1. Основные аспекты по операциям с недвижимостью и статистический обзор

1.1. Обзор рынка недвижимости

Рынок недвижимости в России в настоящее время находится в начальной стадии своего развития. Начало развития рынка недвижимости в России положено в принятом Верховным Советом РФ 3 июля 1991 г. Законе о приватизации государственных и муниципальных предприятий, где была зафиксирована оценка «капитала» в соответствии с представлениями о его предполагаемой доходности.

Характеризуя современное состояние рынка недвижимости в России, следует отметить, что он находится на завершающей стадии первого этапа своего развития при формировании первичного рынка недвижимости и переходе ко второму этапу – этапу подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложений финансов для получения постоянного дохода, повышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду.

Развитие рынка недвижимости непосредственно связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране.

Современное российское законодательство при всем его несовершенстве позволяет развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости: купле, продаже, дарению, наследованию, аренде, субаренде, внесению в уставные капиталы фирм, компаний и предприятий, передаче в залог и т.п. Правда, все это относится к зданиям и сооружениям и в меньшей степени – к земле.

Экономическая же ситуация на современном этапе крайне неблагоприятна для развития рынка недвижимости из-за неудач инвестиционной политики. Развитие рынка недвижимости сдерживается отсутствием четкого законодательства о земле. В настоящее время частная собственность на землю признается лишь для участков следующего целевого использования: индивидуальное (жилищное) строительство; крестьянское (фермерское) хозяйство; личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство; приватизированные участки под предприятиями. Особенно сложна ситуация с земельными участками в городах, где проживает три четверти населения РФ.

Для повышения эффективности рынка недвижимости необходимо также активное содействие риелторов, юристов, финансовых организаций, правительственных органов и оценщиков недвижимости. В развитых странах оценщики играют особую (всеми признанную) роль, без которой невозможно цивилизованное функционирование рынка недвижимости [4, с.42 – 44].

1.2.Тенденции развития рынка недвижимости

Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, как в первой половине 90-х гг. Больше того, в течение определенного периода на рынке жилья возможны не только стабилизация числа сделок, но даже его сокращение. Вполне возможным представляется также стабилизация и даже определенное снижение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же время было отмечено, что цены на элитное жилье не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается обострение конкурентной борьбы на рынке.

Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья является, прежде всего, следствием макроэкономических факторов, основной из них – сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост спроса на рынке как следствие появления в стране слоя лиц с высокими доходами сейчас фактически завершился. Поскольку действительно высококачественное жилье характеризуется не только высотой потолков, надежностью перекрытий и близостью к центру города, то это дает возможность предполагать, что проекты по созданию элитных жилых комплексов при точном выборе целевого рынка будут востребованы. Во всяком случае представляется, что именно в этом сегменте рынка вторичный рынок вряд ли может составить серьезную конкуренцию первичному.

Серьезное расширение спроса возможно либо за счет повышения уровня доходов и формирования широкого «среднего» слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счет активного стимулирования спроса как государством, так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости. Говорить сегодня о выходе на рынок массового покупателя преждевременно: средний слой в традиционном для западных стран смысле (основной по численности слой, являющийся главным потребителем товаров и услуг и опорой социально-экономического строя) в России практически отсутствует. Учитывая то, что макроэкономическая ситуация не способствует росту доходов населения, появление массового среднего слоя не грозит нам в ближайшей перспективе.

Рынок жилой недвижимости в обозримой перспективе будет испытывать дефицит спроса, что может существенно снизить доходы от традиционной для риелторских фирм деятельности по оказанию услуг при купле-продаже объектов недвижимости. Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счет активного участия государства через создание системы ипотечного кредитования: создание федерального и региональных агентств по ипотечному кредитованию, поддержка вторичного рынка закладных, предоставление государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов и т.д. Однако определенные резервы есть и у самих риелторских фирм. Таким резервом может быть даже изменение территориального расположения фирм.

Другое направление переориентации риелторских фирм – поиск новых сфер деятельности на рынке недвижимости, например управление недвижимостью. Еще одним перспективным направлением может стать работа по организации эффективного использования ведомственных общежитий, доля которых в общем фонде недвижимости города весьма существенна. Сейчас в городе готовится механизм реорганизации этого сегмента рынка недвижимости – предполагается создание единой общегородской структуры по управлению общежитиями города. Но очевидно, что сама эта структура будет не в состоянии обеспечить непосредственное управление всеми объектами.

Вероятным направлением дальнейшего развития риелторской деятельности будет более активное их участие в привлечении средств населения к долевому строительству, в том числе в новых формах. Еще одним перспективным направлением деятельности на рынке недвижимости является привлечение средств населения и юридических лиц к финансированию развития коммерческой недвижимости. В странах с развитыми рынками недвижимости это направление развивается очень активно через использование ценных бумаг.

Выпуск ценных бумаг позволяет снять некоторые проблемы, связанные с привлечением инвестиций в недвижимость: ограниченную ликвидность, высокий уровень трансакционных издержек, большие объемы, необходимые для инвестирования средств. Очевидно, эти преимущества делают актуальным выпуск ценных бумаг для привлечения инвестиций в недвижимость и в российских условиях, тем более что большинство населения не может на иных условиях участвовать в операциях на этом рынке.

Таким образом, основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станут, очевидно, все более активное переключение риелторских фирм на операции на первичном рынке недвижимости, выход на управление недвижимостью, более активная работа с инвестиционными ресурсами населения и сотрудничество с финансовыми институтами. Развитие рынка земли – это проблема и перспектива российского рынка недвижимости.