ГлаваI. Различия в регулировании залога движимого и недвижимого имущества Основные положения о залоге движимого и недвижимого имущества

Федеральный закон, предусматривающий внесение изменений в ГК РФ относительно положений о залоге, содержит большое количество изменений старого законодательства в области регулирования залоговых отношений. Внимания, безусловно, заслуживают все новеллы, но хотелось бы остановиться лишь на тех, которые, на мой взгляд, помогают понять суть залоговых отношений, разницу в регулировании залога движимых и недвижимых вещей.

Начать стоит с немаловажного нововведения, касающегося основания возникновения залога. До вступления этого закона в силу договор залога можно было заключить только в обеспечение уже существующего обязательства. Но нормы, регулирующие залог недвижимого имущества (ипотеку), содержащиеся в ФЗ «Об ипотеке», и раньше допускали возможность заключение договора залога в отношении обязательства, которое возникнет в будущем. Невозможность заключения соглашения о залоге движимых вещей в отношении обязательства, которое возникнет в будущем, была обусловлена буквальным толкованием ст.339 ГК РФ, согласно которой положение об обеспеченном залогом обязательстве считается существенным условием. Новеллы в отношении залога теперь устанавливают возможность заключения договора о залоге в отношении будущего обязательства. Законодатель разграничил заключение договора залога и «возникновение» залоговых отношений. Для упрочения действия данных норм был предусмотрен вариант, что с момента заключения договора собственник (залогодатель) не имеет права отчуждать предмет залога или передавать его в пользование третьим лицам. Но подобное распоряжение своим имуществом не является основанием для признания сделок с третьими лицами по распоряжению имуществом недействительными. В случае нарушения залогодателем этих норм залогодержатель может потребовать досрочного исполнения обязательства. Подобное регулирование является своеобразным сдерживающим механизмом, который дает гарантии залогодержателю относительно обеспечиваемого обязательства и способствует упрочению гражданского оборота. Но в то же время до возникновения основного обязательства законодатель не дает залогодержателю больших преимуществ.

Залог недвижимости, по замыслу создателей проекта изменений, начинает обладать не столько обязательственной природой, сколько вещно-правовой. Он становится обременением недвижимого имущества, и к нему применяются правила ГК о вещных правах и нормы из закона «Об ипотеке», а в части не урегулированной этими правилами – общие положения о залоге. Данная идея не может быть истолкована достаточно полно с учетом современного законодательства. К ипотеке следует применять нормы, касающиеся вещных прав, но раздел IIГК «Право собственности и другие вещные права» не содержит специальных правил об ипотеке, что несомненно создает трудности в толковании.

Залог движимого имущества все же сохранил за собой черты обязательственно-правового отношения, неразрывно связанного с обеспечиваемым им обязательством. Забегая вперед, стоит отметить, что залог движимого имущества по общему правилу не требует государственной регистрации в отличие от ипотеки. Но в то же время изменения ГК РФ предусматривают специальные правила о залоге некоторых движимых вещей¹.