10. Состав земельного фонда, категория земель, распределение земель по угодьям и формам собственности.
Государственный земельный фонд как объект хозяйствования
Земельный фонд как объект хозяйствования характеризуется следующими показателями:
• распределением земель по целевому назначению (категориям);
• распределением земель по видам и формам собственности;
• распределением по землевладениям, землепользованиям и земельным участкам;
• классификацией земель по угодьям.
Важнейшей формой организации использования Государственного земельного фонда является распределение земель по категориям. Оно проводится на основе зонирования территории и определения доминирующих факторов производительного потенциала земли. При этом каждый земельный участок относится к одной из категорий, тем самым определяются цели, задачи и правовой режим его хозяйственного использования.
Земельным законодательством предусмотрены следующие категории земель.
1.Земли сельскохозяйственного назначения
2. Земли населенных пунктов.
3. Земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.
Состав земельного фонда и категории земель
Земля в пределах государственных границ (включая занятую водой) составляет территориальную основу суверенитета государства и образует его земельный фонд. Этот фонд делится на земли различного целевого назначения, распределяется по землевладельцам и землепользователям. В различных сферах деятельности земли используются по-разному, поэтому земельный фонд подразделяют на категории земель, которые различают по двум признакам: основному целевому назначению, и правовому режиму использования и охраны.
Категория земель – это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим использования и охраны.
Целевое назначение – это установленный законодательством порядок, условия и предел использования земель для конкретных целей.
В соответствии с земельным законодательством РФ все земли страны по основному целевому назначению делятся на 7 категорий, каждая из которых имеет определенный правовой режим использования и охраны.
Земли сельскохозяйственного назначения — это земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Это основное средство производства продуктов питания, кормов для скота, органического сырья. Такие земли подлежат охране с целью сохранения их площади, предотвращения негативных процессов и повышения плодородия почв и занимают важнейшее место в составе земельного фонда страны.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью.
Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются сельскохозяйственным предприятиям, организациям для ведения сельскохозяйственного производства, научно-исследовательских и учебных целей, а также гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота.
Распределение земельного фонда Российской Федерации по категориям защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Земли этой категории являются главным средством производства сельского хозяйства (основное средство производства продуктов питания, кормов для скота, сырья), имеют особый правовой режим и подлежат особой охране, направленной на сохранение плодородия, площади, предотвращения их деградации.
Структура сельскохозяйственных угодий зависит от зональных особенностей и имеет значительные различия по экономическим районам.
Земли населенных пунктов — это земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Главное назначение таких земель — обслуживание нужд населенных пунктов; они находятся в ведении соответствующих администраций.
Площадь земель данной категории уменьшается в результате проводившихся работ по разграничению земель в соответствии с законодательством (исключение из состава земель НП участков, находящихся в ведении городских и сельских администраций и расположенных за чертой поселений). На сложившиеся тенденции повлияли также работы по уточнению границ городских и сельских населенных пунктов.
В структуре земель НП преобладают сельскохозяйственные угодья 8,9 млн га — 47,8% , а земли застройки составляют лишь 3,1 млн га — 16,6%.
Города и городские поселки занимают 7,7 млн га (41,4% от площади земель НП). Около 31% их территории занято застройкой. Земли сельскохозяйственного использования составляют 21%.
Более половины территории сельских населенных пунктов занимают земли сельскохозяйственного использования. Застроенные земли составляют 21,1%.
Земельным кодексом Российской Федерации (ст. 85) установлено, что в состав земель населенных пунктов входят следующие территориальные зоны:
жилые;
общественно-деловые;
производственные;
инженерных и транспортных инфраструктур;
рекреационные;
сельскохозяйственного использования;
специального назначения;
военных объектов;
иные территориальные зоны.
В соответствии с действующим законодательством землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских и сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.
В состав земель населенных пунктов входят как сельскохозяйственные, так и несельскохозяйственные угодья. В настоящее время в состав лесных площадей категории входят лесопокрытые земельные участки, их площадь составляет 1,9 млн. га. В соответствии со вновь принятым Лесным кодексом Российской Федерации управление лесами на территориях городов и поселков должно осуществляться в составе лесничеств и лесопарков.
Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. К данной категории относятся земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Их плодородие не имеет существенного значения, важны лишь их геологические и архитектурно-планировочные качества. Сокращение площади земель данной категории на 0,2 млн.га произошло за последний год в результате возврата в лесной фонд земель, находившихся в пользовании у промышленных предприятий, изъятия и перевода в запас земель ликвидированных предприятий, отработанных и рекультивированных земель, выделения земель садоводческим объединениям, для туристических баз и их перевода в земли сельскохозяйственного назначения и рекреации.
К землям водного фонда относятся земли:
1) покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах;
2) занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.
Земли водного фонда могут использоваться для строительства и эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение потребностей населения в питьевой воде, бытовых и других потребностей населения, а также для водохозяйственных, сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных нужд. Причиной увеличения площади земель данной категории явилась передача земель, занятых крупными водоемами, водными объектами, болотами, из категории земель запаса в водный фонд.
К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, где располагаются природные комплексы и объекты, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое и оздоровительное значение. К ним относятся государственные природные заповедники, национальные и природные парки, государственные природные заказники, памятники природы, дендрологические парки, ботанические сады, лечебно-оздоровительные местности и курорты.
Около половины площади земель данной категории занято лесами и кустарниками. Для земель этой категории установлен режим особой охраны.
К землям лесного фонда относятся лесные (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, — вырубки, гари, редины, прогалины и др.) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.). За последние годы сложилась тенденция увеличения площади лесного фонда за счет передачи участков леса, находящихся в пользовании сельскохозяйственных предприятий, возврата земель лесного фонда, предоставленных для нужд промышленности, изменения границ населенных пунктов и включения участков леса, находящихся ранее на территории поселений, в категорию земель лесного фонда.
Земли запаса — это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения. Земельный фонд страны состоит из землевладений и землепользований. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.
В землеустройстве термины землевладение и землепользование обычно используют в смысле объекта землеустройства — участка земли, имеющего территориальные границы, закрепленные в натуре межевыми знаками, и определенный правовой статус, установленный земельным законодательством на основе документов, выданных государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.
Таким образом, землепользование – земельный участок, часть поверхности земли, имеющий площадь, фиксированные границы и другие характеристики, отражаемые в документах земельного кадастра и государственной регистрации, находящийся в собственности, владении, пользовании или аренде. Правовой статус данного земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения. Все характеристики землевладения и землепользования (земельного участка) отражают в земельном кадастре и документах государственной регистрации. Границы землевладений и землепользований фиксируют на чертежах и переносят в натуру. Граница землевладения или землепользования — точно установленная на местности техническими средствами замкнутая линия, представляющая собой территориальный предел прав в использовании земли собственника, владельца, пользователя, арендатора.
Общая площадь земель промышленности на 01.07.2008 составляет 61,6 тыс.га, из которых наибольший удельный вес имеют земли транспорта – 37,7 тыс.га, или 61,2 % от общей площади.
К землям особо охраняемых территорий относятся земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное и иное ценное значение. В целях их сохранения они изымаются полностью или частично из хозяйственного использования или гражданского оборота. По данным государственного учета по состоянию на 01.07.2008 их площадь составляет 7,8 тыс.га, при этом на долю заповедников и парков приходится 6,0 тыс.га, или 76,9 % от общей площади.
Более половины площади области составляют земли лесного фонда –6344,5 тыс.га, которые включают в себя лесные (6099.6 тыс.га), что составляет 96.1% от общей площади категории и нелесные (244.9 тыс.га) земли, удельный вес которых составляет 3.9% от общей площади категории.
К землям водного фонда относятся территории, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объект. Доля земель указанной категории в области незначительна.
В собственности граждан находится 2295,4 тыс.га, что составляет 19,1 % от общей площади области, в собственности юридических лиц – 157,1 тыс.га, или 1,3 % от территории области. В государственной и муниципальной собственности находится 9584,9 тыс.га, или 79,6 % земель. В 2007 произошло уменьшение (на 71,4 тыс. га) земель сельскохозяйственного назначения находящихся в собственности граждан, что объясняется, в основном, выкупом земельных долей юридическими лицами у собственников земельных долей.
В результате реализации приоритетного национального проекта «Ускоренное развитие агропромышленного комплекса» крупные сельскохозяйственные товаропроизводители, участвующие в проекте, формируют залоговую базу для получения кредитов и увеличивают земельный фонд предприятий для создания достаточной кормовой базы. Из общей выкупленной площади (72 тыс. га) 12,9 тыс.га зарегистрировано в качестве доли в праве общей собственности на землю юридических лиц и 59,1 тыс.га поставлены на учёт после проведения процедуры формирования земельных участков и регистрации права собственности юридического лица на земельные участки.
В 2007 году продолжался процесс разграничения государственной собственности на землю. В течение года зарегистрировано 2,0 тыс.га земель в собственности Российской Федерации, в том числе 0,6 тыс.га в категории земель сельскохозяйственного назначения; 0,7 тыс.га в категории земель населённых пунктов (под объектами общественно-деловой застройки – 0,2 тыс.га, под промышленными объектами – 0,1 тыс.га и объектами железнодорожного транспорта 0,4 тыс.га); и 0,7 тыс.га - в категории земель промышленности и иного специального назначения, в том числе 0,1 тыс.га земель железнодорожного транспорта и 0,6 тыс.га земель обороны и безопасности.
В областной собственности зарегистрированы права на 290 земельных участков общей площадью 1,2 тыс.га, расположенных на землях населённых пунктов под объектами недвижимости, находящимися в собственности области.
Общая площадь земельных участков, зарегистрированных в муниципальной собственности в 2007 году, составила 0,3 тыс.га, в том числе в категории земель сельскохозяйственного назначения – 0,1 тыс.га (отказы от использования земель, находившиеся в собственности у физических лиц в судебном порядке и регистрация права муниципальной собственности на данные земельные участки) и 0,2 тыс.га – в категории земель населённых пунктов.
В целях эффективного использования земельных ресурсов области, обеспечения условий вовлечения земель в экономический оборот при сохранении благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничении негативного воздействия хозяйственной деятельности на окружающую среду и обеспечении охраны и рационального использования природных ресурсов области Правительством области организована и ведётся работа по обеспечению системного подхода к управлению земельными ресурсами за счёт развития в соответствии с федеральными законами РФ нормативной базы области, предусматривающей реализацию полномочий субъекта РФ в сфере земельных отношений, в том числе:
- по обеспечению сельхозтоваропроизводителей земельными участками, образованными в результате формирования земельных участков в счет невостребованных долей, а также приобретенных в результате реализации права первоочередного выкупа земельных участков из состава сельскохозяйственных земель;
- по обеспечению граждан и юридических лиц земельными участками для жилищного строительства, в том числе за счёт земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
- по разработке актуальных цифровых планово-картографических материалов Кировской области и внедрения новых технологий в работу по формированию государственного земельного кадастра.
Распределение земель по угодьям и формам собственности
Земельные угодья являются основным элементом государственного учета земель и подразделяются на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья. На 1 января 2008 г. площадь сельскохозяйственных угодий во всех категориях земель составила 220,6 млн. га (12,9% земельного фонда), несельскохозяйственных угодий – 1489,2 млн. га (87,1%). В структуре сельскохозяйственных угодий площадь пашни составила 121,6 млн. га, залежи – 5,1 млн. га, многолетних насаждений – 1,8 млн. га, сенокосов – 24,0 млн. га, пастбищ – 68,1 млн. га (рис. 3.5). Основными пользователями сельскохозяйственных угодий являются сельскохозяйственные предприятия, организации, а также граждане, занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции, у которых к началу 2008 г. находилось в пользовании 190,5 млн. га, или 86,4% всех сельскохозяйственных угодий, имевшихся в Российской Федерации. Из них большая часть (67,4%) использовалась сельскохозяйственными предприятиями, в пользовании граждан находилось 32,6% сельскохозяйственных угодий.
С образованием России как независимого государства новой демократической властью разрабатывается и претворяется в жизнь радикальная экономическая реформа. Ее основу составляет идея крупномасштабной денационализации государственной собственности, означающая передачу принадлежащих государству объектов в собственность граждан и негосударственных организаций.
Данные об использовании сельскохозяйственных угодий различными предприятиями, организациями и гражданами представлены в табл.:
Использование сельскохозяйственных угодий предприятиями и организациями
Использование сельскохозяйственных угодий гражданами и объединениями граждан
На протяжении более 10 лет наблюдается ежегодное сокращение площади сельскохозяйственных угодий в целом по стране, за 2007 г. оно составило 64,8 тыс. га (табл. 3.12). За отчетный период общая площадь сельскохозяйственных угодий, находившихся у производителей сельскохозяйственной продукции, сократилась на 46,2 тыс. га, площадь пашни при этом уменьшилась на 17,5 тыс. га. Уменьшение площади сельскохозяйственных угодий, участвующих в сельскохозяйственном обороте, наблюдалось в 62 субъектах Российской Федерации, в том числе: в Читинской области (87,3 тыс. га), Красноярском крае (45,0 тыс. га), Оренбургской (44,1 тыс. га), Курганской (41,9 тыс. га), Кемеровской (34,1 тыс. га), Свердловской (32,1 тыс. га) и Ивановской (29,1 тыс. га) областях, Ханты-Мансийском автономном округе (22,0 тыс. га), Томской (21,3 тыс. га) и Вологодской (20,7 тыс. га) областях. Доля сельскохозяйственных угодий в общей площади субъектов Российской Федерации варьирует в широких пределах и особенно высока в южных районах страны (рис. 3.6).
