- •1.Этапы процесса оценки недвижимости
- •2.Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •3.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4.Область применения и этапы затратного подхода
- •5.Определение стоимости строительства по сборникам упвс
- •6.Определение накопленного износа, методы оценки износа
- •7.Опрделение физического износа (устранимый, неустранимый)
- •8. Определение функционального износа (устранимый, неустранимый)
- •9.Внешний (экономический) износ
- •10.Приемущества и недостатки затратного подхода
- •11.Суть и содержание сравнительного подхода
- •12.Анализ рыночной информации с целью отбора объектов для сравнения
- •13.Корректировка цен аналогов путем внесения поправок. Процентные, денежные, относительные и абсолютные поправки
- •14.Внесение поправок методом парных продаж
- •15.Поправка на местоположение объекта
- •16.Поправка на дату продажи объекта
- •17.Поправка на масштаб (расчет поправок статистическими методами)
- •18.Заключительный вывод стоимости объекта оценки сравнительным подходом (мода, медиана, средняя взвешенная величина)
- •19.Доходный подход, методы, преимущества и недостатки
- •20.Метод капитализации доходов
- •21.Метод дисконтирования денежных потоков
- •22.Методика расчета ставки капитализации
- •23.Вывод о вероятной цене объекта, метод анализа иерархий
- •24.Метод капитализации земельной ренты в рамках доходного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •25.Метод остатка в рамках доходного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •26.Метод предполагаемого использования в рамках доходного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •27.Метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •28.Метод выделения в рамках сравнительного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •29.Метод распределения в рамках сравнительного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •35.Цель оценки и виды стоимости
- •36.Требования к отчету об оценке
- •37.Цели охраны земель
- •38.Собственность на землю
- •39.Права собственников земельных участков в рф
- •40.Платность пользования земельными участками на территории рф
- •41.Основные аспекты договоров аренды земельных участков на территории г.Хабаровска (определение арендной платы при передаче в аренду муниципальных земель на территории г.Хабаровска)
- •42.Определение земельного налога на территории г. Хаб-ска
6.Определение накопленного износа, методы оценки износа
Накопленный износ – это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания. Методы оценки износа: методом экономической жизни (экономическая жизнь – это период времени, в течение которого денежные вклады в улучшения дают прирост стоимости (короче физической). остаточная экономическая жизнь – период времени в течение которого недвижимость может приносить доход.. хронологический (действительный возраст)– период времени от окончания строительства до даты оценки,эффективный возраст – тот, на который выглядит недвижимость, отличается от хронологического.) Инак=Тэф/Тэк, где (Тэф=Тэк-Тоэк).
Метод разбивки:в подробном рассмотрении и учете всех видов износа:физического(утрата элементов первоначальных технико-эксплуатационных качеств),функционального(потеря стоимости улучшений),внешнего (местоположение объекта, транспортная доступность).Износ относится к устранимому, если стоимость устранения его признаков меньше стоимости объекта или дохода от его эксплуатации, которые происходят после его устранения. Износ относится к неустранимому, если затраты на его исправление больше, чем размер добавляемой стоимости сооружения.
7.Опрделение физического износа (устранимый, неустранимый)
Под физическим износом конструкций и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ может быть определен в виде устранимых позиций по отложенному ремонту и неустранимых позиций, исправлять которые нецелесообразно с экономической точки зрения. Устранимый физический износобычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его иногда называют отложенным ремонтом. Покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (косметический ремонт).Неустранимый физический износсоответствует позициям, устранение которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. На практике элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие (срок жизни совпадает или даже превышает срок жизни здания :фундаменты, несущие стены, перекрытия) и короткоживущие (физический срок жизни которых меньше срока жизни здания в целом). Неустр.физ.из = Ост.ст-ть·Хрон.воз / Норм.возр
Ост.ст-ть = Ст-ть стр – Отл.рем
8. Определение функционального износа (устранимый, неустранимый)
Функциональный износ– это потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного или конструктивного решения сооружения современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.Аналогично физическому износу функциональный износ делятся на устранимый и неустранимый. Устранимый функциональный износ - это такой износ, затраты на устранение которого меньше, чем получаемые в результате его устранения доходы. Может вызываться недостатками, требующими замены и модернизации элемента Неустранимый функциональный износ - это такой износ, затраты на устранение которого больше, чем получаемые в результате его устранения доходы.