- •Самостоятельная работа
- •Москва 2013 Экспертиза объектов недвижимости
- •Правовая экспертиза недвижимости
- •Строительно-техническая экспертиза объекта
- •Экологическая экспертиза жилья
- •Коммерческая недвижимость
- •Хронологический аспект проведения экспертиз в жизненном цикле объекта недвижимости.
- •Срок службы
- •Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:
- •Экономика жизненного цикла.
Коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость – это здания и сооружения, предназначенные для ведения бизнеса. Стоимость такой собственности определяется качеством строительства и уровнем инженерно-технического оснащения, а также тем, насколько имущество перспективно в качестве бизнес-инструмента. Например, экспертное агентство «МЭН» производит оценку объектов недвижимости коммерческого назначения, расположенных на территории Москвы и Московской области. Специалисты проводят работу максимально быстро, при этом обязательно производится выезд на место исследования. В результате проведения экспертизы, заказчик получает профессионально выполненный отчет – безупречный юридически и детально проработанный с точки зрения экономических расчетов.
Примеры коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость – это объекты нежилого фонда, предназначение которых состоит в обслуживании деятельности производственных и торговых предприятий, а также фирм, работающих в сфере предоставления услуг. Примерами таких объектов могут служить:
офисы;
магазины;
склады;
производственные площади;
торгово-развлекательные комплексы;
Оценка стоимости коммерческой недвижимости предполагает работу с различными видами вышеназванных объектов, а также изучение площадей свободного назначения, в частности, выведенных из жилого фонда помещений на первых и цокольных этажах. Кроме того, исследуются полуподвальные и подвальные этажи.
Для чего требуется экспертиза коммерческой недвижимости?
Оценка помещений и зданий, принадлежащих к коммерческой недвижимости, необходима во многих ситуациях.
Некоторые из возможных целей данной процедуры:
подготовка сделок купли-продажи недвижимости;
проведение приватизации;
разрешение спорных вопросов, во время которых оценка помещений и зданий требуется для выявления их реальной рыночной стоимости;
предоставление объекта недвижимости в качестве залога при взятии кредита;
перевод здания или помещения в аренду или в доверительное управление;
переуступка долговых обязательств;
необходимость использования выявленной стоимости объекта в качестве уставного капитала;
урегулирование вопросов налогообложения в тех случаях, когда оценка недвижимости влияет на размеры налоговых выплат;
национализация собственности;
перераспределение долей собственников предприятия, когда оценка помещений и зданий требуется для уравновешивания интересов сторон;
необходимость обеспечить дополнительным капиталом выпуск новых акций.
В тех случаях, когда собственником является физическое лицо, оценка стоимости коммерческой недвижимости может быть необходима для следующих целей:
заключение ипотечного договора;
составление брачного договора, предполагающего возможное разделение имущества;
получение кредита под залог недвижимости;
исполнение судебных решений;
решение наследственных вопросов.
Процедура проведения экспертизы
Оценка объектов коммерческой недвижимости предполагает определенный алгоритм совместных действий заказчика и агентства:
Постановка технической задачи и определение необходимой степени детализации;
Согласование и оформление договора между заказчиком услуги и агентством;
Предоставление заказчиком всей документации, необходимой для того, чтобы оценка коммерческой недвижимости перешла в стадию исполнения;
Непосредственное изучение объекта оценщиками – выезд на место работ для проведения контрольных замеров и определения состояния объекта;
Документальная подборка всех бумаг, связанных с оценкой помещений или зданий;
Написание отчета об осмотре объекта. В отчете предполагается рассмотрение эффективности вариантов дальнейшего использования здания или освобождения участка земли для нового строительства, кроме того делается анализ перспективности модернизации или ремонта;
Составление итогового документа, в котором обосновывается представленная оценка коммерческой недвижимости, а также имеются аналитические рекомендации по использованию земельного участка и расположенных на нем объектов;
Сдача работы заказчику с подписанием акта сдачи-приемки.
Документы, необходимые для проведения экспертизы
Оценка помещений, зданий или участков земли - процедура, требующая от заказчика предоставления правоустанавливающих и технических документов, а также дополнительной справочной информации.
Правоустанавливающие документы:
Документы, подтверждающие права на объект недвижимости.;
Информационные справки и документы, отражающие возможное обременение объекта (договор залога, ипотека, долгосрочная аренда);
Паспортные данные заказчика услуги и собственника помещения или здания. В том случае, когда недвижимость принадлежит юридическому лицу – реквизиты организации.
Техническая документация:
Кадастровый план территории;
План, показывающий точные территориальные границы объекта;
Справка из БТИ, характеризующая конструктивное решение и состав здания;
Описание проведенных перепланировок.
В качестве справочной информации, необходимой для оценки помещений, требуется получение отчета последней проведенной экспертизы или анализ стоимости объекта на момент приобретения нынешним собственником.