За период с 1990 по 2007 гг. площадь всех сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации сократилась на 1841,3 тыс. га (табл. 3.12). В первую очередь следует отметить сокращение площади пашни, за 18 лет оно составило более 10 млн. га, а за прошедший год – 0,4 тыс. га. В стадии мелиоративного строительства и восстановления плодородия в целом по Российской Федерации находилось 507,9 тыс. га.Основным документом, регулирующим распределение земельных ресурсов, является Земельный кадастр.
Динамика площади сельскохозяйственных угодий в границах Российской Федерации за период с 1990 по 2007 гг., тыс. га
Земельный кадастр - это государственная информационная инфраструктура, инструмент для решения основных целей земельных отношений российского государства. Эти цели можно сформулировать на сегодняшний день:
первичное распределение земельного фонда страны (территории) по уровням земельной собственности, категориям земель, землевладельцам и землепользователям;
организация использования земельного фонда страны (территории) для получения определенных благ жизнеобеспечения общества (продовольствие, чистая вода и воздух, древесина, полезные ископаемые, пространство и другие);
постоянное поддерживание движения земельного фонда страны между уровнями земельной собственности (государственная и частная), категориями земель, землевладельцами, землепользователями;
установление прав и их ограничений в использовании земельного фонда страны с учетом интересов общества в целом и каждого его члена в отдельности;
обеспечение развития земельного оборота и рынка, системы земельных платежей;
осуществление государственного контроля за использованием и охраной земельного фонда страны.
Земельная реформа дала толчок и создала условия для интенсивного развития не столь значимого прежде института права собственности на землю. Главной причиной такого развития стало появление в системе правоотношений собственности нескольких форм права собственности, заменивших исключительную государственную собственность на землю. Институт права собственности приобретает особое значение, как в теории, так и в практике земельного права.
Важным моментом в развитии данного института стало юридическое признание земли, собственно как и других природных объектов, недвижимым имуществом. В результате земля была включена в категорию объектов гражданских правоотношений.
Признание земель недвижимым имуществом является формальным основанием для включения права собственности на землю в категорию вещных прав и распространения на данную область подходов, принципов и решений, применяемых к отношениям собственности на имущество в целом. В частности, содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования, распоряжения. Все три правомочия имеют ясно выраженный физический и юридический аспект. В первом случае речь идет о возможности собственника – обладателя этих правомочий физически, т.е. своими действиями, осуществлять владение, пользование и распоряжение физически обособленным земельным участком, принадлежащим ему на праве собственности.
Земельное и гражданское законодательство исходит из принципа ограниченности свободы действий и усмотрения собственника по владению, пользованию и распоряжению земельной собственностью. Данный принцип основан на понимании того, что право собственности существует наряду с другими правами и интересами общества, государства, граждан и должно уравновешиваться с ними. Применительно к частной собственности данный принцип зафиксирован в Конституции РФ, которой гласит: «Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц» .
Действующее земельное законодательство исходит из идеи отказа от права исключительной государственной собственности, реализующего монополию государства на землю, и его замены множеством форм собственности.
На практике представлены все три перечисленные в Конституции РФ формы собственности на землю:
государственная,
муниципальная,
частная.
Право государственной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.
Учитывая федеративное устройство России и существование двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности существует в виде:
федеральной собственности и
собственности субъектов РФ (субъектной).
Право муниципальной собственности на землю – правомочия владения, пользования, распоряжения земельными участками, принадлежащие муниципальному образованию. На территории РФ примерно 14,5 тыс. муниципальных образований. От имени муниципального образования полномочия собственника реализуют органы местного самоуправления (ст. 125, 215 ГК). В этом качестве органы местного самоуправления имеют право предоставлять земельные участки во временное и постоянное владение и пользование (бессрочное) физическим и юридическим лицам, аренду, собственность физических и юридических лиц и совершать иные сделки.
Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собственности на землю.
Соответственно по субъектам право частной собственности делится на два вида:
право частной собственности физических лиц
право частной собственности юридических лиц.
Земельные участки обособляются не только физически, т.е. отграничиваются на местности, но и юридически, т.е. права конкретных субъектов на данный земельный участок закрепляются в документах, имеющих юридическую силу. Сегодня имеются два легальных определения земельного участка. В соответствии с Земельным кодексом (ст. 6) земельный участок – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Если земельный участок неделим, то действуют особые правила его приватизации и установления иных прав, если на таком участке расположены здания и сооружения, принадлежащие нескольким лицам (ст. 36 ЗК).
К факторам, замедляющим процесс перевода земель из одной категории в другую, можно отнести отсутствие документов территориального планирования территорий. В течение 2007 г. переводы земель из одной категории в другую затронули все категории земель, в большей степени это коснулось земель запаса и земель сельскохозяйственного назначения.
Правовое регулирование земельных отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществлялось в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также согласно сложившейся практики.