2.2. Правовая экспертиза объекта недвижимости

Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. [1]

Недвижимость - особый товар, обладающий рядом свойств:

1. полезность – способность объекта, удовлетворять потребностям владельца именно в данном месте и в течении соответствующего периода времени (размер, планировка, местоположение и т.д.)

2. фундаментальность – товар, который невозможно потерять, сломать при обычных условиях.

3. долговечность – в зависимости от материала основных конструкций недвижимость подразделяется на 6 основных групп с нормативными сроками службы

4. стационарность – ОН прочно связан с землей, особенность земли – количество ограничено природой

5. неповторимость – любой товар уникален, обладает уникальными характеристиками

6. многообразие комбинаций прав собственности(собственность, аренда , залог и т.д.)

7. управляемость – требуется профессиональное управление

8. устойчивая тенденция к росту стоимости м-дефицит, инфляция и т.д.

9. ликвидность – низкая ликвидность.

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке.

Рассматриваемое здание находится в общей долевой собственности у нескольких физических лиц.

Физические лица могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

Общая долевая собственность — это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников и право сособственника на получение определенной доли доходов от пользования имуществом, а также его обязанность нести определенную долю расходов на содержание общего имущества.

Доля выражается в виде дроби или процентов. Согласно п. 1 ст. 245 ГК доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений. [1]

Права и обязанности собственников общей долевой собственности оговорены в ГК РФ.

Право собственности на рассматриваемый объект недвижимости было приобретено в результате изготовления данного объекта недвижимости с привлечением соответствующих организаций (изыскательских, проектных, подрядных) и на основании действующего законодательства.

В соответствии с ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. [1]

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

[1]

Перечень документов, на основании которых производилась государственная регистрация прав собственности на рассматриваемый объект недвижимости: