Глава 6. Договорные отношения в сфере предпринимательства

6.1. Сущность сделок и их виды

Деятельность предпринимательских фирм в любых отраслях экономики опосредуется совершением сделок, заключением с хозяйствующими партнерами договоров и исполнением их сторо­нами. Порядок совершения сделок, заключения и исполнения до­говоров определяется ГК РФ, Арбитражным процессуальным ко­дексом РФ, постановлениями Высшего арбит­ражного суда РФ и другими законодательными и нормативными актами, регулирующими порядок совершения сделок, их государ­ственную регистрацию, заключение, изменение и расторжение до­говоров.

В соответствии с гражданским законодательством сделками при­знаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двусторонними или многосторонними и од­носторонними (рис. 6.1). Первые два вида сделок считаются договорами, т.е. для их совершения необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка), либо трех, либо более сторон (мно­госторонняя сделка). Односторонней считается сделка, для совер­шения которой в соответствии с законом, иными правовыми акта­ми или соглашением сторон необходимо и достаточно выражение воли одной стороны. Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку.

Самым распространенным видом сделки является двусторонняя сделка, или договор. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор всегда заключается в письменной форме.

Различают следующие виды сделок: устная и письменная (простая, нотариальная) (рис. 6.2). Сделка может быть совершена в устной форме, если для ее совершения законом или соглашением сторон не установлена письменная форма. Сделка считается совершенной в устной форме в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. 

Рисунок 6.1 - Классификация сделок

Сделки должны совершаться в простой письменной форме за ис­ключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом МРОТ, а в случаях, предусмотренных законом, − независимо от суммы сделки.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем со­ставления документа, выражающего ее содержание и подписанно­го лицом или лицами, совершившими сделку, или должным обра­зом уполномоченными ими лицами. Но в то же время сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, могут по согласованию сторон совершаться устно, если это не противо­речит закону, иным правовым основам и договору.  

Рисунок 6.2 - Форма сделки

Содержание сделки должно включать ее существенные условия, а также дату совершения и юридические адреса ее участников.

Письменная форма сделки − договор − может быть совершена путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграф­ной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, по­зволяющей достоверно установить, что документы исходят от сто­рон по договору.

Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем со­вершения на документе, который соответствует требованиям к про­стой письменной сделке, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такие нотариальные действия. Нотари­альное удостоверение сделок обязательно: а) в случаях, указанных в законе; б) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требуется.

Нотариально удостоверяются следую­щие сделки:

− доверенность на совершение сделок, требующих нота­риальной формы;

− совершение передоверия по доверенности;

− договор об ипотеке и о залоге имущества в обеспечение обязательства по договору, который должен быть нотариально удостоверен;

− уступка требованию, основанному на сделке, совершенной в нота­риальной форме;

− договор ренты во всех его разновидностях;

− со­ставление завещания;

− договор купли-продажи недвижимости;

− договор купли-продажи предприятия.

Следует подчеркнуть, что укло­нение одной стороны от нотариального удостоверения сделки влечет ее ответственность. Она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки.

В соответствии с законом определенные сделки подлежат государственной регистрации. Такими являются сделки, связанные с возникновением, переходом и прекращением права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государ­ственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, которые регистрируются в осо­бом порядке.

В соответствии с законодательством действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, при продаже или аренде предприятий, зданий или сооруже­ний одновременно с передачей покупателю (арендатору) права собственности (пользования) на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В ГК РФ установлено положение о государственной регистрации недвижимости. Так, подлежат регистрации: право соб­ственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека и др. Орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижи­мость и сделок с ней, обязан предоставить информацию о произве­денной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Несоблюдение нотариальной формы сделки, а также установленного законом требования о го­сударственной регистрации сделка влечет ее недействительность. Такая сделка является ничтожной. Если сделка, требующая госу­дарственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В данном случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Сто­рона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостовере­ния или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. ГК РФ установлены виды недействительных сделок, к которым относятся оспоримая сделка, ничтожная сделка, мнимая и притворная сделки, а также кабаль­ная сделка.