Постановление Совмина рсфср от 30.10.1990 № 477 «о видах предприятий (объединений) системы Министерства торговли рсфср, не подлежащих сдаче в аренду»

Совет Министров РСФСР постановляет:

Установить, что в системе Министерства торговли РСФСР не подлежат сдаче в аренду:

предприятия (объединения), структурные единицы и подразделения предприятий (объединений), осуществляющие торговлю ювелирными изделиями из драгоценных металлов, алкогольными напитками, товарами народного потребления на иностранную валюту, по коммерческим и социально низким ценам;

Приказ Минюста рф от 06.08.2004 № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами

аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком,

если срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, в связи с чем договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды на неопределенный срок

10) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Постановление Пленума вас рф от 17.11.2011 n 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, , но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом

В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора,

арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным

26. Договор аренды зданий и сооружений: понятие, юридическая характеристика, особенности содержания договора. Порядок заключения, изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений. Ответственность сторон.

По договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия).

Договор регламентируют ст. 650-655 ГК.

Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица, а также публично-правовые образования. Арендодатель должен быть собственником имущества, сдаваемого в аренду, или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.*(32)

Существенными условиями договора являются условия о предмете аренды и размере арендной платы.

Предметом аренды является здание или сооружение. Понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание".

Сооружение - это любая значимая постройка, служащая для технических целей: колодцы, оранжереи, парники, навесы, трансформаторы, тепловые узлы, мосты и другие инженерные сооружения. Люди в сооружениях находятся лишь временно.

Здание - это архитектурное сооружение (дом). Оно предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или работы. Признаками зданий и сооружений являются:

• это объекты, созданные людьми, а не природой;

• они прочно связаны с земельным участком, на котором возведены, их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта;

• это отдельно стоящие (самостоятельные) объекты;

• это объекты, возведение которых закончено, и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению.

Предметом аренды могут быть и части зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения).

От здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое является частью соответствующего здания (сооружения).

Что касается размера арендной платы, то правила ее определения, предусмотренные п. 3 ст. 434 ГК, к рассматриваемому договору не применяются (т.е. размер платы может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги).

Стороны должны в обязательном порядке определить размер арендной платы, в противном случае договор не будет считаться заключенным.

Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение договора путем обмена документами невозможно. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). С момента такой регистрации он считается заключенным.

=== СОДЕРЖАНИЕ ===

Предмет - здания и сооружения. Форма – письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора. Если договор заключен на срок не менее года, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. По этому договору одновременно передаются права на земельный участок, необходимый для использования здания или сооружения, либо его часть. Если земельный участок не принадлежит арендодателю на праве собственности, аренда зданий и сооружений допускается без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования этим участком, установленным законом или договором с его собственником.

Цена – существенное условие – арендная плата, размер которой должен быть предусмотрен договором. Она включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

Срок договора аренды. Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Если условие договора аренды о сроке не указано в тексте, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок

арендатору одновременно передаются права на земельный участок, на котором находится здание. При передаче здания (сооружения) в аренду арендодатель должен гарантировать, что на момент заключения договора аренды передаваемое здание (сооружение) находится в исправном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым зданиям, используемым для административных, коммерческих и иных целей. В случае, когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение) продается другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования этим земельным участком на условиях, действовавших до продажи этого земельного участка.))))))))))))))))))))

Гос. регистрация договора аренды здания (сооружения) – обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более. Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация.\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\

=== ЗАКЛЮЧЕНИЕ ===

Передача здания или сооружения и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения рассматривается как отказ сторон от исполнения своих обязанностей.

=== РАСТОРЖЕНИЕ ===

договор может быть досрочно расторгнут либо по взаимному соглашению сторон, либо только судом по иску заинтересованной стороны договора.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

• существенно ухудшает имущество;

• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случаях, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\

=== ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ===

передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию