Тема 5. Земля как объект экономической оценки. Методы оценки земли.

Земля, земельные отношения, рента. Оценка и переоценка земельного участка. Традиционные подходы и методы оценки земельных участков. Кадастровая и единичная оценка городских земель.

Вопросы:

1. Приведите развернутое определение земельного участка.

2. В чем заключаются особенности земли как объекта стоимостной оценки?

3. Что является объектом земельных отношений?

4. Чем определяются целевое назначение и правовой режим земель?

5. Из каких категорий земли состоит земельный фонд РФ?

6. Какие методы оценки применяются для расчета рыночной стоимости земельных участков?

7. В какой последовательности проводится оценка земель методом изъятия?

8. В чем заключаются различия между кадастровой и единичной оценками земельных участков?

Тема 6. Инструментарий оценки.

Система необходимой информации. Внешняя информация: макроэкономические, отраслевые и региональные данные. Внутренняя информация; техническое обследование объекта; физические характеристики объекта; баланс, отчет о прибылях и убытках, дополнительные сведения, получаемые об оцениваемом объекте.

Риски и его виды. Измерение риска. Взаимосвязь риска и доходности. Основные виды корректировок финансовых отчетов. Трансформация и нормализация финансовой отчетности. Корректировка стоимости основных фондов, товарно-материальных запасов, дебиторской задолженности, финансовых активов. Инфляционная корректировка финансовой отчетности в процессе оценки.

Вопросы:

1. Какие документы являются основанием для проведения оценки?

2. Какие макроэкономические показатели исследуются при формировании массива внешней информации? Какие источники информации могут быть использованы при сборе внешней информации?

3. Какую информацию о состоянии рынка недвижимости и смежных рынков необходимо проанализировать оценщику? Какие источники информации могут использоваться при этом?

4. Что собой представляет внутренняя информация? Каковы основные источники ее получения?

5. Какая внутренняя документация необходима для проведения оценки объекта недвижимости?

6. Каковы основные цели и задачи оценщика при осмотре объекта оценки?

Тема 7. Виды оценки. Подходы и методы оценки; подходы с использованием текущих и ретроспективных данных.

7.1. Доходный подход к оценке стоимости недвижимости (бизнеса).

Метод капитализации доходов. Метод дисконтированных денежных потоков. Подход к оценке через дисконтирование будущих доходов. Экономическое содержание и условия применения методов. Основные этапы.

Вопросы:

1. Когда при оценке недвижимости используется доходный подход?

2. Чем отличаются метод капитализации доходов и дисконтированных денежных потоков?

3. Какие ограничивающие условия учитываются при оценке методом капитализации доходов?

4. Назовите основные этапы процедуры оценки.

5. Что такое потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход, денежные поступления до уплаты налогов?

6. Дайте определения коэффициенту недоиспользования и коэффициенту загрузки.

7. Какими методами можно определить коэффициент капитализации?

8. Дайте понятие безрисковой ставки доходности.

9. В чем заключается сущность методов Инвуда, Хоскольда, Ринга?

10. В чем заключаются особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП?

11. Дайте определение ставки дисконтирования.

12. Какими методами рассчитывается ставка дисконтирования?

13. Назовите шесть функций сложного процента.

14. Дайте определение ипотечному кредиту и перечислите виды ипотечных кредитов.

15. Что оказывает влияние на цену недвижимости?

16. Дайте определение ипотечной постоянной и назовите методы ее расчета.

17. Как рассчитываются денежные поступления на собственный капитал инвестора?

18. Какие средства используются при комбинированном финансировании?

19. Чем отличается ставка доходности недвижимости и ставка доходности на собственный капитал?

20. Как определяется удельный вес заемных средств в стоимости недвижимости?

21. Что такое самоамортизирующийся кредит?

22. Какие методы оценки могут быть использованы при проведении ипотечно-инвестиционного анализа? В чем их специфика и особенности?

23. Приведите схему оценки недвижимости методом ДДП, приобретаемой с участием ипотечного самоамортизирующегося кредита?