1).Найкраще і найефективніше використання вільної землі (без поліпшень)

Аналіз найкращого і ефективнішого використання вільної землі виконується у разі:

· за необхідності окремої оцінки ділянки землі;

· під час виборів об'єктів для порівняльного аналізу.

Основне завдання даного аналізу – такі питання:

1. Якщо земля є або вона буде вільною, як її варто використовувати?

2. Який тип будівлі споруди слід спорудити і коли?

Оцінювач повинен проаналізувати як поточний стан ринку, так і дати прогноз його у майбутнє, оскільки вартість визначається, переважно, потенційними можливостями. Наприклад, існуюче найефективніше використання у своєму близькому передмісті, як сільськогосподарської, зі зростанням міста може змінитися використання під будівництво житлових індивідуальних будинків.

Можуть бути випадки, коли найефективнішим поточним використанням буде тимчасове чи спекулятивне. Тимчасове використання передбачає спорудження автостоянок, спортивних майданчиків. Невдовзі найефективнішим використанням ділянки може бути спорудження офісу.

Спекулятивне використання передбачає утримання ділянки вільною доти, поки над ринком буде сприятлива щодо поліпшень.

Часто забудовану ділянку аналізують як вільну. І тут завданням аналізу є визначення ефективності поточного використання коштів – реконструкцій, модернізацій, ремонту, демонтаж і т.п. Ця вільна ділянка розглядається з погляду будівництва, аналогічного існуючому. Якщо таке використання відповідає найефективнішому використанню, то відмінність між поточною вартістю поліпшень та вартістю нових поліпшень визначатиме втрату вартості з допомогою різноманітних причин.

Аналіз найкращого і ефективнішого використання – зіставлення варіантів забудови ділянки землі. До кожного варіанта забудови розраховується залишкова вартість землі. Найвища залишкова вартість землі відповідає варіанту її найкращого і ефективнішого використання.

2).Найкраще і найефективніше використання землі з поліпшеннями

Аналіз найкращого і ефективнішого використання власності, з поліпшенням, виконується у таких випадках:

· коли характер використання власності, забезпечує максимальне повернення інвестованого капіталу;

· під час виборів об'єктів для порівняльного аналізу.

Основне завдання даного аналізу – відповісти на такі питання:

1. Як випливає використання наявних поліпшень?

2. Який тип реконструкції або модернізації слід виконати і коли?

Найкраще і найефективніше використання власності з поліпшенням – це використання її за наявності існуючих поліпшень. Аналіз такого використання має дати рекомендації з подальшої експлуатації власності.

Критерієм найкращого і ефективнішого використання власності як поліпшеного, є максимізація вартості власності при підходящої довгострокової норми віддачі і величиною ризику.

Насправді, якщо варіанти передбачають витрати на реконструкцію чи модернізацію, вони можуть порівнюватися безпосередньо один з одним з урахуванням справжньої вартості майбутніх доходів. Якщо потрібні кошти на перепрофілювання чи реконструкцію, порівняння варіантів може вироблятися базі чистої справжньої вартості чи внутрішньої норми прибутку проекту реконструкції кожного варіанта.