К. А. ВОЛКОВ И. М. ШУТОВА
УПРАВЛЕНИЕ
ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Учебное пособие
Санкт-Петербург
2007
Федеральное агентство по образованию
Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет
Кафедра экспертизы и управления недвижимостью
К. А. Волков И. М. Шутова
УПРАВЛЕНИЕ
ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Учебное пособие
Санкт-Петербург
2007
УДК [69.059.25+69.059.7]:658.512.6/513(015.8)
|
Рецензенты: |
Ю. В. Кольцов (ООО «Департамент Эксплуатации Недвижимости»); |
|
|
Г. В. Крылов (СПбГУ) |
Волков К. А, Шутова И. М.
Управление эксплуатацией недвижимости: Учебное пособие для студ. спец. 291500 – экспертиза и управление недвижимостью / СПбГАСУ;
Волков К. А, Шутова И. М. – СПб., 2007. с. 146.
Изложены основные вопросы организации и планирования технической эксплуатации объекта недвижимости. В пособии рассматриваются процессы технического обслуживания, ремонта, уборки, материально-технического снабжения, автоматизации и диспетчеризации инженерной инфраструктуры зданий. Описываются современные позиции технической эксплуатации, сервиса и обслуживания объектов недвижимости. Данное пособие рассматривает так же нормативно-техническое регулирование процессов эксплуатации, что позволит будущим специалистам по управлению недвижимостью более правомерно оценивать влияющие на управление техническим состоянием недвижимости факторы.
Табл. 4. Ил. 13. Библиогр.: 21 назв.
Санкт-Петербургский государственный
архитектурно-строительный университет,
2007
К. А. Волков, И. М. Шутова, 2007
Оглавление
|
Введение………………………………………………………......... |
5 | |
|
Глава 1. СИСТЕМА ЭКСПЛУАТАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ……..... |
7 | |
|
1.1. |
Понятия и цели эксплуатации недвижимости.……………... |
7 |
|
1.2. |
Объекты технической эксплуатации………………….…...... |
13 |
|
1.3. |
Структура управления технической эксплуатацией……...... |
25 |
|
1.4. |
Критерии качества технической эксплуатации…………...... |
31 |
|
1.5. |
Приемка объекта недвижимости в эксплуатацию………….. |
35 |
|
Глава 2. НОРМАТИВНЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ И ДОКУМЕНТАЦИЯ. |
41 | |
|
2.1. |
Нормативно-техническое обеспечение эксплуатации……... |
41 |
|
2.2. |
Технический паспорт объекта……………………………...... |
45 |
|
2.3. |
Регламенты производственного процесса………………...... |
48 |
|
2.4. |
Охрана труда и пожарная безопасность…………...……….. |
53 |
|
Глава 3. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ………….. |
61 | |
|
3.1. |
Мониторинг и контроль технического состояния………….. |
61 |
|
3.2. |
Техническое обслуживание инженерного оборудования….. |
67 |
|
3.3. |
Техническое обслуживание строительных конструкций...... |
73 |
|
3.4. |
Система планово-предупредительных ремонтов…………... |
79 |
|
3.5. |
Сезонная эксплуатация объекта……………………………... |
85 |
|
3.6. |
Аварийное и диспетчерское обслуживание………………… |
88 |
|
3.7. |
Диспетчеризация и автоматизация объекта……………….. |
90 |
|
Глава 4. САНИТАРНОЕ СОДЕРЖАНИЕ И БЛАГОУСТРОЙСТВО.. |
98 | |
|
4.1. |
Клининг и санитарное содержание объекта………………… |
98 |
|
4.2. |
Уборка помещений и мест общего пользования…………… |
103 |
|
4.3. |
Уборка прилегающей территории…………………………… |
105 |
|
4.4. |
Внешнее благоустройство…………………………………… |
108 |
|
4.5. |
Озеленение и уход за зеленными насаждениями…………... |
110 |
|
4.6. |
Дезинсекция и дератизация………………………………...... |
113 |
|
Глава 5. УПРАВЛЕНИЕ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ… |
117 | |
|
5.1. |
Планирование технической эксплуатации………………….. |
117 |
|
5.2. |
Организация материально-технического снабжения………. |
126 |
|
5.3. |
Взаимодействие со смежными организациями…...………... |
129 |
|
5.4. |
Организация работы персонала по эксплуатации………...... |
134 |
|
5.5. |
Автоматизация процессов эксплуатации…………………… |
136 |
|
5.6. |
Страхование рисков при эксплуатации……………………... |
143 |
|
ЛИТЕРАТУРА…………………………………….......................................... |
146 | |
Введение
В последнее время управление недвижимостью стало невероятно востребованным бизнесом. Собственники при использовании объектов недвижимости с целью получения дохода несут затраты по ее эксплуатации и техническому обслуживанию либо сами, либо опосредовано через подрядчиков: управляющие и эксплуатирующие организации.
О значимости подготовки сегодня профессиональных кадров в области технической эксплуатации и управления недвижимостью говорит много факторов. Каждый год на рынке коммерческой недвижимости возникают новые объекты: бизнес-центры, офисные, торговые центры, торгово-развлекательные комплексы, и др. Не отстаёт по показателям новое строительство жилых элитных комплексов. В связи с реформой жилищно-коммунального хозяйства модернизируется и стандартизируется система технической эксплуатации жилого фонда. Поэтому на рынке управления недвижимостью существует особая необходимость профессионального управления, которое включает в себя три составляющие: техническое, организационное и коммерческое обслуживание. Одно из самых сложных направлений работы – это техническая эксплуатация объекта. Под технической эксплуатацией здания подразумеваются все вопросы, связанные с эксплуатацией и созданием максимально комфортных условий для арендаторов и жильцов, а также извлечение прибыли от этого вида деятельности. Система технической эксплуатации включает в себя такие услуги как поддержание в надлежащем виде здания и всех коммуникаций (отопление, связь, водоснабжение, кондиционирование и т. д.), охрана и уборка помещений.
Техническая эксплуатация определяется как все виды деятельности, необходимые для поддержания первоначального стандарта и качества здания и его инженерных сооружений и коммуникаций. В состав технической эксплуатации объекта недвижимости входят очень важные по своей значимости мероприятия, направленные на продление жизненного цикла здания на стадии его эксплуатации. Организация и планирование различных видов деятельности по технической эксплуатации объекта недвижимости называется управлением эксплуатацией. Сюда включаются все планируемые и непредвиденные виды деятельности, относящиеся к ремонтным работам в случае повреждения здания и инженерных сооружений и коммуникаций, к организации отношений собственника с коммунальными службами, к снабжению ресурсами и обеспечению безопасности жизнедеятельности.
Так же сегодня увеличивается число интеллектуальных зданий, насыщенных сложной техникой. Здания оснащаются различными специализированными и высокотехнологическими инженерными системами. Объекты недвижимости максимально модернизируются и требуют текущего профессионального технического обслуживания современных инженерных систем и конструкций.
Учебное пособие предназначено для изучения следующих дисциплин, в которых рассматриваются различные аспекты и вопросы эксплуатации недвижимости: «Ремонт и эксплуатация недвижимости», «Делопроизводство в управленческой деятельности, «Основы управления недвижимостью» и «Планирование и контроллинг». Изучение этих дисциплин создает методологическую базу как для технически эффективной эксплуатации недвижимости, так и для ее корректной экономической оценки.
Настоящее учебное пособие, разработано в целях теоретического обзора системы технической эксплуатации недвижимости. В пособие рассмотрены основные положения, стандарты, критерии оценки, нормы и правила процессов технической эксплуатации, применяемые в управление недвижимостью. Так же в пособие приведены образцы нормативной и технической документации регулирующие деятельность по эксплуатации. Учебное пособие « Управление эксплуатацией недвижимости» отображает организационно-технические аспекты, учитываемые при разработке проектов по управлению недвижимостью.