3.1 Подбор объектов-аналогов

При продажах объектов недвижимости, подобных оцениваемому, информация об экономических характеристиках и условиях продажи практически недоступна или неполна, и поскольку на текущую дату нет достаточного количества достоверной информации о недавних продажах объектов, аналогичных оцениваемому, для сравнения были отобраны также объекты, выставленные на продажу.

На основе анализа специализированных СМИ и опроса риэлтерских компаний г. Бузулука были отобраны следующие объекты, аналогичные объекту оценки по своим конструкторским особенностям.

Для проведения сравнительного анализа выбраны следующие объекты-аналоги, у которых дата экспозиции на рынке недвижимости совпадает с датой оценки:

Объект №1Жилой дом (Газета «Квартирный вопрос» от 13.08.2012г.).

Месторасположение: г. Бузулук, ул.1линияд.№ 10

Характеристика жилого дома: 1 этаж , общая площадь дома – 108,9 кв. м.;состояние отделки – удовлетворительное.

Вид права – собственность.

Стоимость дома: 4 500 000

Объект №2. Жилой дом (Газета «Квартирный вопрос» от 13.08.2012г.).

Месторасположение: г. Бузулук, ул.Раздельная,д № 43

Характеристика дома: общая площадь дома– 110,8кв. м.; состояние отделки – удовлетворительное.

Вид права – собственность.

Стоимость квартиры:4 580 000

Объект №3. Жилой дом (Газета «Квартирный вопрос» от 22.08.2012г.).

Месторасположение: г Бузулук, ул.Московская,д.№45

Характеристика дома:кирпичный дома, общей площадью– 106,4кв. м.;состояние отделки – удовлетворительное.

Вид права собственность.

Стоимость квартиры:5 000 000 руб.

3.2 Определение корректировок

Общепринятыми элементами сравнения являются: оцениваемые права собственности, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, местоположение, физические характеристики.

Поскольку все отобранные для сравнения объекты-аналоги находятся на праве собственности, выставлены на продажу в типичных условиях финансирования, имеют одинаковые условия продажи, корректировки по первым трем элементам оценщики не производили.

Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована продавцом в ходе предварительных переговоров между Покупателем и Продавцом. По данным риэлтерскихкомпаний величина торга в среднем составляет 4%. Поэтому для всех аналогов принимается понижающая поправка в размере  -4%.

Корректировка на местоположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения объекта относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров. Все объекты-аналоги находятся на ул. 4-й мик.

Корректировка на техническое состояние. Все объекты-аналоги имеют состояние аналогичное объекту оценки. Поэтому корректировка на техническое состояние для них равна 0.

Корректировка на площадь дома. У оцениваемого дома– площадь 106,2 кв. м. Все объекты-аналоги имеют площади по размерам соответствующие площади объекта оценки. Исходя из этого, корректировку на площадь квартиры принимаем равной 0.

Корректировка на этаж. Отобранный для расчета объект-аналог №1 расположен на первом этаже.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода приведен в Таблице 2

Таблица 2

Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода

Характеристика сравнения	ед. изм.	Оцениваемый объект	Аналог 1		Аналог 2		Аналог 3
Источник информации (сайт, газета)			Агентство недвижимости «Гратис» 5-29-91		Агентство недвижимости «Гратис» 5-29-91		Газета «ИнфоБанк» №18от 23.05.11г. 8-906-792-39-23
Описание, назначение объекта		Жилой дом	Жилой дом		Жилой дом		Жилой дом
Местоположение		Бузулук, Ул. 14 линия ,дом № 66	Бузулук, Ул. 1 линия, дом № 10		Бузулук, ул. Раздельная дом № 43		Бузулук, 3 микрорайон, д.11б
Цена предложения	руб.	-					5 000 000
Цена продажи	руб.		4 500 000		4 580 000
Общая площадь (с учетом летних пом.)	кв.м	106,2	108,9		110,8		106,4
Удельная цена продажи	руб./ кв.м	-	41322		41336		46992
Процентные поправки к ед. сравнения
Право собственности		собственность	собственность	собственность		собственность
Корректировка	%	-	0%	0%		0%
Скорректированная удельная цена	руб./ кв.м	-	41322	41336		46992
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные		рыночные
Корректировка	%	-	0%	0%		0%
Скорректированная удельная цена	руб./ кв.м	-	41322	41336		46992
Условия сделки (продажи/предложения)		продажа	сост. сделка	сост. сделка		предложение
Корректировка	%	-	0%	0%		-5
Скорректированная удельная цена	руб./ кв.м	-	41322	41336		46992
Условия рынка (время продажи/предложения)		16.12.2012г	Ноябрь 2012	Ноябрь 2012		Октябрь 2012
Корректировка	%	-	0%	0%		0%
Скорректированная удельная цена	руб./ кв.м	-	41322	41336		46922
Год постройки		1953	1977	1964		1968
Корректировка	%	-	0%	0%		0%
Скорректированная удельная цена	руб./ кв.м	-	41322	41336		46922
Материал стен		шлакоблочные	шлакоблочные	шлакоблочные		Кирпич
Корректировка	%	-	5%	0%		0%
Скорректированная удельная цена	руб./ кв.м	-	41788	41336		46922
Площадь кухни		11,8	10,5	11,8		10,8
Корректировка	%	-	0%	0%		0%
Скорректированная удельная цена	руб./кв.м	-	41788	41336		46922
Этаж/этажность		1	1	1		1
Корректировка	%	-	0	0		2
Скорректированная удельная цена	руб./кв.м	-	41788	41336		47312
Наличие балкона (лоджии/веранды)		-	-	-		-
Корректировка	%	-	2%	0		0%
Скорректированная удельная цена	руб./кв.м	-	41788	41336		47312
Абсолютные поправки к ед. сравнения
Состояние отделки		В удовлетворитель-ном состоянии	В хорошем состоянии	В хорошем состоянии		В хорошем состоянии
Корректировка	руб./кв.м	-	-2000	-2000		-2000
Скорректированная удельная цена	руб./кв.м	-	39788	39336		45312
Согласование результатов
Скорректированная удельная цена	руб./кв.м		39788	39336		45312
Валовая корректировка	%		7	0		-3
Удельная стоимость объекта	руб./кв.м	41478
Стоимость объекта	руб.	4 404 965

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемой квартиры площадью помещений 106,2 кв.м., определённая сравнительным подходом, составила, с учётом округления

4 405 000 (четыре миллиона четыреста пять тысяч) рублей.