61. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Согласно п. 2 ст. 288 ГК. Жилое помещение — помещение, предназначенное для постоянного проживания людей, законченное строительством и принятое в эксплуатацию в установленном порядке.

Виды жилых помещений как объектов права собственности:

· изолированная жилая комната, имеющая сообщение с местами общего пользования, улицей, двором, придомовым земельным участком;

· изолированная квартира в доме;

· одноквартирный или многоквартирный жилой дом.

Изолированная комната в квартире, а квартира в доме как части целого не утрачивает своего функционального назначения и потребительских свойств т. е. в состоянии использоваться для постоянного проживания в них людей, поэтому она может принадлежать разным субъектам на праве собственности.

Дальнейшее деление права собственности на жилое помещение при отсутствии технических, санитарных и иных возможностей продолжается как идеальное, отражая не конкретную реальную часть жилого помещения, а его идеальную долю — определенную часть в праве общей собственности на жилое помещение.

Согласно ст. 290 ГК остальное имущество - места общего пользования в коммунальной квартире, доме, придомовая территория в целом образует общее имущество этих субъектов.

Общая собственность супругов на жилое помещение является многосубъектной. При этом не имеет значения, на чье имя оно зарегистрировано. Согласно ст. 292 ГК члены семьи, не являющиеся собственниками жилого помещения, наделены правом пользования им, основанным на законе, а не на договоре. Это право является вещным, т. е. абсолютным, подлежащим защите как от третьих лиц, так и от самих собственников жилого помещения.

Вещные права на жилое помещение, а также их обременения и сделки с ними подлежат государственной регистрации. Правоустанавливающими документами при этом являются акты органов власти, судебные решения, договоры, иные сделки. Правообладание возникает с момента государственной регистрации сделок. Нотариальное удостоверение сделок государственную регистрацию не подменяет.

Согласно ст. 289 ГК квартира как объект права собственности состоит из жилых комнат, функционально связанных местами общего пользования квартиры и сообщением с местами общего пользования дома, улицей, двором, придомовым земельным участком. Ее планировка и параметры фиксируются в поквартирной экспликации, имеющей правоустанавливающее значение. В техпаспорте фиксируются потребительские свойства жилого помещения в соответствии с функциональным назначением.

Согласно ст. 290 ГК наряду с квартирой собственнику принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, находящееся как в пределах квартиры -сети газо- и водоснабжения и канализации, так и за ее пределами - места общего пользования, общие строительные конструкции дома, придомовой земельный участок и находящиеся на нем элементы инфраструктуры: транспортные дороги, пешеходные дорожки, многолетние зеленые насаждения, водоемы, бассейны, подсобные объекты и т.п.

Эти объекты, включая дом, определяются как кондоминиум. Доля в кондоминиуме пропорциональна доле принадлежащих собственнику помещений, если товариществом не установлен иной порядок). Размер земельной доли в кондоминиуме устанавливается умножением площади помещения на удельный показатель, определяемый в установленном Правительством РФ порядке.

Соотношение квартиры и доли в общей собственности в кондоминиуме — это соотношение главной вещи и ее принадлежности. Принадлежность следует за судьбой главной вещи, поэтому собственник квартиры не вправе распоряжаться ее принадлежностью (долей в кондоминиуме) раньше, чем главной вещью. Отчуждая квартиру, собственник одновременно отчуждает и свою долю в праве собственности на кондоминиум.

Согласно ст. 291 ГК товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, созданная для управления кондоминиумом. Кондоминиум — комплекс недвижимого имущества, включающий: придомовой земельный участок, жилое здание, иные объекты недвижимости, где жилые помещения являются собственностью отдельных субъектов права, а остальные части комплекса — общей собственностью домовладельцев.

Товарищество может быть организовано и в одном подъезде дома.

Решение об организации товарищества и его устав принимаются на общем собрании собственников квартир. Органами управления являются общее собрание и правление. Юридическим лицом оно становится с момента его государственной регистрации. Членство в товариществе возникает с момента государственной регистрации права нового собственника на жилое помещение.

Имущество товарищества состоит из взносов и обязательных платежей его членов, его доходов от хозяйственной деятельности, дотаций на содержание, услуги и ремонт и других источников.