ГП. Особая часть от Костиной Е.А

При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается (ст. 73 ЖК РФ). Однако в лю-

бом случае такой отказ может быть обжалован в судебном порядке (ч. 4 ст.

74 ЖК РФ) в соответствии с гл. 25 ГПК РФ, по правилам искового производ-

ства.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основа-

нием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с граж-

данами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указан-

ным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заклю-

чения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социально-

го найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жи-

лое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных дого-

воров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем че-

рез 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных выше документов (ч. 5 ст. 74 ЖК РФ).

Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по дого-

вору социального найма, является юридическим основанием для осуществ-

ления такого обмена. Когда на совершение обмена получены письменные со-

гласия всех наймодателей обмениваемых жилых помещений, договор об об-

мене в совокупности с документами, подтверждающими согласие каждого наймодателя, признается правовым основанием для расторжения ранее за-

ключенных договоров социального найма с гражданами, участвующими в данном обмене. Одновременно на основании договора об обмене и письмен-

ных документов о согласии наймодателей соответствующий наймодатель за-

ключает с гражданином, давшим согласие на обмен, новый договор социаль-

ного найма жилого помещения, предоставляемого в результате обмена. Най-

модатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и за-

ключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих дней со

112

дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление данного обмена.

Признание обмена недействительным. Ст. 75 ЖК РФ определяет осно-

вания и последствия признания недействительным обмена жилыми помеще-

ниями, предоставленными по договорам социального найма.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам соци-

ального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям,

установленным гражданским законодательством для признания сделки не-

действительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением тре-

бований, предусмотренных ЖК.

Приведенная формулировка ч. 1 ст. 75 предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий не-

действительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены в ст. 166-181 ГК РФ.

В п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2.07.2009 г. N 14

"О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" обращено внимание на то, что порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в ст. 72-74 ЖК. Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недейст-

вительным. Обмен может быть признан судом недействительным, кроме то-

го, по основаниям, установленным гражданским законодательством для при-

знания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совер-

шение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения).

Согласно ч. 2 ст. 75 ЖК в случае признания обмена жилыми помещения-

ми, предоставленными по договорам социального найма, недействительным

113

стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями под-

лежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недей-

ствительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвра-

тить другой все полученное по такой сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кодекс не пре-

дусматривает исключений из этого общего правила, поэтому участники об-

мена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, пересе-

ляются в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, то ви-

новная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Таким образом, ч. 3 ст. 75 ЖК РФ возлагает на лицо, в результате непра-

вомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недейст-

вительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.

Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, воз-

никшие у лица, и находящиеся в причинной связи с неправомерным действи-

ем или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут воз-

никнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановле-

ния нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущен-

ная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нару-

шено. Поэтому на лицо, указанное в ч. 3 ст. 75 ЖК РФ, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные дру-

114

гой стороной в связи оформлением необходимых для обмена документов,

переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

При этом представляется, что словосочетание "другой стороне" в дан-

ном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно воз-

местить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена.

Однако для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его неправо-

мерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Например, в гражданском праве причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и насту-

пившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотре-

нии требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возник-

ших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговор-

ного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.

6.5. Жилищные субсидии

Необходимо различать субсидии на оплату жилого помещения и ком-

мунальных услуг и субсидии, предоставляемые для приобретения жилья.

1. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК РФ) предоставляются гражданам в случае, если их расходы на опла-

ту жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из раз-

мера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, ис-

пользуемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стои-

мости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемого по правилам ч. 6 ст.

115

159 ЖК РФ, превышают величину, соответствующую максимально допусти-

мой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размеры региональных стандартов норма-

тивной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий,

стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в со-

вокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации.

Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответст-

вии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.

Право на субсидии имеют следующие граждане:

1) пользователи жилых помещений государственного и муниципально-

го жилищных фондов;

2) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жи-

лищного фонда;

3)члены жилищных кооперативов;

4)собственники жилых помещений.

Субсидии предоставляются органом исполнительной власти субъекта РФ или управомоченным им учреждением гражданам, указанным в ч. 2 ст. 159 ЖК РФ, на основании их заявлений с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей.

Субсидии перечисляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленного ч. 1 ст. 155 ЖК, в соот-

ветствии с которой плата за жилое помещение и коммунальные услуги вно-

сится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим меся-

цем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потреби-

тельского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей

116

граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперати-

ве.

Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолжен-

ности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключе-

нии и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.

При определении прав граждан, проживающих в жилых помещениях любой формы собственности, на субсидии и расчете их размеров применя-

ются региональные стандарты нормативной площади жилого помещения,

используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных ус-

луг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого по-

мещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размер регио-

нального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавлива-

ется исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для на-

нимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых поме-

щениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муни-

ципальном образовании.

Порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления,

перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан уста-

навливаются Правительством Российской Федерации (Постановление Прави-

тельства РФ от 14 декабря 2005 г. N 761 "О предоставлении субсидий на оп-

лату жилого помещения и коммунальных услуг"). Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из бюджетов субъектов Россий-

ской Федерации.

Порядок финансирования расходов на обеспечение предоставления субсидий, а также порядок финансирования расходов на предоставление суб-

117