_files_bp

Прочие инвестиционные издержки приведены в таблице 9.3.

Таблица 9.3

Прочие инвестиционные издержки проекта

52

В бюджет проекта не включены процентные издержки и издержки персонала

администрирующего проект.

10. Финансовая оценка

10.1. Рамки и цели финансового анализа

Рамочные допущения проекта следующие:

период планирования составляет 8 лет: с 1 квартала 2010 г. по 4 квартал 2017 г.;

продолжительность интервала планирования на этапе осуществления инвестиций и запуска комплекса - 30 дней (месяц), далее по 360 дней (год);

расчет выполняется в постоянных ценах без учета инфляции;

значения всех исходных и расчетных данных приводятся в валюте платежа;

ставка дисконтирования была определена, исходя из доходности альтернативных вложений и составила 12% годовых;

все полученные доходы и осуществленные расходы признаются в равной степени, как для бухгалтерского учета, так и для налогового учета. Таким образом, налогооблагаемая база по налогу на прибыль принята равной налогооблагаемой базе, формирующейся по данным бухгалтерского учета. Осуществляется единый учет для целей бухгалтерского учета и налогового учета, временные разницы не образуются;

в расчетах реализован принцип переноса убытков, полученных в отчетном периоде, на следующий период с целью сокращения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль в будущих периодах. В соответствии со ст. 283 гл. 25 НК РФ налогоплательщики, понесшие убыток (убытки) в предыдущих налоговых периодах, вправе уменьшить налоговую базу текущего налогового периода на всю сумму полученного ими убытка или на часть этой суммы;

в случае фиксации в отчетном периоде НДС к возмещению, НДС зачитывается в счет будущих уплат по налогу;

начиная с первого месяца реализации проекта формируется чистый оборотный капитал (ЧОК) (NWC – Net Working Capital), который характеризует объем необходимых инвестиций в оборотные активы;

В состав чистого оборотного капитала вошли:

1.Средства, необходимые для закупки строительных материалов у поставщиков в зависимости от необходимого объема авансированных средств и полной оборачиваемости запасов и другие расходы, связанные с основной деятельностью.

2.Выплата заработной платы и налоговые платежи.

53

3.Резерв денежных средств.

4.Необходимый объем незавершенного строительства.

фонд оплаты труда приведен в расчетах без учета налога на доходы физических лиц, т.е. в брутто выражении. Таким образом, следует иметь в виду, что реальный доход сотрудников компании будет ниже указанного на 13%;

все показатели, характеризующие эффективность данного проекта, рассчитываются методом собственного капитала без учета, доли заемных

средств.

Цель финансового анализа – определение экономической эффективности данного проекта.

10.2. Общие инвестиционные затраты:

Стоимостные характеристики создаваемого объекта определены, исходя их среднерыночных показателей на момент разработки проекта.

Генеральные условия и допущения для разработки проекта:

площадь земельного участка – 17 га (на данный момент рассматривается застройка 11 Га выделенной территории, так как в данный момент проводится исследования касательно второй очереди строительства);

количество создаваемых домовладений – 333 шт. или 30000,05 м2 (детализация см. табл. 6.1);

площади объектов приведены в табл. 6.1;

планируемое постоянно проживающее население комплекса – около 1700 человек;

общая стоимость инвестиционных затрат проекта – 776 212 760 рублей (детализация см. табл. 9.3).

Таблица 10.1

Общая стоимость инвестиционных затрат проекта

54

10.3. Финансирование проекта

В таблице 10.2 приводятся источники финансирования проекта

Таблица 10.2

Источники финансирования проекта

Структура источников финансирования приведена на рис. 10.1.

51%

Собственный капиталл Кредитная линия Авансированные продажи

Рисунок. 10.1. Структура источников финансирования

10.4. Финансовый анализ и отчетность проекта

Отчет о движении денежных средств проекта оценивает денежный поток проекта и его финансовую реализуемость (см. прил. Отчет о движении денежных средств). Результаты (в руб. Без НДС) приведены графически в динамике (рис. 10.2).

Основным условием финансовой реализуемости проекта является положительное значение накопленного денежного потока на каждом интервале планирования проекта, что и наблюдается на графике. Отчет о движении денежных средств настоящего проекта приведен в приложении. Графически мы видим, что

55

Отчет о прибылях и убытках настоящего проекта приведен в приложении. Графически мы видим, что при запланированной реализации, уже в первый год выполнения проекта генерируется чистая прибыль, достаточная для покрытия

текущих расходов предприятия и выполнения обязательств по обслуживанию кредитной линии.

Основываясь на данных графика 10.4, проект выходит на уровень безубыточной деятельности в 2010 году. Превышение расчетных показателей

56

«XXX»

реализации проекта над уровнем безубыточности, говорит о значительном запасе

финансовой прочности проекта.

