требовать расторжения договора |
|
|
|
Основания ответственности арендатора: отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора не знал об этих недостатках. Ограничения ответственности арендатора: не отве-
чает за недостатки имущества, которые 1) были им оговорены при заключе-
нии договора или 2) были заранее известны арендатору, либо 3) должны бы-
66
ли быть обнаружены арендатором при заключении договора или приемке имущества.
Особые последствия неисполнения обязанностей арендатора могут
быть представлены в следующем виде:
Обязанности арендатора |
При неисполнении обязанностей арендодатель вправе |
|
|
своевременно вносить арендную плату |
требовать: |
|
1) досрочного внесения платы не более чем за два срока |
|
подряд (при существенном нарушении сроков) |
|
2) расторжения договора (при невнесении платы более двух |
|
раз подряд) |
|
|
пользоваться имуществом в соответствии с усло- |
требовать расторжения договора |
виями договора или назначением имущества |
|
|
|
поддерживать имущество в исправном состоянии, |
Требовать: |
производить текущий ремонт, нести расходы на |
1) возмещения убытков либо взыскания сумм, неоснова- |
содержание имущества |
тельно сбереженных арендатором либо |
|
2) расторжения договора, если нарушения существенные |
|
|
производить капитальный ремонт имущества (ес- |
требовать расторжения договора |
ли предусмотрено договором) |
|
|
|
своевременно вернуть имущество |
требовать внесения арендной платы за все время рассрочки |
|
|
Права арендатора:
а) Арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя. К актам распоряжения относятся: предоставление имущества в субаренду (поднаем) или ссуду, передача прав и обязанностей по договору другому лицу (перенаем), залог арендных прав, передача их в уставный капитал и т.п. За исключением перенайма, ответственным перед арендодателем остается арендатор.
б) Арендатор может производить улучшение арендованного имущест-
ва. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, по оконча-
нии договора он их забирает с собой. На производство неотделимых улучше-
ний требуется согласие арендодателя. Если согласие было получено, по окончании договора арендатору возмещаются затраты на неотделимые улучшения. Если согласия арендодателя не было, затраты возмещению не подлежат.
67
в) По окончании срока договора арендатор, надлежащим образом ис-
полнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимуще-
ственное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При нарушении преимущественного права арендатор может тре-
бовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору ли-
бо возмещения убытков.
Прекращение договора возможно:
1)В связи с истечением срока договора
2)В связи с отказом от договора, заключенного на неопределенный
срок.
3) В связи с досрочным расторжением договора в судебном порядке.
По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в су-
дебном порядке при существенном нарушении одной из сторон своих обя-
занностей. Помимо требований о расторжении договора, которые являются реакцией одной из сторон на нарушение своих обязательств другой стороной,
возможно требование о расторжении договора в иных случаях, предусмот-
ренных законом или договором (ст. 619 и 620 ГК).
5.2. Договор проката
Законодатель выделил договор проката из общей юридической конст-
рукции аренды в силу его особенностей, касающихся:
-предмета договора проката;
-специального субъектного состава;
-наделения дополнительными правами арендатора и, соответственно,
ограничения прав арендодателя;
-публичного характера договора;
-специальных правил о содержании, сроке и арендной плате.
Предмет договора проката, по общему правилу, - движимое имущество
(за исключением транспортных средств), используемое гражданами в потре-
68
бительских целях (бытовая электро- и радиотехника, инструменты, мебель,
спортивный инвентарь и т.д., вплоть до посуды и предметов одежды).
Особенности субъектного состава заключаются в предписываемом ста-
тусе арендодателя, - он должен быть лицом, осуществляющим сдачу имуще-
ства в качестве постоянной предпринимательской деятельности.
Арендатор наделяется правом на одностороннее расторжение договора,
а арендодатель лишен права на распоряжение имуществом, переданным по договору проката. Договор проката в силу прямого указания ГК РФ отнесен к публичным договорам.
Срок договора проката не должен превышать одного года.
Форма договора проката установлена п. 2 ст. 626 ГК РФ, который пре-
дусматривает для данного договора простую письменную форму с обычными последствиями ее несоблюдения.
Форма проката всегда письменная. Конкретные ее реквизиты видоиз-
меняются в зависимости от объекта, сдаваемого напрокат. Чаще всего дого-
вор фиксируется на типовых формулярах установленного образца с вручени-
ем одного экземпляра нанимателю и оставлением второго прокатной органи-
зации.
Сторонами в договоре проката выступают арендатор и арендодатель. В
качестве арендодателя могут выступать коммерческие организации и инди-
видуальные предприниматели, систематически осуществляющие сдачу иму-
щества в аренду. Каких-либо специальных требований к статусу арендатора по договору проката закон не предъявляет. Арендаторами могут выступать любые субъекты гражданского права (в бытовом прокате - только граждане).
Договор проката, будучи разновидностью договора аренды, может быть подразделен на два основных вида:
а) бытовой прокат, когда переданное по договору имущество использу-
ется в потребительских целях;
б) коммерческий прокат, когда переданное по договору имущество ис-
пользуется в целях извлечения прибыли.
69
Таким образом, наряду с бытовым (потребительским) прокатом зако-
нодатель допускает и небытовой (коммерческий) прокат. Вследствие этого правомерен вывод, что помимо граждан, составляющих основной контингент арендаторов по договору проката, в этом качестве также могут выступать индивидуальные предприниматели и юридические лица.
Согласно ст. 626 ГК РФ договор проката - это соглашение, в силу кото-
рого одна сторона (арендодатель), осуществляющая сдачу имущества в арен-
ду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить другой стороне (арендатору) движимое имущество во времен-
ное владение и пользование, а арендатор обязуется возвратить арендованное имущество по истечении срока аренды и уплатить определенную договором денежную сумму
По своей юридической природе договор проката является:
-консенсуальным;
-возмездным;
-двусторонне обязывающим (взаимным).
Существенные условия договора проката исчерпываются его предме-
том. Срок и цена договора проката к существенным условиям не относятся.
По своей юридической сущности условия о цене и о сроке договора проката относятся к группе так называемых обычных условий.
Особенности содержания договора проката заключаются в следующем:
- арендодатель обязан в присутствии арендатора проверить исправ-
ность данного имущества, а также ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации;
- при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, которые препятствуют пользованию этим имуществом, на арендодателя возлагается дополнительная обязанность в десятидневный срок безвозмездно устранить данные недостатки или произвести замену имущества с недостатками другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии;
70