Рис. 10.4. Оценка безубыточности проекта, в руб.

В данном разделе мы провели моно - и полипараметрический анализ чувствительности показателей эффективности проекта к изменению каждого из основных параметров проекта в пределах 10% при негативном развитии событий. Из всего многообразия возможных рисков проекта мы выделили следующие наиболее существенные и вероятные риски:

−риски снижения объема инвестиций;

−риск объема сбыта;

−риск изменения ставки заемных ресурсов.

Реализация вышеуказанных рисков может привести к значительному недополучению прибыли, и, следовательно, к снижению NPV и IRR проекта и увеличению срока его окупаемости. Графически показатели изображены на нижеприведенных графиках.

57

«XXX»

Рис. 10.5. Оценка чувствительности NPV к негативным отклонениям по

проекту (стресс-тестирование), в млн. рублей

Рис. 10.6. Оценка чувствительности IRR к негативным отклонениям по проекту

(стресс-тестирование), в %

Рис. 10.7. Оценка чувствительности DPP к негативным отклонениям по проекту (стресс-тестирование), помесячно

Таким образом, проведенный анализ чувствительности проекта к воздействию основных факторов риска показал, что проект обладает существенным запасом устойчивости.

Мы провели анализ чувствительности показателей эффективности проекта в четырех вариантах. Был протестирован, в том числе наиболее сложный случай, когда изменения касались одновременно трех основных параметров проекта. При этом остается понятным, что такого рода сценарий на практике редко осуществим, а для

58

нас данного рода сценарии являются хорошим доказательством устойчивости проекта даже при максимально негативных сценариях реализации проекта.

10.5. Оценка эффективности инвестиций

Показатели эффективности проекта приведены на диаграмме (рис.

10.8).

Рис. 10.8. Оценка эффективности инвестиций

Срок окупаемости (РР)

Сроком окупаемости ("простым") называется продолжительность периода от начала расчета до наиболее раннего интервала планирования, после которого чистый доход проекта становится и в дальнейшем остается положительным. Простой срок окупаемости по данному проекту составил 43 месяца с момента начала реализации проекта.

Дисконтированный срок окупаемости (DPP)

Дисконтированный срок окупаемости определяется аналогично «простому», но на основе чистого дисконтированного дохода и, соответственно, дисконтированного денежного потока проекта. При этом значения денежного потока приводятся к начальному интервалу планирования (дисконтируются) путем умножения на соответствующий коэффициент дисконтирования: dt =1 / (1 + Dt)t-1 , где: t - номер интервала планирования (t = 1,2,...);

Dt – зависит от длительности t-го интервала планирования и равна: 12 D для месяца;

59

4 D для квартала; 2 D для полугодия; D для годового интервала;

D – принятая ставка дисконтирования проекта (ее обоснование приводится ниже). Дисконтированный срок окупаемости по данному проекту составил 50

месяцев с момента начала реализации проекта.

Чистая приведенная стоимость (NPV)

Важнейшим показателем эффективности проекта является чистая приведенная стоимость, которая равна значению чистого дисконтированного дохода на последнем интервале планирования (накопленный дисконтированный эффект, рассчитанный нарастающим итогом за период расчета проекта).

Чистая приведенная стоимость характеризует превышение суммарных денежных поступлений над суммарными затратами для данного проекта с учетом в составе ставки дисконтирования. Чистая приведенная стоимость по данному проекту составила 54,54 млн. рублей.

Внутренняя норма доходности (IRR)

Внутренней нормой доходности называется ставка дисконтирования, при котором чистая приведенная стоимость проекта обращается в ноль.

Внутренняя норма доходности по данному проекту составила 19,25 % для первого сценария.

Таким образом, показатели эффективности инвестиция говорят о том, что проект обладает существенным запасом устойчивости.

10.6. Экономическая оценка

Проект строительства (первая очередь) жилого комплекса «XXX», расположенного по адресу Ленинградская область, Выборгский район, МО «Рощинское городское поселение», г.п. XXX, ул. Вокзальная - ул. Железнодорожная - пер. Новый., на земельном участке площадью 11,0 га. является эффективным как по величине чистого дохода, так и по величине внутренней ставки доходности, превышающей среднерыночную норму прибыли.

Результаты проведенных исследований позволяют выделить следующие положительные стороны проекта:

инвестиционный проект можно отнести к высокоэффективным, значение ВСД (IRR) достигает 20 %, что значительно выше среднерыночной ставки доходности для чистого (очищенного от налогов) денежного потока.

срок окупаемости проекта – 43 месяца.

запрашиваемая кредитная линия выступает – всего лишь инструментом для покрытия рисков проекта, в случае снижения уровня авансированных продаж.

60